城投平台未来转型路径和思路

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一、城投平台转型背景
在监管政策日趋严格和融资渠道收紧的市场环境下，城投平台作为地方政府重要的投融资建设主体，转型已迫在眉睫。一方面，当前城投监管政策趋严，中央多次发文严禁违规新增隐性债务，同时各级政府已出台多个文件推动剥离政府信用和城投平台的关系，并指导和要求城投平台进行转型。另一方面，城投融资渠道收紧，融资风险管控升级，具体表现为银行授信审批难度增加、债券发行审批越发严格，非标融资管控明显。一系列的加码管控，叠加城投传统基建业务的城镇化发展红利逐渐见底，推进城投平台探索新的发展模式，城投转型的重要性和迫切性进一步提升。
二、城投平台转型路径
城投平台能够在传统主业的基础上扬长避短，在核心能力范围内进行转型，将具有更高的成功概率。具体来说，城投平台一般从事公益性较强的业务，如土地开发整理、基础设施及保障房建设、公用事业等，也会开展产业投资业务，在上述业务领域拥有较多经验积累和优势，部分业务还具有一定区域垄断性。同时，作为政府重要的投融资主体，城投平台与地方政府关系密切，熟悉当地整体资源和市场情况，能够获得强有力的政府支持。因此，基于城投平台擅长的业务领域，其转型路径可分为经营类企业、产业控股和投资类企业、园区开发和运营类企业等。
1. 经营类企业
城市运营类的转型方向包括公用事业、建筑施工、地产运营、文化旅游等。
1）公用事业包括区域内水电气热和公共交通业务，经营层面涉及民生，具有一定公益属性且一般拥有区域专营权，具有区域垄断优势和相对稳定的现金流。但因相关业务收入主要依靠区域人口基数带来的规模效应，此类转型需要城投平台所处区域的人口规模较为庞大，若人口基数过低则无法带来稳定的现金流入，甚至会产生亏损。
2）建筑施工是一些城投平台的主营业务之一，例如自建保障房、桥梁、道路等，此类城投转型适合企业自身拥有较为丰富的施工经验和完善的专业资质，一般依托政府和城投的密切关系可以承接当地更多优质的项目，有一定的区域垄断性，但需要区域内储备施工项目数量丰富。
3）一些城投平台拥有大量的土地资源，在区域内拿地和融资方面拥有一定优势，可向商业地产开发运营类国企转型。如土地储备位于区域内优质地段，城投平台可与优质地产商合作开发商场和写字楼，收取租金和物业管理费。但鉴于当前地产市场环境整体低迷，城投转型地产开发商仍需要较长的市场培育。
4）文化旅游类国企也是城投未来转型方向之一，城投平台负责现有文旅资源的整合运营和景点开发，获得门票、酒店、商铺租赁、文旅产品销售等收入。
2、产业控股和投资类企业
一些城投平台持有区域中优质国企或民企股权，其中不乏上市公司或金融机构的优质股权。地方政府为提高城投平台整体资产规模和推进市场化转型进程，也可将优质企业的股权划转至城投，提升城投平台的资产质量和盈利能力。此外，城投平台可通过直接股权投资或通过产业基金间接投资进行产业投资，转型为产业投资类国企，对区域内产业培育和招商引资提供帮助。
3、园区开发和运营类企业
目前一些园区内的城投平台承担园区开发和运营等业务，可将此类业务进行拓展，除承担学校建设、保障房建设等传统基建项目，可进行招商引资，建设厂房，城投平台可从事公用事业运营，物业租赁、产业投资等市场化经营性业务。这对区域内产业发展水平有较高要求，如果所在区域没有优势产业进行强大的产业支撑，城投转型难度较大。
三、城投平台转型面临的挑战
一方面，城投平台转型对区域条件和定位、资源禀赋、时机把握等方面存在很高要求。对于一些欠发达地区，地方政府财政和经济实力相对较弱，产业发展和孵化水平较为落后，城投转型难度升级，仍需依靠地方政府的外部支持。另一方面，城投平台如盲目进行市场化转型，不仅不能增强自身盈利能力，还会面临较大的市场化经营风险。
综上所述，城投平台需要认清平台所处区域的经济和财政实力，配备专业的业务人员和管理人才，以及新的公司决策机制，结合自身优势，对应选择更适合自己的转型路径，循序渐进地进行转型。
来源：中融信托 作者：巴珊叶


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2022年11月24-25日 产融公会 & 启金智库 联合 江苏省职业经理人协会城投专委会 以 在线直播方式 举办 城镇化投融资高级研修班（第十二期）《盘活存量资产、项目策划谋划、聚力产业投资与城市有机更新实务和案例》，本课程适合在城镇化投融资领域相关机构工作的各方面专业人士，包括但不限于：地方政府、融资平台、财政、发改、住建、行业部门、地方国企等属地机构，建筑施工企业、房地产商、上市公司、产业投资者、投资运营商等投资机构，银行、证券、保险、信托、租赁、保理、股权基金等金融机构，法律、审计、工程咨询、投融资咨询、管理咨询等专业机构。
【课程提纲】
第一讲、培育核心资产、盘活存量资产与公募REITs的要点与案例
（时间：11月24日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任。
一、培育核心资产
1、城市是生生不息不断升级迭代的有机生命体
案例1：小陆家嘴CBD的成长经历
2、“人产城”融合发展理念
3、城市长期综合财力的内涵
4、培育核心资产的典型案例
案例2：苏州工业园区的核心资产培育
案例3：密云古北水镇综合开发案例
案例4：中国国贸中心打造城市封面
案例5：上海太平桥片区棚改区蜕变为新天地
二、盘活存量资产
（一）依托存量资产的策略性融资
案例6：上海路桥资产的TOT案例
案例7：宁波五路四桥存量PPP案例
（二）实质性资产转让
案例8：上海自来水浦东公司股权转让项目
（三）通过上市公司盘活资产
案例9：上海城投的经营性业务板块上市
（四）ABS与类REITs
1、ABS的主要特点
案例10：首创股份污水处理费PPP资产证券化项目
案例11：中金-中车保理供应链金融资产支持专项计划
2、类REITs的主要特征
案例12：中信启航专项资产管理计划
案例13：2020-2021年发行的类REITs情况
（五）盘活存量资产的要点
三、公募REITs
（一）REITs的特征与优势
1、REITs的定义与核心特征
2、REITs的投资特征
3、国际REITs发展概况
案例14：美国铁塔REITs
4、亚洲REITs发展概况
案例15：吉宝企业集团的REITs体系和主动管理能力
案例16：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
5、全生命周期的融资工具组合
6、公募REITs与上市公司
7、公募REITs与类REITs
8、公募REITs推进投融资模式转型
（二）内地企业到境外发REITs
1、内地企业到香港发REITs
案例17：越秀集团利用境内外REITs市场多轮证券化
案例18：招商局商业房托基金及博时招蛇REITs
2、内地企业到新加坡发REITs
案例19：砂之船在新加坡REITs上市
3、境外REITs上市的启示
（三）国内基础设施REITs试点
1、国内基建REITs政策要点
2、试点产品申报与发行
3、首批试点产品的基本情况
案例21：富国首创水务REITs案例
案例22：中金普洛斯仓储物流REITs案例
4、国内公募REITs的发展方向
四、小结与建议
1、给地方政府的建议
2、给投资主体的建议
3、给金融机构的建议
五、答疑与交流
第二讲、有效利用公共资源策划谋划项目的实务要点与案例分析
（时间：11月24日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：蒋中松，浙江深度求索工程管理咨询有限公司总经理，国家发改委PPP入库专家、国家财政部PPP入库专家、金融工程硕士、IPMP项目经理、国家注册监理工程师、中国技术经济协会投融资分会理事。
一、项目策划谋划的现状与形势
（一）项目策划谋划习惯单打、单刀、单线
（二）项目策划谋划需要群策、群力、群智
二、利用公共资源策划谋划项目的必要性与可行性
（一）利用公共资源策划谋划项目的必要性
（二）利用公共资源策划谋划项目的可行性
三、有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例
（一）土地资源
1、政策、要点与路径
2、 某综合开发案例
（二）土地指标资源
1、政策、要点与路径
2、某空心村整治案例
（三）河砂资源
1、政策、要点与路径
2、某水库建设利用河砂特许经营案例
（四）矿产资源
1、政策、要点与路径
2、某国有公司利用矿产资源进行百亿基础设施投资案例
（五）碳权资源
1、政策、要点与路径
2、某碳权资源结合项目开发案例
（六）林权资源
1、政策、要点与路径
2、某林权资源结合项目开发案例
（七）旅游资源
1、政策、要点与路径
2、某旅游资源结合项目开发案例
（八）政策资源
1、因地制宜利用独特政策
2、某国有公司谋划新型城镇化建设专项企业债案例
（九）其他各类资源结合项目开发要点与案例
四、答疑与交流
第三讲、地方国企参与股权投资、利用投资基金培育产业和运作上市公司实务经验和案例
（时间：11月25日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：许荣伟，上海君桐资本合伙人，曾任盐城东方集团党委委员、副总经理，江苏省职业经理人协会城投专业委员会秘书长。
一、城投公司面临的20大困境“突围”
（一）城投公司面临的20大现状总结及案例
（二）地方城投转型路径总结及案例
二、盐城东方集团参与股权投资的成效经验
（一）思考与行动
（二）效果与总结
三、城投公司股权投资转型经验
（一）城投公司股权投资转型6大步骤
（二）城投公司选择股权基金管理公司的6大核心要点解析
（三）城投公司如何选择优质股权项目的8大要点分析
（四）国资审批的8大关注要点
四、城投公司收购上市公司实务
（一）城投公司收购上市公司标的选择的10大关注要点解析
（二）城投公司收购上市公司18个步骤及其注意要点
五、城投与私募股权基金合作实操
（一）基金运作模式
（二）资本招商思路
（三）合作“三步走”策略
六、答疑与交流
第四讲、如何打造城市有机更新的策划、运营盈利实务和典型案例
（时间：11月25日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：陈海登，地方政府、开发商及村集体更新顾问；全国工商联房地产商会更新分会专家；广东省三旧改造协会专家；广东省房协专家及深圳国资委集资管理局讲师。
一、有机更新定义概况
（一）背景
（二）内容
（三）核心
（四）主要环节
二、有机更新分类和改造
（一）老旧小区改造
（二）特色环境街区
（三）商业街区
（四）历史街区
（五）公共绿地
（六）房产物业
（七）工业遗存
（八）老旧独立空间
（九）边角剩余
（十）公共设施
三、有机更新特色商业技巧
（一）高辨识度建筑
（二）高品质室内设计和软装
（三）公共空间活化
（四）灵活规划土地政策和全周期运营策划
（五）功能转换和市场化运营
（六）公共设施嫁接资产管理
（七）文商旅融合
（八）首发经济
（九）其他
四、历史街区有机更新
（一）历史街区存在问题
（二）规划宏观定位
1、历史街区现状和各部门管理
2、历史街区保护规划和管理体系
（三）历史街区有机更新的目的
（四）行动抓手
（五）规划微观定位和定位
1、整体定位
2、管理对象
3、部门协调
（六）公共空间
（七）建筑
（八）环境因素
（九）基础设施
五、历史街区有机更新如何开展
（一）人文历史研究分析
（二）项目策划定位
（三）规划研究和方案设计
（四）发动群众参与
（五）具体改造施工
（六）运营维护
六、商业类有机更新如何做大做强经济蛋糕
七、10个典型有机更新案例
八、有机更新的资金运用实务要点总结
九、答疑与交流
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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