央国企存量资产盘活探索

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01 资产盘活必要性——提质增效


央国企存量资产盘活，实质是契合央国企发展命题，四个字“提质增效”，一方面是国有企业存在资产闲置和利用率不高的问题，另一方面部分国有企业存在资金紧缺、历史包袱偏重现象。比如，过往企业经营历史形成城市中的划拨用地、工业用地，放到现在的城市发展中，地段位置已经变好，简单粗放的经营方式也缺乏对资产的赋能和打造，这些资产是可以创造和形成新的使用价值，进而提升资产价值。
企业用盘活的方式可以支持主业发展、改善企业的资产负债表，比如低价值的土地调整形成高价值的土地，随着再次开发增加资产规模，适当增加可以变现的物业，还可以补充和改善企业现金流，这样就可以放大资产效益，充实企业的总资产价值，助力企业的长远发展。
02 资产盘活的核心是风险控制


谁都知道规划一调、土地一变性，资产价值能够大幅提升，如果容积率再沟通增加，几十倍的资产价值可见，这么好的事情，有一个天条，就是合法合规，企业要牢牢记住这个核心。
风险控制怎么做？来自对政策的深刻理解和执行。比如土地政策，涉及收储、征收、税费计算、土地出让金返还；比如权属政策，涉及划拨、出让、土地类别与地价的差异，论土地价值，划拨是最低的，而央国企大量土地反而都是划拨。在多年经历中，我们碰到过不少交过土地出让金而不去办土地证的案例（重要的事情说三遍，确权！确权！确权！）。比如房地产行业政策，限购、限贷、地方调控，目前房地产行业在经历自己的转型，房住不炒，变现难度比以前大幅增加。比如央国企的管理政策，涉及行业管理、开发主体资格、投资决策，盘活企业是否可以涉房。2010年开始就让央企陆续退出房地产，现在央企开发企业还有20几家，地方国企还有不少，当盘活企业不能涉房的时候，资产盘活顶层该怎么搭？比如城市管理政策，涉及城市旧改、工改工、城市更新、一二级开发、规划调整、公募REITs等；比如产业政策，每个存量资产盘活都是围绕企业生态产业链的扩大与提升，与之息息相关的各城市产业引导和扶持政策，比如新能源、智能制造、人工智能、环保、冷链物流、文创消费、休闲旅游等等。
03 资产盘活的模式构建


所谓模式，就是要说清楚投融管退，资金从哪里来？从什么地方回收？资产盘活方往往是地主，需要做成闭环，才能做投资决策，才能去融资。
中国房地产行业已发展多年，整体市场效率较高（虽然现在遇到了些问题），可以用市场化的方式去做，但这里又涉及到很多环节，操盘人要想清楚在哪个环节用市场化还是所有环节都是市场化。
比如很多央企有全国的存量资产，那企业可以成立一个股权母基金，因为现在产城融合是趋势，这个基金我们假设叫产城融合母基金，投资者投资基本上都是机构投资人，而且都是要大的机构投资人，比如产业投资人、金融机构、开发企业、大型施工企业，也可以是一大类型，比如康养投资，母基金成立以后，去做子基金，用子基金参与具体资产的盘活，这样可以出表。
在具体盘活过程中，股权投资、开发贷款、经营贷款、资产交易，包括资本市场退出都是在考虑的范畴之内，公募基础设施和产业园REITs推进的尝试，都为融资打开了新的窗口。模式决定什么样的资金在什么阶段以什么样的方式进入项目，未来又是以什么样的方式退出。
还有集团要不要做大自己的房地产开发公司？要不要拥有江湖地位？是成立自己的资产管理公司和开发公司，还是引入外部力量？未来的趋势肯定是合并和整合，但不同企业和不同领导人的治理，差别很大。这些大方向和指导方针都影响模式设计。
04 四个技术要点
存量资产盘活是门技术活，浓缩起来四个要点：
（1）方向正确，存量资产盘活要支撑区域及地方经济发展，不是做房地产开发，是做产业转型升级，做城市基础设施和经济活力提升，包括形象升级、产业引进、创造就业机会和增量税收；
（2）路径正确，土地流转过程中不能造成任何的国有资产的流失和损失，在合法合规前提下，一定是一个正向增值的过程，不能增值，就不行，增值收益如何分配，下一条会说；
（3）市场正确，符合市场规律的开发策略，资产盘活除了有内部客户外，大部分还是需要向市场要效益，需要做好市场预判与应对策略；
（4）组织正确，站在行业平台上整合管理团队。以世联行多年服务过的客户为例，对接过集团内部股权投资团队、开发团队、资管团队、融资团队、设计团队，团队搭建除了内部挖掘以外，还逐步市场化招聘，同时引入外部专业团队和其他合作伙伴，以保证高效率的推进。
05 推进核心——收益分配


所有事情能够顺利推动下去，无论是顶层设计、投资模式，还是组织模式等，关键是增值收益如何分配，这里包括资产的权属单位——地方分公司，还有地方政府、大集团、资产盘活的执行单位，各方利益关注点和诉求都不同。
对于地方分公司，涉及公司收入和员工福利，地方分公司的历史包袱往往是难点。政府想重点发展产业和提升地区，大集团希望改善资产负债表，还有为集团本身的产业转型或者新产业发展做些尝试，盘活推进的执行单位，引入的其他社会资本方，他们的收益如何来体现，落到最后的核心，都是公司制，有主管单位和上级单位，合法合规的框架下需要所有各方都能够有收益。
如果任一方的利益不能得到保证，比如政府可以通过土地流转，让土地的增值收益用来弥补资产方和大集团，资产盘活如果只是做住宅开发就不能满足政府对于产业发展和持续税收的要求，偏离上述技术要点分享中的方向正确，这样的盘活方案就无法共识；要先做资产方和政府的需求摸底，这两者的积极性越高，越有利于推进，但如果执行单位没有得到有效的激励，它推进盘活的动力也会不足。
所以央国企存量资产盘活一定要兼顾各方的利益诉求，土地、房屋、地价增值、收入、新建资产、利润、税收都在协商分配的范围之内，操盘人要学会算总账和站在各方的角度去算帐，不能只算经济账，还要学会算政治账。
来源：世联咨询 作者：赵朋


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2022年11月24-25日 产融公会 & 启金智库 联合 江苏省职业经理人协会城投专委会 以 在线直播方式 举办 城镇化投融资高级研修班（第十二期）《盘活存量资产、项目策划谋划、聚力产业投资与城市有机更新实务和案例》
【课程提纲】
第一讲、培育核心资产、盘活存量资产与公募REITs的要点与案例
（时间：11月24日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任。
一、培育核心资产
1、城市是生生不息不断升级迭代的有机生命体
案例1：小陆家嘴CBD的成长经历
2、“人产城”融合发展理念
3、城市长期综合财力的内涵
4、培育核心资产的典型案例
案例2：苏州工业园区的核心资产培育
案例3：密云古北水镇综合开发案例
案例4：中国国贸中心打造城市封面
案例5：上海太平桥片区棚改区蜕变为新天地
二、盘活存量资产
（一）依托存量资产的策略性融资
案例6：上海路桥资产的TOT案例
案例7：宁波五路四桥存量PPP案例
（二）实质性资产转让
案例8：上海自来水浦东公司股权转让项目
（三）通过上市公司盘活资产
案例9：上海城投的经营性业务板块上市
（四）ABS与类REITs
1、ABS的主要特点
案例10：首创股份污水处理费PPP资产证券化项目
案例11：中金-中车保理供应链金融资产支持专项计划
2、类REITs的主要特征
案例12：中信启航专项资产管理计划
案例13：2020-2021年发行的类REITs情况
（五）盘活存量资产的要点
三、公募REITs
（一）REITs的特征与优势
1、REITs的定义与核心特征
2、REITs的投资特征
3、国际REITs发展概况
案例14：美国铁塔REITs
4、亚洲REITs发展概况
案例15：吉宝企业集团的REITs体系和主动管理能力
案例16：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
5、全生命周期的融资工具组合
6、公募REITs与上市公司
7、公募REITs与类REITs
8、公募REITs推进投融资模式转型
（二）内地企业到境外发REITs
1、内地企业到香港发REITs
案例17：越秀集团利用境内外REITs市场多轮证券化
案例18：招商局商业房托基金及博时招蛇REITs
2、内地企业到新加坡发REITs
案例19：砂之船在新加坡REITs上市
3、境外REITs上市的启示
（三）国内基础设施REITs试点
1、国内基建REITs政策要点
2、试点产品申报与发行
3、首批试点产品的基本情况
案例21：富国首创水务REITs案例
案例22：中金普洛斯仓储物流REITs案例
4、国内公募REITs的发展方向
四、小结与建议
1、给地方政府的建议
2、给投资主体的建议
3、给金融机构的建议
五、答疑与交流
第二讲、有效利用公共资源策划谋划项目的实务要点与案例分析
（时间：11月24日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：蒋中松，浙江深度求索工程管理咨询有限公司总经理，国家发改委PPP入库专家、国家财政部PPP入库专家、金融工程硕士、IPMP项目经理、国家注册监理工程师、中国技术经济协会投融资分会理事。
一、项目策划谋划的现状与形势
（一）项目策划谋划习惯单打、单刀、单线
（二）项目策划谋划需要群策、群力、群智
二、利用公共资源策划谋划项目的必要性与可行性
（一）利用公共资源策划谋划项目的必要性
（二）利用公共资源策划谋划项目的可行性
三、有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例
（一）土地资源
1、政策、要点与路径
2、 某综合开发案例
（二）土地指标资源
1、政策、要点与路径
2、某空心村整治案例
（三）河砂资源
1、政策、要点与路径
2、某水库建设利用河砂特许经营案例
（四）矿产资源
1、政策、要点与路径
2、某国有公司利用矿产资源进行百亿基础设施投资案例
（五）碳权资源
1、政策、要点与路径
2、某碳权资源结合项目开发案例
（六）林权资源
1、政策、要点与路径
2、某林权资源结合项目开发案例
（七）旅游资源
1、政策、要点与路径
2、某旅游资源结合项目开发案例
（八）政策资源
1、因地制宜利用独特政策
2、某国有公司谋划新型城镇化建设专项企业债案例
（九）其他各类资源结合项目开发要点与案例
四、答疑与交流
第三讲、地方国企参与股权投资、利用投资基金培育产业和运作上市公司实务经验和案例
（时间：11月25日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：许荣伟，上海君桐资本合伙人，曾任盐城东方集团党委委员、副总经理，江苏省职业经理人协会城投专业委员会秘书长。
一、城投公司面临的20大困境“突围”
（一）城投公司面临的20大现状总结及案例
（二）地方城投转型路径总结及案例
二、盐城东方集团参与股权投资的成效经验
（一）思考与行动
（二）效果与总结
三、城投公司股权投资转型经验
（一）城投公司股权投资转型6大步骤
（二）城投公司选择股权基金管理公司的6大核心要点解析
（三）城投公司如何选择优质股权项目的8大要点分析
（四）国资审批的8大关注要点
四、城投公司收购上市公司实务
（一）城投公司收购上市公司标的选择的10大关注要点解析
（二）城投公司收购上市公司18个步骤及其注意要点
五、城投与私募股权基金合作实操
（一）基金运作模式
（二）资本招商思路
（三）合作“三步走”策略
六、答疑与交流
第四讲、如何打造城市有机更新的策划、运营盈利实务和典型案例
（时间：11月25日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：陈海登，地方政府、开发商及村集体更新顾问；全国工商联房地产商会更新分会专家；广东省三旧改造协会专家；广东省房协专家及深圳国资委集资管理局讲师。
一、有机更新定义概况
（一）背景
（二）内容
（三）核心
（四）主要环节
二、有机更新分类和改造
（一）老旧小区改造
（二）特色环境街区
（三）商业街区
（四）历史街区
（五）公共绿地
（六）房产物业
（七）工业遗存
（八）老旧独立空间
（九）边角剩余
（十）公共设施
三、有机更新特色商业技巧
（一）高辨识度建筑
（二）高品质室内设计和软装
（三）公共空间活化
（四）灵活规划土地政策和全周期运营策划
（五）功能转换和市场化运营
（六）公共设施嫁接资产管理
（七）文商旅融合
（八）首发经济
（九）其他
四、历史街区有机更新
（一）历史街区存在问题
（二）规划宏观定位
1、历史街区现状和各部门管理
2、历史街区保护规划和管理体系
（三）历史街区有机更新的目的
（四）行动抓手
（五）规划微观定位和定位
1、整体定位
2、管理对象
3、部门协调
（六）公共空间
（七）建筑
（八）环境因素
（九）基础设施
五、历史街区有机更新如何开展
（一）人文历史研究分析
（二）项目策划定位
（三）规划研究和方案设计
（四）发动群众参与
（五）具体改造施工
（六）运营维护
六、商业类有机更新如何做大做强经济蛋糕
七、10个典型有机更新案例
八、有机更新的资金运用实务要点总结
九、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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