不动产租赁线上代开发票操作指引

广东政策君

● 一、实名注册 ●
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申请代开不动产租赁发票前，请先进入广东省电子税务局进行个人用户注册，并完成实名认证。
1. 登录界面，右上角切换为【密码登录】

2. 在【自然人业务】-【用户注册】进入注册界面。

3. 填写注册信息并使用微信或广东税务APP人脸识别验证，完成注册。




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● 二、操作说明 ●

下面我们将3个身份类别的业务办理流程介绍如下：
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（一）出租方申请代开发票
1. 登录系统
登录广东省电子税务局，网址：
https://etax.guangdong.chinatax.gov.cn/xxmh/html/index.html

选择以“自然人业务”登录进入系统，输入实名注册的用户名和密码。

或者点击登录框右上角“扫码登录”，使用微信或广东税务APP扫码验证后登录

2. 进入功能菜单
自然人进入功能菜单
在办税桌面【我要办税】栏，点击【事项办理】。

跳转至“事项办理”模块下，点击“不动产租赁代开发票”进入功能菜单。

打开菜单，纳税人可在此页面查询不同“身份类型”下录入的代开发票申请单。

3. 新增代开申请
点击“新增”，查看监控提示，监控通过的点击“确定”。

阅读代开发票业务须知提示，点击“我已阅读并同意”。



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进入代开发票页面
（1）选择“代开发票类型”
系统默认选中的代开发票类型为“增值税电子普通发票”，若需要申请开具专用发票的，可自行选择“增值税专用发票”。

（2）填写“不动产信息”
填写所租赁的不动产相关信息，包括行政区划、街道乡镇以及详细地址等。

若纳税人之前已办理过不动产租赁合同信息采集或不动产租赁业务代开发票的，可点击“选择不动产信息”。

选择历史办理的不动产信息，再次申请代开，可大大减少数据录入工作。

（3）填写“办理信息”
在办理信息中，需要纳税人选择申请人类型，领取方式和代开税务机关。其中，在申请人类型选择出租方进行代开申请，代开税务机关目前默认是需选择不动产所在地的主管税务机关。

（4）填写“承租方信息”
由系统自动带出上次代开信息或由纳税人自行填写承租方信息，一般输入识别号或身份证号码后自动带出纳税人名称。

（5）填写“出租方信息”
为保障您的合法权益，建议所有信息均完整填写（包括未标注必填项的开户银行等信息）。根据实际情况填写不动产租赁期起止期间、本次代开租赁月份起止期间，以及租赁合同总金额等。

（6）填写“含税销售额”
货物或应税劳务、服务明细将会根据出租方填写信息自动带出，自动生成货物或应税劳务、服务明细，纳税人需要在“含税销售额”栏中填写本次代开的租赁金额。

（7）查看“税费明细”
系统根据上述填写的不动产信息及货物或应税劳务、服务明细含税销售额，自动预计算本次代开应缴的税费。具体缴款金额应以税务机关最终审核结果为准。

（8）上传“附送资料”
不动产证书或无产权声明和不动产租赁合同为必须报送。附件支持文件格式：
jpg/png/pdf/bmp/doc/zip/rar/7z。

特别提醒：若纳税人已通过其他方式缴纳了租赁合同相关税费，如房产税、城镇土地使用税、个人所得税或印花税，可上传已缴纳相关税款的完税证明，并在下述第9点的“其他信息”-“特殊说明”中进行说明，税务机关核实后于审核申请单时取消征收相关税款。

（9）填写“其他信息”

录入发票收款人、复核人及备注等信息，其中备注栏信息自动带出的内容申请人可以删减。

4. 提交代开申请
纳税人完整填写申请单信息后，可保存并提交申请单。税务机关收到申请单后将进行受理审批。

5. 审批结果查询
纳税人可在“不动产租赁代开发票”的功能首页中，查询已提交的申请记录，系统会显示审批结果。纳税人也可留意税务机关推送的审批结果短信。

6.缴纳税款
税务机关审批通过后，纳税人可进行缴纳代开发票应缴税款。

系统支持银联支付、微信支付及支付宝支付等缴税方式。

7.获取发票
缴纳税款后，若是申请代开增值税电子普通发票，纳税人自行开具、下载电子发票PDF文件；若是代开增值税专用发票，税务机关开具发票后将按照申请单填写的领取方式交付。
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（二）承租方、中介代理人申请代开发票
1. 登录系统
登录广东省电子税务局，网址：
https://etax.guangdong.chinatax.gov.cn

自然人选择以“自然人业务”登录进入系统。企业选择以“企业业务”登录进入系统。

特别提示：选择承租方身份登录的，承租方信息为自动带出的实名信息，如果承租方实际是企业的应选择“企业业务登录”，不能由个人选择以“自然人业务”登录后修改为企业信息。由个人代承租方办理且承租方为企业的，应该选择中介代理人身份。

2. 进入功能菜单
（1）自然人进入功能菜单
在办税桌面【我要办税】栏，点击【事项办理】。

跳转至“事项办理”模块下，点击“不动产租赁代开发票”进入功能菜单。

打开菜单，纳税人可在此页面查询不同“身份类型”下录入的代开发票申请单。

（2）企业进入功能菜单
在办税桌面【我要办税】栏，点击【发票使用】。

跳转至“发票使用”模块下，点击“承租自然人不动产受托代开发票”进入功能菜单。

3. 新增代开申请
点击“新增”，查看监控提示，监控通过的点击“确定”。

点击“确定”后，阅读代开发票业务须知提示，然后“我已阅读并同意”。



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点击“我已阅读并同意”后进入代开发票页面。代开申请录入操作和要求与选择出租方的类似，其中选择中介代理人身份的还要上传委托授权书。

4.申请授权
以承租方、中介代理人身份申请的需出租方进行授权确认。对已经录入保存暂未提交的申请单，点击“申请授权”，出租方可登录电子税务局进入本功能进行授权操作；承租方、中介代理人也可在申请授权后点击“生成授权二维码”，发送给出租方使用粤税通扫码确认。

点击“申请授权”后，可点击“生成授权二维码”。


承租方、中介代理人将“二维码”发送给出租方，出租方使用微信扫码识别，进入粤税通实名认证后进行授权。

出租方确认信息无误后，选择授权范围和时间段，如果在合同有效期内需多次代开的，建议选择多次代开和按照合同有效期起止进行授权。

出租方纳税人也可以登录电子税务局，进入“不动产租赁发票”功能中，选择“委托人”身份，可查询待授权的代开发票申请。

查询到待授权的代开发票申请记录后，点击“确认授权”。

点击“确认授权”后，系统会显示确认授权的确认页面，在页码中，需要选择是否相符并准予授权以及授权范围。

5. 提交代开申请
出租方纳税人确认授权后，承租方或中介代理人即可提交申请单。

6. 缴纳税款
提交成功后，纳税人可进行缴纳代开发票应缴税款。

系统支持银联支付、微信支付及支付宝支付等缴税方式。

7. 获取发票
缴纳税款后，若是申请代开增值税电子普通发票，纳税人自行开具、下载电子发票PDF文件；若是代开增值税专用发票，税务机关开具发票后将按照申请单填写的领取方式交付。
来源：国家税务总局中山市税务局
供稿：五桂山税务分局
编发：中山市税务局纳税服务中心（税收宣传中心）