盘活国有存量资产有哪些方式和路径？这五大赛道你需要知道

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2022年5月，国务院办公厅发布了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，意见指出要引导支持基础设施存量资产多、建设任务重、负债率较高的国有企业，把盘活存量资产作为国有资产保值增值以及防范债务风险、筹集建设资金、优化资产结构的重要手段。

6月，国家发改委办公厅又发布了《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》（以下简称《通知》）。《通知》进一步重申盘活存量资产的重要性，并提出各地发展改革部门要协调指导有关方面，根据项目实际情况，灵活采取不同方式进行盘活。对具备相关条件的基础设施存量项目，可采取基础设施领域不动产投资信托基金、政府和社会资本合作（PPP）等方式盘活。对长期闲置但具有较大开发利用价值的老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等资产，可采取资产升级改造与定位转型、加强专业化运营管理等，充分挖掘资产潜在价值，提高回报水平。对具备盘活存量和改扩建有机结合条件的项目，鼓励推广污水处理厂下沉、地铁上盖物业、交通枢纽地上地下空间综合开发等模式，拓宽收入来源，提高资产综合利用价值。

在存量资产中，存量地产占据了相当大的份额。盘活存量资产有哪些方式和路径，又创造了哪些新的市场机会，都是当下值得探讨的热点问题。
01 存量市场五大赛道

如同增量市场有住宅、写字楼和商场等细分领域，存量市场也有很多细分赛道。具体包括存量交易、存量经营、存量改造和存量社区，以及存量经营。

明源地产研究院分析指出，目前存量二手房交易市场按照权属可以划分为所有权交易、抵押权交易以及使用权交易；存量经营主要集中在长期自持的商业地产，如写字楼、购物中心、公寓或者产业园区中；存量改造最典型的商业模式就是城市更新；存量社区则是以物业管理为入口通过洞察业主日常需要延展出多样化的增值服务模式；存量金融主要体现在存量商业物业中的金融化管理思维。

事实上，目前已经有不少国有企业将城市运营商作为核心地位，从而在房地产存量市场发挥着带头作用。

存量交易方面，绿地集团旗下绿地金融投资控股集团有限公司推出的权易宝平台近日入选《2022全球区块链创新应用示范案例集》。权易宝平台专注于房地产开发商各类自持经营性物业的使用权数字化、多层级转让、资产数字化生态智能管理等功能的实现与维护。通过布局区块链、物联网、电子签章等核心技术，逐步实现车位、康养、商办、长租公寓、住宅等不动产使用权的数字画像、使用权确权、流转及数字化资产服务。平台以绿地集团存量资产为起点，将服务范围拓展至各类资产所有者，并逐步纳入各类技术开发商、中介服务机构、政府机构等共识节点，致力于打造成为国内采用全景大数据洞察的第三方房地产资产数字化综合服务平台。

存量经营方面，作为张江园区最早开发的区域之一，张江高科利用1999年“聚焦张江”的机会，在张江技创区首创了“BOO”模式，开创了政府与社会资本合作投资、建设运营科技园区的先例，逐步形成了具有示范引领性的科技创新集聚效应。张江技创区BOO模式的运作可以表述为，浦东新区人民政府授权新区综合规划土地局作为项目发起方与实施机构，通过单一来源采购方式选择张江高科对园区进行开发、建设和运营；张江高科负责提供张江技术创新区用PPP的用地，并承担实施张江科技园区内PPP项目开发、建设和运营管理工作。政府与张江高科按协议约定享有权利和承担义务。

02 盘活国有存量资产的方式

盘活存量国有资产的方式涉及“投”“融”“管”“退”的多个环节，可以通过资本注入、股权置换、兼并重组、股权划转等方式重整资产；通过专业运营能力提升资产价值；通过创新金融工具提升融资能力；通过多样化市场交易手段处置低效利用资产。

上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家罗桂连认为，市（县）政府及其投融资平台公司在盘活国有存量资产的过程中应该积极发挥作用。

一是在全市（县）范围内整合各类有经营性潜力的存量资产。全面摸排市属国有企业、政府部门和事业单位等公共机构所持有的各类存量资产，包括但不限于：存量土地与房产、国有资产、公共资源和特许经营权等，建立全面、准确、清晰的台账，对存量资产的当前市场价值进行估测。

二是要利用政策与规划资源及市场方式培育和提升各类存量资产价值。遵循法规政策，借鉴国内各地城市政府、国有企业及市场主体的成熟经验，分析不同类别、不同主体的存量资产的多元化价值提升方式和盘活途径，形成有实操性的多元化盘活存量资产的工具箱和路线图。

三是要根据各市（县）属国企的功能定位，在各市（县）属国企之间重新配置并有效整合存量资产。利用财政资金及国企自有支出资金，对存量资产进行补流和价值提升，经过评估增值后注入国有企业，提升国企净资产，降低资产负债率。必要时推动国企新一轮整合重组，在同类资产全面归集的基础上实现专业化运营管理。

四是要结合城市发展需要和产业布局定位，对连接成片的足够体量的大片区开发项目，深入研究明确其功能定位，操盘的国有企业制定开发策略和投融资方案，最大限度培育支持国企转型发展的长期综合财力，有效化解存量债务风险，获得主流金融机构支持推进实施重大项目；还要对相关的重点与难点问题进行深入务实的专题研究，形成通过有效盘活存量资产促进国企转型发展的成体系的政策支持措施，通过制度创新实现有效破局，形成《有效盘活存量资产促进投融资平台公司转型发展实施方案》（以下简称《实施方案》）；通过调研、访谈、座谈会、研讨会等方式，广泛征求政府部门、国有企业、房地产商、专家学者的意见，与商业银行、保险机构、证券公司等主流金融机构沟通，完善《实施方案》；并通过市场化方式，依托存量资产和公共资源，策划包装重大项目或子公司，引进相关行业国内外一流的合作伙伴，提高资产的运营管理和资产运作效率。遵循城市不断升级迭代的发展规律，养熟捂牢核心资产，最大限度享受城市发展红利。灵活运用抵质押融资、租赁、合资、资产转让、股权转让、并购贷款、ABS、类REITs、REITs、IPO等多元化方式，利用有利的融资环境、政策与条件，有效盘活存量资产，化解政府隐性债务并缓释国企存量债务风险。

实践中，上海临港集团与属地政府共同投资成立平台公司，作为园区开发主体，集团委派专业团队主持日常经营，属地政府推进土地动迁、基础设施配套和公共服务。在不动地权的前提下，以长租约为基础、以城市更新为手段，建设了若干个都市产业园区。其漕河泾松江园区由新桥镇农村集体经济组织和漕河泾开发区共同出资，开发和运营以临港为主导。

普华永道分析报告指出，当前地方资产管理公司在发债、拆借等方面面临一定程度的限制，需要进一步拓展融资渠道。资产管理公司的负债结构中，短期融资占比仍然较高，需要继续优化融资结构，降低融资成本。可以通过拓宽“专项债”的发行领域、鼓励资产支持证券发行、适当降低资产管理公司债券在商业银行的资本权重等方式，鼓励资产管理公司拓宽融资渠道，降低融资成本。“资产管理公司可利用自身行业优势，灵活运用综合金融服务工具箱，充分发挥产业重组、资产重组和债务重组等资源整合能力。”

金融创新方面，光明地产大厦资产支持专项计划（CMBS）值得一提。自2017年以来，银根不断收紧，房地产行业融资日益趋严；而另一方面，企业正面临创新转型，光明地产积极思考如何嫁接新型金融工具，探索存量资产的有效盘活，打开多元化融资通路。光明地产及时把握国内资本市场发展趋势和监管环境变化，成功试水上海市国资系统资产证券化直接融资模式，为房地产企业的资产证券化增加亮点。

存量资产进入资本市场，其定价主要取决于资产收益的高低，因此存量资产的运营和管理能力非常重要。企业需要具备优秀的运营管理能力，以打造优质资产，从而获得资本市场的认可，只有这样才有可能最终兑现资产的溢价。

由上海仪电（集团）有限公司、徐汇区人民政府、微软（中国）有限公司三方联合打造的云赛空间专注于帮助初创企业完成0—1的孵化，为企业提供终身制校友服务、多层次的智慧城市产业对接、精益孵化导师服务、前沿技术导入、智能办公空间、投融资接洽及政府政策扶持。云赛空间运营方仪电集团旗下上海云赛创鑫企业管理有限公司介绍，“我们要做的事情是每年孵化出40家优秀企业，为仪电产业、为徐汇区打造科创品牌，把园区塑造出科创氛围。”

上海地产集团、上海交通大学、上海市闵行区人民政府三方合作共建的零号湾全球创新创业集聚区通过自身生态体系的打造、创新创业枢纽的建设，发挥科技、人才、信息、平台、资源、资本的集聚优势，一方面有效推动人工智能、互联网、工业互联网、生物医药、半导体等战略性新兴产业领域新技术，新企业的萌芽、孵化和成长；另一方面通过新技术、新模式帮助产业园区传统产业转型升级、提升效率，从而助力科创热潮，加速上海城市更新进程。

引入智能化手段也是为园区等存量资产增值赋能的创新手段。东方明珠与上海临港集团全资子公司合资在上海闵行浦江镇地区建设“东方智媒城”项目，打造全国首个智慧媒体产业集聚区。东方智媒城被设计为一个智能化园区，整个园区将引入社区大脑的管理理念，在空间管理、设施管理、能耗应用、公共安全、生活服务等进行全面优化。和其他传统产业园区相比，东方智媒城除了提供开放弹性的办公空间、设施齐全的商业配套外，更重要的核心之处在于软硬结合的智慧媒体共享平台的建设。东方智媒城入驻企业的范围涵盖了智慧媒体产业的上下游全链条，既包括内容创作、传播企业，也包括智能终端生产单位，还有云服务、物联网等技术研发、应用型企业，以及各类人才、金融等产业服务机构。


03 REITs助力存量资产盘活

《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》中特别提到了要推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。戴德梁行相关分析师表示，公募REITs有助于企业有效盘活存量资产并且实现稳步降低企业杠杆率的目标。这一产品的推出着力要把市场化的资金，尤其是愿意持有不动产投资信托基金的长期资金引向基础设施领域不动产，为这类资产带去市场上的主流资本，助推其健康稳步发展，并从根本上逐步改善现有融资方式由财政资金主导、过分依赖政府信用的局面。“这是基础设施投资业务进一步打通投融资对接的新通道。企业如果想要发行REITs产品，要做好一系列准备。持有该类基础设施的主体和企业，需要扎扎实实做好基础设施开发建设以及之后的日常运营维护工作，将底层资产基于使用者付费原则下的真实现金流做稳做扎实。同时还需要企业做好基建主业的发展规划，待成熟运营的基础设施通过公募REITs未来某一天实现退出之后，有计划有安排地将回笼资金继续投向企业储备的基础设施项目建设和运营中。”

2022年8月5日，华夏北京保租房 REITs获批颇受市场关注，该项目从受理至通过仅7天。华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金的原始权益人为北京保障房中心有限公司，北京保障房中心设立于 2011年6 月27日，由北京市人民政府国有资产监督管理委员会出资 100 亿元组建（持有100%股权）。北京保障房中心是全国规模排名前列的保障性住房投资、建设和运营企业，承担着北京市级住房保障政策落地平台和实施平台职能，也是北京市保障性住房建设和发展的主力军。

国泰君安资管结构金融部总经理徐刚介绍，根据《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（40号文）、《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》（586号文）的规定，以及2021年7月2日发布的《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（958号文）要求，基础设施REITs试点项目在全国各地区符合条件的项目均可申报。其中重点支持区域包括京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南全面深化改革开放、黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大战略区域以及符合“十四五”有关战略规划和实施方案要求的基础设施项目。具体行业类别包括交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房具有供水、发电等功能的水利设施；自然文化遗产、国家5A级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施，其中自然文化遗产以《世界遗产名录》为准等探索领域。“值得关注的是，在基础设施REITs的结构中，项目公司只能持有入池的基础资产，因此若项目公司中存在其他资产的需要进行一定的资产重组。”

上海国企方面，作为首批项目之一的张江光大园通过发行公募REITS，实现了助推科学城建设的目标。张江光大园项目位于《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》国家重大战略区域、中国（上海）自由贸易试验区、国家级高新技术园区上海张江科学城内，项目的成功申报是公司落实2020年11月12日习近平总书记在浦东开发开放30周年庆祝大会上重要讲话“全力做强创新引擎，打造自主创新新高地”精神，响应推进上海建设科技创新中心、长三角区域一体化等重大国家战略的一次重要创新，为资本市场服务国家战略提供了新的范例。张江光大园的现金流主要来源于物业租赁业务，不存在依赖第三方补贴等非经常性收入的情况。张江高科作为张江科学城中唯一的上市主体，通过“直投+基金”的方式引领市场资源助推科创企业发展，推动基础设施REITs试点为加快张江科学城发展提供优质金融载体。

来源：国资智库 作者：金琳
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2022年11月24-25日 产融公会 & 启金智库 联合 江苏省职业经理人协会城投专委会 以 在线直播方式 举办 城镇化投融资高级研修班（第十二期）《盘活存量资产、项目策划谋划、聚力产业投资与城市有机更新实务和案例》
【课程提纲】
第一讲、培育核心资产、盘活存量资产与公募REITs的要点与案例
（时间：11月24日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任。
一、培育核心资产
二、盘活存量资产
三、公募REITs
四、小结与建议
五、答疑与交流
第二讲、有效利用公共资源策划谋划项目的实务要点与案例分析
（时间：11月24日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：蒋中松，浙江深度求索工程管理咨询有限公司总经理，国家发改委PPP入库专家、国家财政部PPP入库专家、金融工程硕士、IPMP项目经理、国家注册监理工程师、中国技术经济协会投融资分会理事。
一、项目策划谋划的现状与形势
二、利用公共资源策划谋划项目的必要性与可行性
三、有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例
四、答疑与交流
第三讲、地方国企参与股权投资、利用投资基金培育产业和运作上市公司实务经验和案例
（时间：11月25日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：许荣伟，上海君桐资本合伙人，曾任盐城东方集团党委委员、副总经理，江苏省职业经理人协会城投专业委员会秘书长。
一、城投公司面临的20大困境“突围”
二、盐城东方集团参与股权投资的成效经验
三、城投公司股权投资转型经验
四、城投公司收购上市公司实务
五、城投与私募股权基金合作实操
六、答疑与交流
第四讲、如何打造城市有机更新的策划、运营盈利实务和典型案例
（时间：11月25日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：陈海登，地方政府、开发商及村集体更新顾问；全国工商联房地产商会更新分会专家；广东省三旧改造协会专家；广东省房协专家及深圳国资委集资管理局讲师。
一、有机更新定义概况
二、有机更新分类和改造
三、有机更新特色商业技巧
四、历史街区有机更新
五、历史街区有机更新如何开展
六、商业类有机更新如何做大做强经济蛋糕
七、10个典型有机更新案例
八、有机更新的资金运用实务要点总结
九、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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