每一座烂尾楼都是独一无二的存在，当我看过上百座烂尾楼以后

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因为工作的原因，我一直在看破产重整的项目，烂尾楼算是我看过最多的项目了。
我也记不清楚看过多少个楼盘，但每一次看到半拉子工程，都是感慨万分：每一座烂尾都是一件“艺术品”，都是这世上独一无二的存在。
为什么这么说？
因为每一个项目都是非标。规划，设计，施工，债权债务关系各不相同。但是每一个烂尾楼都有一个共同特点，里面的关系真的真的是错综复杂。
所以我非常能理解烂尾楼业主“强制停贷”的无奈，因此，我写下这篇文章，说一说自己的一些感受。
一、烂尾的原因
烂尾的原因五花八门，每一个烂尾楼的原因都不一样，但是在我看来，烂尾的原因总结一下大致有以下几个方面：
1、政府方面的原因
这个我不愿意说太多，说多了我怕封号。典型的原因就是不按规矩办事。
按规矩，开发商应该先交土地款，到国土部门办土地证（一证），再到规划局办理土地规划许可证（二证），再到住建局办工程规划许可证（三证），然后再去办理施工施工许可证（四证），四证齐全才可以做开发贷。最后才去办理预售许可证（五证），才能销售回款。
其实这个操作流程跟银行的“审贷分离”一样，一道流程下来，各个部门相互牵制，避免一言堂出现“一手清”。如果政府能严格按照这个流程办事，有一些项目就不可能进入市场，也就没有后面烂尾的事了。
比如说我在湖南某地级市看到的一个项目，市中心，纯住宅，位置非常好。
开发商一直都没有交清土地款，但是居然都已经建成现房开始销售了，前面买的业主还好，拿到了房子但是办不了房产证，但是后面的业主就惨了，开发商跑路，一直拿不到房子。我就想问，未必开发商建房这么大的动静，政府部门都不知道？我也搞不懂为啥开发商能未批先建。
2、开发商方面原因
依我看，所有的烂尾楼里面，开发商的责任最多，开发商的原因导致烂尾大概也分为一下几种情况。
（1）自有资金不足
这算是绝大多数原因了，有100万就敢做1个亿的项目。从一开始土地款就借钱，然后施工方垫资，最后收预售款。行走在刀尖，玩的都是别人的钱。一旦一个环节出了问题，直接导致资金链断裂项目烂尾。但凡是自有资金足够一点，能够撑过资金峰值，也不至于烂尾。
所有的开发商老板非法集资案基本上属于这一类，自有资金不足嘛，先通过项目非法集资。想尽各种办法搞钱，想尽各种办法挪用监管账户上的资金。
（2）开发经验不足
很多小开发商都是在其他项目上赚了第一桶金，然后看到房地产赚钱，才开始转行。但是由于缺乏开发经验，走了弯路导致烂尾。
比如说我曾经看到过一个项目，开发商一掷千金拍了地，但是第一次开发项目，没有经验，原本要在一期规划一所幼儿园，但是一期全部建成了商业，只能改规划修在二期。但是你这一改规划，需要重新上政府的土委会。结果来来回回，耽误了时间，财务成本陡增，再加上原来拿地成本也比较高，开发商建成都会亏钱，后面就停工烂尾了。
（3）老板个人原因
民营企业老板都有一个通病，盲目自信，赌性极强，一直认为自己成功都是天注定。
我看过一个项目，如果老板老老实实搞开发，完工完全没有一点问题，但是老板非要挪用资金去搞矿，结果摊子铺得太大，烂尾了。
我还看过一个项目，完全是老板自己作死，去了澳门赌博，输了钱，抽逃了资金导致烂尾。
（4）其他方面的原因
其他方面的原因也更是奇葩，比如说股东之间纠纷，赚钱的机会不合作，非要扯皮，结果烂尾。反正这种项目见多了，你都会怀疑人生，这种傻B开发商也有资格接到项目？真是天理不容。
3、规划方面的原因
规划的原因主要是商业比率过大或者完全是商业。基本上来找我们投资人的，大多数都是商业项目，写字楼，公寓居多，这种烂尾项目，可能第一时间就会被我们PASS。
作为金融机构，我们要的是本金+利息，要的是流动性，不是要你的房子。现在这种经济情况下，商业去化非常难，这种项目也是无解。比如说天津高银金融117大厦，烂尾这么多年，信达资产救不活，很大原因可能也是他的规划。
我曾经在湖南某地级市也看过一个项目，开发商老板人为的调整了规划，把一部分住宅变成了商业，因为商业比住宅卖得贵。结果，商业卖不掉，项目烂尾，开发商老板追悔莫及。
4、市场方面的原因
这个我就不展开说了，现在房地产销售确实不如以前景气，建起来的房子卖不掉，自然也就会烂尾了。
二、烂尾楼里面没有一个赢家，全是输家
所有的烂尾楼项目没有一个赢家。
政府方面：城市建设多了一处“伤疤”，时时刻刻面临维稳压力。
开发商方面：挪用资金，输了本钱，时时刻刻面临讨债压力。
施工方：垫付资金，拿不回钱，还要被工人讨薪，银行追债。
银行金融机构：直接产生不良贷款。
购房人：拿不到房子还要背负银行按揭贷款。
如果走上破产清算这一条路，所有人都面临损失，全是输家。
最近全国越演越烈的“强制停贷”，业主们控诉银行将按揭贷款资金违规划入非监管账户，未积极履行资金监管义务。
其实我跟你说，开发商想要挪用资金，有一万种办法。造几个合同出来，支付一个工程款，通过施工方或材料商把钱转出来，不是很容易吗？
有句话叫做，买家总是没有卖家精，开发商能利用各种制度和管理上的信息不对称，把资金挪出来。你以为银行想让开发商挪用吗？银行也不傻，银行一旦陷入烂尾楼当中，损失可能还是最大的。
可能你会说，银行开发贷不是有抵押啊？
但是你还不知道的是，购房人优先，工程款优先，以及政府为了维稳，倾向于牺牲金融机构的利益。目前为止，我还没见过哪家金融机构敢到政府部门去维权，但是，购房人会啊！施工方会啊！
三、烂尾楼的出路
破产重整算是最好的一条出路了，投资人进场，先把房子建完，购房人拿到属于自己的房子，银行和施工方兑付完毕。至于普通债权人，拿回多少算多少了，总比没有好。
我之前做过一个算是比较成功项目，破产重整以后，开发商还完了所有债务，还有一点剩余，基本这辈子养老无忧了。这已经算是相当happy end了。
不过，你也别觉得皆大欢喜。购房人还要承担后续建设资金，增加了购房成本，施工方最多也就以房抵债了，银行也承担了部分损失。只能说，算是各方利益的一种折中吧！
还有一条出路就是等，在北上广深这种地方，土地成本上升，最终烂尾楼的资产价格上涨，能够覆盖现有的负债，解决所有问题。但是，在三四线城市这种地方，这基本上是不可能的，资产价值翻倍要等到猴年马月。
一个残酷的事实是，大多数的烂尾可能拆了重建比较好，因为原有开发商制造出来的是一对建筑垃圾。只不过这么操作的话，购房人会损失惨重。
购房人要能优先受偿需要满足两个条件，一是需要网签，二是购房款需要交付50%以上。如果只是交了首付款，在破产中，只能算是一般债权。等到分配的时候，基本上渣都不剩了。你说这个时候，购房人会不会出来闹？
所以，每一个烂尾楼没有想象中那么简单，各方利益很难达成统一，这就意味着这是一个结，一个无法解开的结，只能任由风吹雨打去，满目苍夷也无能为力。
四、愿天下再无烂尾楼
想要避免遇到烂尾楼，购房者还是主要从以下三个方面考虑：
第一，别买小开发商，尽量买央企国企大开发商，至少央企国企建完还是有保障，不会挪用资金；
第二，买房前检查楼盘是否五证齐全。无论开发商用怎样的说辞，五证不齐，千万别买，切记。
第三，就算买小开发商，也要核心地段，就算烂尾还有翻身之日，三四线一旦烂尾，重生之时遥遥无期；
当然，从政府层面，也要从制度上管起来，避免不良的项目进入市场。如果严格按照一套开发流程下来，如果严格把资金管理起来，我想很多项目也不至于烂尾。
最后，我还是那句话，烂尾楼里面，没有一个赢家，全是输家。
来源：邓行长 作者：邓行长
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【课程提纲·第一期】
【第一讲】破产清算/重整/和解程序的转换衔接与交易架构设计实务案例
· 主讲嘉宾：丁 燕，青岛大学法学院 教授、青岛市法学会破产法研究会 会长、国浩律师(青岛)事务所破产业务团队负责人
一、破产清算、重整（预重整）、和解的优劣比较
二、法律规则下三大程序之间的自由转换衔接
三、商业思维模式下三大程序之间的融汇贯通
四、破产融资的法律保障
五、结论与展望
六、互动答疑
【第二讲】投资视角下困境地产项目盘活难点要点、应对路径与实操案例
·主讲嘉宾：李保春，上海中联律师事务所顾问
一、深度解析困境地产项目现状及原因
二、困境地产项目的掘金主体利益诉求
三、困境地产项目盘活难点与应对
四、困境地产项目投资原则及路径
五、困境地产项目实操案例分享
六、互动答疑
【第三讲】困境地产项目七大并购重整模式、核心法律问题与风控实务案例
·主讲嘉宾：莫非，大成律师事务所高级合伙人
一、中国不良资产形成底层原因及现状
二、困境房企七大重整模式及风控案例
三、互动答疑
【第四讲】地产企业破产重整涉税实务及资产和股权收购、开发税务筹划
·主讲嘉宾：高少华，北京市盈科律师事务所高级合伙人
一、企业破产重整、清算的涉税问题
二、基于破产的税收优惠政策梳理
三、房地产股权收购实务及税务筹划
四、房地产资产收购实务及综合税务筹划
五、收并购领域其他的税务筹划方法及难点解析
六、互动答疑
【课程提纲·第二期】
【第一讲】烂尾楼（共益债/预重整/清算式重整/破产和解）投资盘活核心要素及案例
· 主讲嘉宾：张秀娟，昆朋资产管理有限公司业务总监（总办成员）
一、当前形势下投资烂尾楼的方向
二、挑选项目的核心要素
三、常见重整模式解析
四、实操案例深度解析
（一）共益债案例
（二）预重整案例
（三）清算式案例
（四）破产和解案例
五、互动答疑
【第二讲】信托公司参与地产投融资交易架构及地产不良项目违约处置实操与案例
·主讲嘉宾：田星，某上市券商特殊资产事业部总助
一、地产违约现状及特征
二、信托参与地产投融资的交易结构
三、信托参与地产不良处置的展业模式
四、信托公司与AMC合作的思路探讨
五、案例分
六、互动答疑
【第三讲】房企困境下关于收并购专业落地操作及不良债权项目收并购案例复盘
·主讲嘉宾：X老师，TOP上市房企投资常务副总经理
一、房地产收并购具体落地模式及相应溯源
二、并购交易中关于财报调整下的核心资产价值与股权对价认定
三、不良资产收购中涉及在建工程转让和旧房转让的落地测算要点
四、房地产并购结构设计、交易要点与协议设计与雷区盘点
五、通过复盘不良债权收购案例总结各环节交易风险及解决方案
六、互动答疑
【第四讲】金融机构作为抵押权人在房地产破产中面临的一系列问题及解决方案
·主讲嘉宾：孙万里，浙江嘉瑞成律师事务所高级合伙人
一、抵押权人与房开预重整
二、房开破产下抵押权人与购房人的博弈
三、房开破产下抵押权人与其他利益方的博弈
四、房开破产与银行按揭贷款的处理
五、房开破产清算与抵押物处置及清偿
六、互动答疑
【课程提纲·第三期】
【第一讲】投资人参与烂尾楼破产重整的业务程序与风控
· 主讲嘉宾：董烨，南京市律师协会破产与并购重组委员会主任
一、投资人（开发商）参与重整程序
二、投资人（开发商）参与破产重整的目的
三、投资信息收集与目标企业筛选
四、投资人尽职调查
五、债务人的估值与谈判
六、重整模式与投资类型选择策略
七、重整投资人的初步确定
八、投资协议与投资方案
九、重整计划草案的表决
十、重整计划的批准
十一、重整计划的执行
十二、互动答疑
【第二讲】AMC烂尾楼不良资产的投资机会与投资模式
·主讲嘉宾：姚泰诚，现任某地方AMC高管
一、中国房地产与烂尾楼
二、烂尾楼不良资产的投资机会
三、烂尾楼不良资产的投资模式与案例
四、互动答疑
【第三讲】地产开发商视角下困境地产的投资机遇与实务
·主讲嘉宾：高晓姗，某上市房企集团副总裁兼上海区域董事长
一、房地产行业深度透视
二、从房企角度谈不良资产投资处置
三、投资处置案例分享
四、未来不良资产投资处置模式
五、互动答疑
【第四讲】房地产破产重整“投/融/管/退”全链条实操案例
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
【第五讲】地产企业资产和股权收购、破产清算的税务筹划
·主讲嘉宾：季晓莉，20余年专注税务工作
一、资产及股权交易
二、房地产企业的特殊事项
三、企业破产清算面临的问题
四、互动答疑
【课程提纲·第四期】
【第一讲】双碳、疫情背景下的金融不良投资处置策略及实务案例
· 主讲嘉宾：M老师，某四大资产管理公司资深人士
一、双碳、疫情背景解析
二、主流AMC的业务策略调整
三、金融不良收购的新“十大来源”
四、传统金融不良处置的新十大模式
五、传统金融不良处置的“都市圈发展战略”
六、收购和处置不良应当关注的行业
七、国有资本收购和处置金融不良的特点
八、民营和社会化资本收购和处置金融不良的特点
九、某*ST汽车电子类上市公司大股东股票不良收购+破产重整操作
十、互动答疑
【第二讲】以“处置层级提升+信托服务中介”为手段高质量解决当前金融机构特殊不良资产问题
·主讲嘉宾：李筝，某大型信托机构特资部门负责人
一、金融机构特殊岗位从业人员在处置层级提升的维度和方向
二、以“围绕破产重整”开展的财产权服务信托逐渐成为金融中介的核心角色
三、以“处置层级提升or/+信托服务中介”相关案例分享
四、互动答疑
【第三讲】房地产企业破产管理人实务及实质合并破产若干重大问题
·主讲嘉宾：陈冠兵，方达律师事务所合伙人
一、房地产企业破产管理人实务
二、实质合并破产若干重大问题
三、互动答疑
【第四讲】不良资产——全链条资产安全管理
·主讲嘉宾：王 云，泓塬资产高级副总经理
一、资产安全管理的意义
二、资产管理风险树分析
三、全链条资产安全管理体系
四、投后资产管理
五、资产安全管理与不良资产投资的联动
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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