广东省电子税务局操作指引（六）自然人代开不动产租赁发票

广东政策君

广东省电子税务局操作指引
（六）
自然人代开不动产租赁发票
  根据《中华人民共和国发票管理办法》第十六条规定，需要临时使用发票的单位和个人，可以凭购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动的书面证明、经办人身份证明，直接向经营地税务机关申请代开发票。
  自然人出租不动产、需要开具增值税普通发票或者增值税专用发票时，可通过广东省电子税务局提交代开不动产租赁发票申请。下面，我们一起来了解详细的操作流程。



一、不动产租赁发票代开
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登陆广东省电子税务局，选择【我要办税】一【事项办理】

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下拉，选择【不动产租赁代开发票】

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选择【身份类型】，【发票类型】，以下以出租方本人代开增值税电子普通发票为示例。


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下拉，点击【新增】

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监控通过后点击【确定】，然后仔细阅读相关政策规定及发票使用风险提示提醒（代开发票适用），然后点击【我已阅读并同意】。




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在这里仍可按需选择【增值税电子普通发票】或者【增值税专用发票】，两者在填写申请表时步骤相同，以下以代开增值税电子普通发票申请为示例。



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填写不动产信息、办理信息、承租方信息、出租方信息以及货物或应税劳务、服务明细，带“*”号为必填项，不带则为选填项，按要求上传各类文件。以下是几个需要注意的地方：

1、选择【不动产类型】时，住房和非住房的区分以不动产证书上的信息为准。

2、如为转租且支付的转租租金不为0，则需上传与支付的转租租金对应的不动产租赁发票。

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填写完成后点击【保存】，阅读弹出窗口提示后点击【确认】。


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如填写有误可点击【修改】进入申请单修改，确认无误后勾选相应申请单，点击【提交】，在弹出窗口点击【确认】。

申请人类型为承租方、中介代理人、委托人时，保存后在【修改】的选项前有【申请授权】选项，点击【申请授权】后，点击【生成授权二维码】，由出租方扫码授权后方可提交。


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如果显示以下画面，则代开发票申请已成功提交，点击【确认】。

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如果申请代开增值税电子普通发票，显示审核成功后（审核通过后会短信通知申请人），如果需要缴纳税款，则点击【缴款】缴纳，然后点击【开具发票】，再点击【查看发票】下载电子档或者进行打印。

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如若申请代开增值税专用发票，则根据选择的领取方式线上办理或者线下到办税服务厅办理。

二、政策问答

请问现在个人代开不动产租赁发票增值税税率是多少？

根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》第三条规定：其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

个人代开不动产租赁发票租金达到多大金额就需要交增值税？

代开增值税电子普通发票的，根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2021年第5号）第四条规定：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后月租金收入未超过15万元的，免征增值税。
代开增值税专用发票的，不得免税。

个人代开不动产租赁发票时，除了增值税，其他税费有什么优惠政策吗？

根据《增值税暂行条例实施细则》第29条、《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）第3条、《增值税一般纳税人登记管理办法》（国家税务总局令第43号）第4条等规定，自然人（及其他个人）不办理增值税一般纳税人登记，因此自然人可以按照小规模纳税人享受“六税两费”减免政策，按照现行规定，包括自然人在内的各类增值税小规模纳税人在代开发票环节时，可以享受“六税两费政策。
也就是说，个人代开不动产租赁发票时征收的教育费附加、地方教育费附加、房产税、印花税、城镇土地使用税均可享受减半优惠。除此之外，个人出租住房还可享受其他优惠政策。

个人出租住房在代开不动财产租赁发票时可享受哪些优惠政策？

根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条规定，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

来源：国家税务总局汕头市税务局
供稿：国家税务总局汕头市南澳县税务局
编发：汕头市税务局纳税服务中心（税收宣传中心）



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