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[启金智库] 高盛、凯德、博枫等外资抄底国内房地产

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公众号名称: 启金智库
标题: 高盛、凯德、博枫等外资抄底国内房地产
作者:
发布时间: 2022-11-06 21:49
原文链接: http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI2NTM4NTM1NQ==&mid=2247570116&idx=4&sn=75ce3b6e6294f9fa8f17a21400238f74&chksm=ea9db620ddea3f36f6345c1db7ae90f3481c32297d6e46d05048bc4a768c3c69e98a236bb207#rd
备注: -
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2016年10月4日,彼时的国际投资银行高盛集团发布了一份题为《中国楼市:当好消息变成坏消息时》。
在这份报告中,高盛指出中国楼市火箭蹿升上涨之后,未来泡沫风险正急剧放大,楼市火爆,随之而来的可能是回吐效应造成的滑坡。
报告发布的当时,中国楼市正迎来高峰时刻——全国商品房销售面积15.73亿平方米,商品房销售额11.76万亿元,双双刷新历史纪录。万科、碧桂园、恒大突破3000亿门槛,恒大更是荣登全国房企双冠王。
6年后,剧情翻转。国内房地产沉入低谷,曾经双冠王恒大躺下,外资却在此时频频加码布局。
据不完全统计,截至目前,包括高盛在内,今年外资通过收购、拍卖、土拍、合作方式获得资产交易金额已超百亿,资产类别从商办、物流进一步延伸至租赁、住宅、产业园。
房地产市场下行,外资加码布局的背后深意是什么?具体动作有哪些?外资大举布局对房地产竞争格局影响几何?风财讯多方采访,试图厘清外资布局中国房地产市场的心思。
扫货式购买,“看不上”住宅
10月24日,高盛集团和森瑶中国共同宣布,双方已共同成立合资公司,寻求中国一线城市及周边核心地区优质物流资产及其他新基建投资的机会。合资公司首批种子项目为4个位于大上海地区共计24万平方米的仓储资产。合资公司还计划投入更多资本用于潜在的开发及收购。
高盛资产管理亚太区房地产私募投资负责人村田贵士表示:“电子商务的加速发展将进一步推动经济繁荣,因此看好中国及全球新基建的长期增长前景。”
高盛集团早已瞄准“抄底”中国房地产机会。2021年底,高盛投资组合管理团队接受采访时表示,正在买入中国房企债券,高盛资产管理着手上海的仓储资产。
高盛集团之余,包括黑石集团、易商红木、新世界发展、博枫资产管理、凯德纷纷加入收购大军中。

收并购之外,外资亦围猎土地市场。
2021年11月,美国房地产业开发商、运营商及基金管理公司铁狮门,联合新长宁集团以 50.9 亿的成交价拿下办公地块,宣布在上海长宁区开发综合体项目,总面积超过 16.3 万㎡,将包括甲级写字楼和高端商业设施。
同年,日本最大开发商大和房屋以25.5亿元竞得苏州高铁新城纯宅地。今年7月底,大和房屋在江苏常州的“大和·玖越”楼盘正式亮相。
新加坡凯德集团亦频频出手。2022年3月,凯德集团旗下的凯德置地一天内连落两子,先是以11.75亿元在成都拿下一宗住宅地块,又以23.1亿元竞得武汉一宗地。
外资企业之余,瑞安房地产、嘉里建设以及香港置地等港资房企亦在中国市场积极拿地,聚集于一二线城市重点地段,均以持有型和综合型物业为主。

梳理上述外资和港资收并购、拿地动作,类别聚焦于商办、物流、租赁、产业园,鲜有住宅项目。
资深地产人士张波认为,一般来说外资企业收并购都更为关注大宗资产,不同于住宅,收购大宗资产往往更看中于长期收益,并且由于中国经济的整体表现依然稳健,大宗资产的长期价值更容易得到保障。
“但由于当下国内房地产正面临着较大的下行压力,不少房企也会急于出手持有型物业,这也或许正是外资以抄底方式进入的较好时机。”
IPG中国首席经济学家柏文喜分析,外资企业收并购、土地收购,比较喜欢商办物流,租赁、产业园,很少参与住宅项目,主要是由外资特征决定。因为外资希望有持续稳定的现金流,外资所收购的标的,都是收租型物业,要么都是已经投运的物业,有稳定的现金流,或者未来有稳定现金流,住宅项目是开发型物业,售卖后不能提供可持续现金流,不符合外资的投资标的要求。
多方唱戏
国内房地产市场下行,外资和港资却加码布局,截然相反动作的背后深意不容小觑。
“目前,正是房地产行业低谷期,此时资产估值比较低,外资和港资加码布局中国收租型物业和商用物业,代价会比较低,风险相对比较低。”柏文喜表示。
张波分析,外资和港资在中国房地产的布局一直以来既有住宅开发市场,也有大宗资产介入,但相比之下有着稳定长期收益的项目更受青睐。当下加码布局亦是看中了资产价位的低点,一来由于房地产整体市场承压,商办等物业也难独善其身,二来房企现金流压力大,推动出售长持项目的现象增多。
如今,民企落寞,国企央企城投走上舞台,外资港资企业入局,未来房地产行业的竞争格局将更显多元化。
张波表示,从住宅开发来看,国央企逐步占据主体地位已经成为事实,今年土地市场上基本已都是国资背景房企的天下,无论是被动进入还是主动选择,国央企和城投公司唱主角已经是未来1-3年的趋势。在此背景下,房地产增量开发规模化的脚步有所放慢,同时在开发节奏上也会更偏向稳健型,开发建设中也会更注意环保、低碳、节能以及数字化建设等国家重点引导方向。
“外资的布局目前来看还是房地产市场的有益补充,尤其是有着丰富大宗资产运营经验的外资和港资更是可以给市场运营带来一定效率提升,房地产市场将得到更好多元化发展。”
柏文喜则认为,未来,民营房企,国央企,外资、港资企业,将在中国房地产市场上演三足鼎立的局面。行业的活力和创新能力,需要依靠市场力量,也就是说需要依靠民营房企和外资港资企业。因此,当市场僵持到一定的程度之后,政策面在土地财政压力之下会反过来推动市场化程度提高,会限制、推动国央企和地方城投从市场中退出,进而推动行业活力和创造力的提升。
来源:风财讯
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【课程提纲·第一期】
【第一讲】破产清算/重整/和解程序的转换衔接与交易架构设计实务案例
· 主讲嘉宾:丁 燕,青岛大学法学院 教授、青岛市法学会破产法研究会 会长、国浩律师(青岛)事务所破产业务团队负责人。
一、破产清算、重整(预重整)、和解的优劣比较
二、法律规则下三大程序之间的自由转换衔接
三、商业思维模式下三大程序之间的融汇贯通
四、破产融资的法律保障
五、结论与展望
六、互动答疑

【第二讲】投资视角下困境地产项目盘活难点要点、应对路径与实操案例
·主讲嘉宾:李保春,上海中联律师事务所顾问,曾就职于某四大资产管理公司全资子公司和投资银行。
一、深度解析困境地产项目现状及原因
二、困境地产项目的掘金主体利益诉求
三、困境地产项目盘活难点与应对
四、困境地产项目投资原则及路径
五、困境地产项目实操案例分享
六、互动答疑

【第三讲】困境地产项目七大并购重整模式、核心法律问题与风控实务案例
·主讲嘉宾:莫非,大成律师事务所高级合伙人、大成全球房地产小组中国区牵头人、大成上海建房部主任。
一、中国不良资产形成底层原因及现状
二、困境房企七大重整模式及风控案例
三、互动答疑

【第四讲】地产企业破产重整涉税实务及资产和股权收购、开发税务筹划
·主讲嘉宾:高少华,北京市盈科律师事务所高级合伙人、盈科资本财税法律事务部主任、盈科全国财税专委会副主任。
一、企业破产重整、清算的涉税问题
二、基于破产的税收优惠政策梳理
三、房地产股权收购实务及税务筹划
四、房地产资产收购实务及综合税务筹划
五、收并购领域其他的税务筹划方法及难点解析
六、互动答疑
【课程提纲·第二期】
【第一讲】烂尾楼(共益债/预重整/清算式重整/破产和解)投资盘活核心要素及案例
· 主讲嘉宾:张秀娟,昆朋资产管理有限公司业务总监(总办成员)。曾用共益债盘活某地地标项目,深度参与多家百强房企重整与重组,拥有十多年律师执业经验。
一、当前形势下投资烂尾楼的方向
二、挑选项目的核心要素
三、常见重整模式解析
四、实操案例深度解析
(一)共益债案例
(二)预重整案例
(三)清算式案例
(四)破产和解案例
五、互动答疑

【第二讲】信托公司参与地产投融资交易架构及地产不良项目违约处置实操与案例
·主讲嘉宾:田星,某上市券商特殊资产事业部总助。具有十多年银行、信托从业经验;历任某股份银行省分行客户经理、风险经理,某国有信托公司地产风控负责人;曾牵头多家百强房企的集团授信工作,累计管理地产信托规模超800亿元,参与处置十多笔风险地产项目。
一、地产违约现状及特征
二、信托参与地产投融资的交易结构
三、信托参与地产不良处置的展业模式
四、信托公司与AMC合作的思路探讨
五、案例分
六、互动答疑

【第三讲】房企困境下关于收并购专业落地操作及不良债权项目收并购案例复盘
·主讲嘉宾:X老师,TOP上市房企投资常务副总经理。专注于国内地产收并购、基金投资、不良资产收购、城市更新工作,深耕京津冀大湾区等重点区域,主导及参与项目获取货值近千亿;另外,在持有物业市场上,采取股权或资产收购国内大宗持有物业(在建工程、现房等)案例十余宗。精通地产销售类、持有类动态投资测算编制、审核和地产EPR测算系统的设计工作。
一、房地产收并购具体落地模式及相应溯源
二、并购交易中关于财报调整下的核心资产价值与股权对价认定
三、不良资产收购中涉及在建工程转让和旧房转让的落地测算要点
四、房地产并购结构设计、交易要点与协议设计与雷区盘点
五、通过复盘不良债权收购案例总结各环节交易风险及解决方案
六、互动答疑

【第四讲】金融机构作为抵押权人在房地产破产中面临的一系列问题及解决方案
·主讲嘉宾:孙万里,浙江嘉瑞成律师事务所高级合伙人、副主任,破产与重组专业委员会主任。专注于企业破产与重组业务,在破产重整、预重整、重整投资、不良资产处置等方面积累了丰富的经验。为破产程序的债权人、投资人、债务人等提供过与破产有关服务,为建设银行、民生银行、光大金瓯资产管理公司等提供过不良资产处置服务。
一、抵押权人与房开预重整
二、房开破产下抵押权人与购房人的博弈
三、房开破产下抵押权人与其他利益方的博弈
四、房开破产与银行按揭贷款的处理
五、房开破产清算与抵押物处置及清偿
六、互动答疑
【课程提纲·第三期】
【第一讲】投资人参与烂尾楼破产重整的业务程序与风控
· 主讲嘉宾:董烨,南京市律师协会破产与并购重组委员会主任,南京市管理人协会 重整和解业务委员会主任,北京大成(南京)律师事务所高级合伙人。最高人民检察院民商事咨询专家、一直专注企业清算及重组业务,实操案件有被江苏省高院评选为2019年破产重组业务领域十二大典型案例之一、有被江苏省破产管理人协会评为十大案例之一。
一、投资人(开发商)参与重整程序
二、投资人(开发商)参与破产重整的目的
三、投资信息收集与目标企业筛选
四、投资人尽职调查
五、债务人的估值与谈判
六、重整模式与投资类型选择策略
七、重整投资人的初步确定
八、投资协议与投资方案
九、重整计划草案的表决
十、重整计划的批准
十一、重整计划的执行
十二、互动答疑

【第二讲】AMC烂尾楼不良资产的投资机会与投资模式
·主讲嘉宾:姚泰诚,现任某地方AMC高管。曾任职于多家央企、上市公司,自主创业科技公司。2014年起参与发起全国首支备案不良资产私募基金,不良资产+投行模式的先行探索者。
一、中国房地产与烂尾楼
二、烂尾楼不良资产的投资机会
三、烂尾楼不良资产的投资模式与案例
四、互动答疑

【第三讲】地产开发商视角下困境地产的投资机遇与实务
·主讲嘉宾:高晓姗,某上市房企集团副总裁兼上海区域董事长 。20余年地产行业经验,擅长公司运营、融资、投拓等领域,拥有多年不良资产项目成功处置经验,形成了不良资产项目标准运作方法,专注研究特殊机会市场。
一、房地产行业深度透视
二、从房企角度谈不良资产投资处置
三、投资处置案例分享
四、未来不良资产投资处置模式
五、互动答疑

【第四讲】房地产破产重整“投/融/管/退”全链条实操案例
·主讲嘉宾:郭浙生,常州云鼎创始人/总裁。二十多年银行资产保全工作经验,历任工商银行、恒丰银行、上海银行及知名民营资产管理有限公司苏南区域总监。拥有丰富的不良资产单体项目尤其是房地产项目投资经验,曾负责主持安徽、江苏多个房地产项目的破产重整及债务重组。
一、投:破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
二、融:SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
三、管:依据《重整计划》对破产企业信用修复
四、退:项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑

【第五讲】地产企业资产和股权收购、破产清算的税务筹划
·主讲嘉宾:季晓莉,20余年专注税务工作。在集团税务风险管控以及资产、股权交易重组等方面积累了丰富经验。在山东省某地税局工作10余年;曾在两家美国、香港上市地产公司先后担任集团税务负责人;2019年开始从事税务咨询工作,同时兼任某私募基金公司财务总监及某会计师事务所税务合伙人。
一、资产及股权交易
二、房地产企业的特殊事项
三、企业破产清算面临的问题
四、互动答疑
课程提纲·第四期】
【第一讲】双碳、疫情背景下的金融不良投资处置策略及实务案例
· 主讲嘉宾:M老师,某四大资产管理公司资深人士。有二十多年的金融从业经历,长期从事金融不良资产的收购、管理和处置,对危机企业、困难项目的成因及化解有深入的研究,对追债与逃废债间的辩证关系有独到的见解。在将不良资产的行业经验嫁接到固定收益类债项投资和股权投资领域,并尽最大可能减少风险方面有丰富的实践,对金融不良和非金不良的行业和市场发展趋势有较为准确的把握。
一、双碳、疫情背景解析
二、主流AMC的业务策略调整
三、金融不良收购的新“十大来源”
四、传统金融不良处置的新十大模式
五、传统金融不良处置的“都市圈发展战略”
六、收购和处置不良应当关注的行业
七、国有资本收购和处置金融不良的特点
八、民营和社会化资本收购和处置金融不良的特点
九、某*ST汽车电子类上市公司大股东股票不良收购+破产重整操作
十、互动答疑

【第二讲】以“处置层级提升+信托服务中介”为手段高质量解决当前金融机构特殊不良资产问题
·主讲嘉宾:李筝,某大型信托机构特资部门负责人,从事不良资产相关工作十五年,主要从事房地产、政信、股权/受益权、消金等投融资形成不良资产的清收处置和运营。
前言:当前信托/资管等金融机构清欠处置工作中形成的复杂局面问题及由此面临的机遇挑战
一、金融机构特殊岗位从业人员在处置层级提升的维度和方向
二、以“围绕破产重整”开展的财产权服务信托逐渐成为金融中介的核心角色
三、以“处置层级提升or/+信托服务中介”相关案例分享
四、互动答疑

【第三讲】房地产企业破产管理人实务及实质合并破产若干重大问题
·主讲嘉宾:陈冠兵,方达律师事务所合伙人。专注于债务重组、破产重整与清算。陈律师曾主办多起重大债务重组、破产重整案件及房地产企业破产案件,对于实质合并破产、房地产破产重整、上市公司重整及投资均有丰富经验。
一、房地产企业破产管理人实务
二、实质合并破产若干重大问题
三、互动答疑

【第四讲】不良资产——全链条资产安全管理
·主讲嘉宾:王 云,泓塬资产高级副总经理,曾任远东租赁资产业务部总经理、宏杰资产总经理。有丰富的融资租赁实务和不良资产处置经验。带领团队处置理过上百起案件,在不动产处置,机器设备变卖,船舶二手交易,债务重组等方面都有成功案例,特别在复杂性交易结构设计方面较有心得。同时在资产证券化、困境企业重整方面具有丰富的理论知识与实战经验。
一、资产安全管理的意义
二、资产管理风险树分析
三、全链条资产安全管理体系
四、投后资产管理
五、资产安全管理与不良资产投资的联动
六、互动答疑
报名方式:
15001156573(电话微信同号)






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