津城、滨城城市更新“划重点”

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城市更新是新发展阶段下城市“新陈代谢”、建设发展的重要途径。近日，《天津津城城市更新规划指引（2021—2035年）》（以下简称《指引》）公开征求意见。“津报观察”注意到，此前《滨海新区城市更新专项规划》已经公示。至此，津城、滨城双城城市更新的重点和方向已经清晰。

1 承前启后，规模扩张转向内涵提升
《指引》介绍，天津城市更新先后经历了震后重建、成片危陋平房改造、工业东移、海河两岸综合开发、迎奥运综合整治、老旧小区整治、棚户区改造和历史文化街区整体保护更新等阶段。
震后重建、危改……这些都是天津人难以磨灭的记忆。随着时间的推移，老旧小区设施破旧、生活环境落后等问题凸显。近年来天津每年分批推进老旧小区整治，对老旧小区外墙、路面、花园、绿植和各类公共设施进行整修、改造、完善。2019年，天津市区棚户区改造“三年清零计划”如期完成，包括红桥区西于庄、西沽南片区等集中连片棚户区成为历史。通过持续不懈的努力，天津城市面貌发生巨大变化，居民居住生活品质大幅提升。
进入新的发展阶段，城市发展从规模扩张转向内涵提升、精细化管理。特别是津城、滨城双城发展格局下，进一步强化“紧凑城市”“精明增长”的发展理念。市中心大规模成片开发建设的空间已经不大，发展建设必然更多地转向“局部更新”。《指引》明确表示，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，避免大拆大建，防止过度房地产化，严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁。
与此同时，随着近年来产业布局调整、市场业态更新、生活方式转变等，客观上要求对市中心一些相对低效的土地建筑资源进行“再匹配”，为新兴产业、新型业态、创意经济、产城融合、历史文化保护利用等腾出空间。

根据《指引》，津城重点更新范围为津城核心区，包括外环线以内地区，即和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区的全部，以及东丽区、西青区、津南区、北辰区的外环内部分。
《指引》也介绍，研究范围为津城，即市内六区加环城四区除双城中间绿色生态屏障外的行政辖区范围。滨海新区可根据发展实际单独编制相关规划，外围五区可参照《指引》执行。
2 分类施策，津城明确更新类型与重点
根据《指引》，津城核心区以中央活力区更新为重点，提倡推行小规模、渐进式有机更新和微改造，更新空间优先用于补足公共服务设施短板、提升生活性服务业品质。挖潜传统商圈周边资源，通过停车设施补建和TOD综合开发等途径，增强商务功能，提升片区活力。
津城四个主城片区，即西青—华苑主城片区、东丽—空港主城片区、北辰产城融合主城片区、津南会展主城片区，推动教育、医疗、公园等设施建设，促进公共服务设施均等化。促进传统产业转型升级，重点打造产城融合示范区。
结合天津实际，《指引》确定了天津城市更新的六大类型，包括海河两岸功能提升，中心商业区、传统商圈的改造提升，历史文化街区活力提升，公共服务设施、基础设施和公共空间等人居环境提升，老工业片区改造提升，老旧房屋更新和老旧小区改造。概况起来，主要是提升城区产业活力，提升居住品质，提升历史文化资源保护利用水平。
针对每一类型的城市更新，《指引》明确了更新内容和重点。比如海河两岸功能提升，更新重点是提升海河两岸公共空间及基础设施，盘活海河两岸闲置楼宇，活化利用历史文化资源，完善慢行系统和景观环境。提升海河沿线城市节点，促进城市活力和服务功能向海河两岸纵向延伸，联动历史文化街区功能活化。

老旧房屋更新和老旧小区改造，更新内容主要是提升居住生活品质，包括老旧房屋住房成套化改造、补充公共服务设施、完善市政配套基础设施、提升公共活动空间、引导多业态聚集的社区商圈、健全社区管理机制、吸引社会资本参与运营等。更新重点则包括鼓励市场化主体以收购运营、租赁运营、收旧换新等方式，促进区位条件好、交通便捷、就业岗位密集地区的老旧房屋和老旧小区的存量住房改造。结合外环城市公园周边地区建设改善型住房、适老型住房，促进市场化疏解，使老旧小区居民住房条件实质性改善，居住人口密度和结构布局科学优化。
结合城市更新六个类型，《指引》还明确了津城各区的城市更新导向，对各区城市更新工作重点任务给予方向性指引。

去年以来，天津已经在城市更新方面展开积极探索。作为全市首个城市更新项目，和平区去年实施了嫩江路片区更新改造，目前项目已经完工。通过对嫩江路42-58号拆除重建，实现成套化改造，同时疏解部分居民。过去居民没有独立厨房和卫生间，现在则为“一户一厨一卫”的小套间。

和平区还对劝业场地区城市更新进行了整体规划和设计，确定“主街+后街”商业区的规划结构，推动这一重要传统商圈的功能提升。河东区老旧厂房多，正大力推动“变废为宝”，已建成棉3创意街区、“蓝?飞鸽创意产业园”、二次方城市产业园，以及鑫创医疗器械、二十冶文化体育、三源电力文教体等特色产业园，原第一热电厂老厂房也将开发为金茂汇商业综合体。
3 拉动投资，城市建设发展长期引擎
城市更新工程是民生改善工程、是城市活力提升工程，也是扩有效投资、拉动经济增长的工程。
去年底，滨海新区启动美丽滨城“十大工程”建设，其中就包括“实施城市更新改造工程”，重点建设10个单元城市更新、345个老旧小区改造、5个棚户区改造工程。
据报道，今年9月，滨城城市更新“十大重点项目”中，塘沽南站、保税区海港片区、大港街道迎宾街以东、杭州道街道建材路、经开区时尚广场、永正制衣等六个片区城市更新项目挂牌落地。这六个项目可实现总投资不小于330亿元。此外，另有杭州道街道洋货市场、胡家园街道华北陶瓷、大沽化、中海产业园四个片区城市更新项目正在推进。这四个项目均位于滨城核心区，涉及用地面积大，因此投资额也会高很多。

根据公示的《滨海新区城市更新专项规划》，滨城以“两线四区”为城市更新重点聚焦区域。“两线”为海河轴线沿线地区和滨海沿线地区，“四区”为城市核心区、轨道交通站点周边地区、旧工业区和老旧居住区，到2025年完成城市更新资产投资1000亿元左右。
今年5月底，津城首个大型片区类城市更新项目——金钟河大街南侧片区城市更新项目（老旧小区区域）试点项目正式进场开工。该项目跨河北、东丽两个行政区，总占地面积约3.54平方公里，总投资约136亿元。


天津推进城市更新，也得到了金融机构的看好和支持。据11月10日天津银保监局召开的新闻发布会消息，截至目前，开发银行、政策性银行已牵头银团授信365.02亿元，银团贷款余额达50.82亿元，支持7个城市更新项目，计划改造老旧社区超过70个，改造老工业企业超过60个，将惠及18.5万居民，助力改善居住环境。
近日出台的《天津市进一步盘活存量资产扩大有效投资若干措施》，明确鼓励国有企业用活用好城市更新支持政策。重点推动金钟河大街南侧片区、金耀广场等项目盘活已整理土地、老旧厂房、商业综合体等闲置资源。鼓励国有企业与所在区或相关企业联动开发一批“TOD+”项目，重点推动轨道交通双林车辆段、梨园头车辆段等TOD试点。
伴随着建筑和基础设施的自然老化、生产生活的变迁，城市更新会是一个持续不断的进程，这也将为城市建设发展提供一个长期引擎。
来源：天津日报


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