【丽税加油站】居民换购住房有关个人所得税政策热点问题答疑

云南政策君

1
问：纳税人享受退税政策的时间是什么时候？
答:
根据《财政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2022年第30号）第一条规定，在2022年10月1日至2023年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。
2
问:纳税人享受退税政策需要满足的条件？
答:
需要满足的条件包括：
第一，购买行为需在一年内完成方能申请退还个税，超过一年购买，则不能申请退税。
第二，售后必须有购买行为，纳税人如果出售自有住房后，不再购买住房，而是选择租赁，则不能申请退还个税。另外，纳税人即便有再购买住房，但因故解除购买合同、购房失败，按照国家税务总局办公厅公布的解读文件，纳税人应当在合同解除、撤销或无效等情形发生的次月15日内向主管税务机关主动缴回已退税款。
第三，居民出售自有住房后，通过受赠、继承等非市场购买方式获取住房，也是不能申请退税。
3
问:纳税人退税金额如何计算？
答:
1.新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；
2.新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税

注意：原住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。
4
问:如果出售的住房是由多人共同持有的，纳税人应如何计算各自的退税金额？
答:
个税退还政策不仅适用于居民单独拥有住房情形，还适用于共同拥有住房情形。即出售与他人共有的住房，再与他人共同购买住房，可以按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额，进而计算可退还的个税。

例1：张三于2022年11月1日出售婚前自有住房200万元，李四于2023年2月15日出售婚前自有住房300万元，2023年5月20日，张三与李四登记结婚，两人于出售旧房后一年内共同购买婚房500万元。如果两人住房登记为各持有50%，则张三申请退税时，其现住房转让金额为200万元，新购住房金额为250万元（500×50%=250），其退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税，李四申请退税时，其现住房转让金额为300万元，新购住房金额为250万元（500×50%=250），退税金额=（250÷300）×现住房转让时缴纳的个人所得税。若两人新购住房登记为张三持有40%份额，李四持有60%份额，则两人已缴个人所得税均可全额退还。

例2：小李和小马共同持有一套住房，各占房屋产权的50%。2023年1月，两人以200万元的价格转让该住房，各缴纳个人所得税2万元。同年5月，小李在同一城市以150万元的价格重新购买一套住房，小李申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为150万元，其退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税=2万元。同年7月，小马和他人在同一城市以200万元的价格共同购买了一套住房，小马占房屋产权的40%。小马申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为80万元（200×40%=80），退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税=80/100×2=1.6万元。（假设以上均为不含增值税价格）
5
问:符合政策享受条件的纳税人应当向哪里提起退税申请？
答:
纳税人享受居民换购住房个人所得税退税政策的，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，通俗来说，纳税人卖房时在哪个税务机关缴纳了个人所得税，就向哪个税务机关申请退税。
6
问:出售住房和重新购买住房的时间如何进行确定？
答:
出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。

新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准。税务机关将为纳税人预填上述涉税信息，纳税人可以与缴税时取得的完税证明上标注的时间进行核对。

新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准，纳税人可以依据房屋交易合同据实填写。
7
问:纳税人申请居民换购住房个人所得税退税应提供的材料有哪些？
答:
纳税人申请居民换购住房个人所得税退税，除向主管税务机关报送《居民换购住房个人所得税退税申请表》外，还需要提供以下资料：
（一）纳税人身份证件；
（二）现住房的房屋销售合同；
（三）新购住房为二手房的，房屋销售合同、不动产权证书及其复印件；
（四）新购住房为新房的，报经住建部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。


纳税人在申请退税时的注意事项
支持居民换购住房个人所得税政策，旨在鼓励居民换购住房、改善居住条件，纳税人应当依法依规如实申请，认真填写并核对申请表，对填报内容及附报资料的真实性、可靠性、完整性负责。对于提供虚假信息、资料骗取退税的，税务机关将依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。
供稿｜古城区税务局
统筹｜沈灿洪
初审｜和文宏
复审｜杨光鸿
终审｜沙国威