房地产企业破产重整中“府院联动”机制具体是怎样运作？

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（一）“府院联动”机制是如何发起的
根据各地实践情况，“府院联动”机制的形成主要通过两种方式。
一是由法院向政府提出要求或建议。该种模式的产生，是法院在审理房地产企业破产重整案件时发现有需要政府予以协助的事项出现，以主动召开会议或发函的形式，与企业所在辖区政府取得联系、要求建立工作协调机制。为了更好地推进相关事项，法院会听取政府对破产重整的意见或直接向政府提出支持破产重整的建议。
二是由政府主动进行协助。该种模式的产生，是基于进入破产程序后的房地产企业与债权人无法解决眼前的困境，从而积极寻求政府的帮助。当政府选择服务并引导破产重整企业时，将帮助该企业梳理问题、整理资料、协助其草拟重整计划草案或解决群体纠纷事件等。此时已无需法院提出要求及建议，政府会以召开会议的方式主动与法院建立联系，完成对接、协调等工作。
（二）“府院联动”机制中，法院、政府各负责哪些工作
1.法院在“府院联动”机制中的职责
在整个重整程序中，法院一直居于主导地位并需依照《企业破产法》负责推进重整程序的进程。作为重整程序的监督、指导者，在房地产企业申请重整时，法院需要识别企业是否具备挽救价值、是否符合进入重整程序的标准；裁定企业进入重整程序后，除了完成破产重整案件程序性相关事宜外，法院还需监督破产管理人依法履职、监督破产管理人及债务人制定切实的重整计划草案、审理因房地产企业重整而产生的衍生诉讼案件等。
2.政府在“府院联动”机制中的职责
在房地产企业重整过程中，政府相关职能部门主要从三个方面给予法院推进房地产企业破产重整工作的支持。一是协调与破产房地产企业相关的开工许可、开发资质恢复、相关土地及项目的手续完善、不动产登记证书办理、商品房购销合同备案、预告登记等需政府进行协调的行政工作；二是参与金融债权人的协调、战略投资人的洽谈等工作，落实相关重整优惠政策，协助重整计划的制定；三是为缓和或化解社会矛盾，进行社会稳控及其他大量的社会协调工作。
3.虽为“联动”，却也需把握“府”“院”边界
法院的司法权与政府的行政权互相不得干涉是我国一直以来坚持的原则，为确保在房地产企业破产程序中正当地引入行政权力且合理合法地解决房地产企业重整程序中的各类问题，实现法律效果、社会效果、经济效果的高度统一，不仅需要法院与政府之间互相沟通与配合，也需要在此基础上，确保司法权与行政权的相互独立性。一是法院要保持中立态度，以主导身份确保独立及公正，在破产法的基础框架内处理有关事宜，履行裁判及监督、指导义务；二是政府在处理重大疑难问题时，应及时与管理人沟通，确保其决策程序符合破产法相关规定。
（三）“府院联动”机制在房地产企业破产重整程序中的实际案例
1.青海蜀信房地产开发有限公司破产重整案
蜀信公司因其资金链断裂，工程施工陷入僵局，债务金额累计高达6.5亿元，引发了一系列尖锐的社会矛盾。进入重整程序后，为妥善解决债务矛盾、商品房交付、企业资产变现困难等问题，互助县人民法院积极争取各方支持，在互助县委、县政府牵头下，组建了政府主管副县长为组长，住建、公安等多部门参与的领导协调小组，为企业的重整提供了坚实的后盾。最终，在多方的协作、努力下，盘活土地130多亩，开通了一期项目441户住宅燃气，向二期15栋住宅楼768户业主交付了房屋，一、二期剩余住宅和第三期项目房产全部销售完成。由此，通过“府院联动”机制，不仅消除了社会不稳定因素，完成了房屋交付，还进一步巩固和增强了市场主体的投资信心。
2.西安普众实业有限公司破产重整案
由于公司经营不善造成资不抵债，致使其开发建设的“鼎翰名苑”商品房项目陷入停工状态。在企业重整过程中，法院为使项目复工引入财务投资人解决建设资金问题，并将建设资金作为共益债务随时清偿，确保了资金安全和有序施工，为交付合格房屋、实现资产价值最大化、提高债权清偿率奠定了坚实基础；与此同时，区委、区政府鼎力支持，多次组织相关部门解决破产和复工中的衍生问题，为重整程序的推进提供了坚实后盾，使得项目有序复工、稳步推进，成功化解项目烂尾风险。
3.湖北华盟建设投资有限公司破产重整案
该公司进入重整程序后，为顺利推进重整计划、促使企业重生、最大程度保障民生，法院充分发挥“府院联动”机制作用，在当地政府的大力支持下，引入了重整投资人国企宏泰集团，并由政府统筹协调解决重整工作中涉及的民生保障、社会稳定、税收申报、金融协调、企业注销等问题，坚定了投资人接盘中央公园项目的信心。同时，法院通过资产清查和债权债务清理，协调相关行政部门对房产限制措施予以解除，使中央公园项目再次成为可售房源并积极推向市场，有效盘活资产并实现了资产的高效流动。
4.宿迁美银房地产开发有限公司破产重整案
2021年2月9日，法院经审查启动预重整后，充分利用企业破产处置协调联动机制，积极与相关职能部门就部分疑难复杂问题进行沟通协调，当地政府多次召开专题会，研究解决重整过程中遇到的工程质量维修、物业管理、供水供电、消防验收、商品房买卖合同网签、产权证办理及工程施工许可、规划许可、信访维稳等问题。后法院于2021年6月4日裁定受理公司的重整申请，于同年10月20日裁定批准美银公司重整计划草案。重整计划草案的执行将使债权人债权的清偿比例由20%提升至债权本金100%清偿。
来源：树人律师 作者：李晓璐、李泽宇
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【课程提纲·第一期】
【第一讲】破产清算/重整/和解程序的转换衔接与交易架构设计实务案例
· 主讲嘉宾：丁 燕，青岛大学法学院 教授、青岛市法学会破产法研究会 会长、国浩律师(青岛)事务所破产业务团队负责人
一、破产清算、重整（预重整）、和解的优劣比较
二、法律规则下三大程序之间的自由转换衔接
三、商业思维模式下三大程序之间的融汇贯通
四、破产融资的法律保障
五、结论与展望
六、互动答疑
【第二讲】投资视角下困境地产项目盘活难点要点、应对路径与实操案例
·主讲嘉宾：李保春，上海中联律师事务所顾问
一、深度解析困境地产项目现状及原因
二、困境地产项目的掘金主体利益诉求
三、困境地产项目盘活难点与应对
四、困境地产项目投资原则及路径
五、困境地产项目实操案例分享
六、互动答疑
【第三讲】困境地产项目七大并购重整模式、核心法律问题与风控实务案例
·主讲嘉宾：莫非，大成律师事务所高级合伙人
一、中国不良资产形成底层原因及现状
二、困境房企七大重整模式及风控案例
三、互动答疑
【第四讲】地产企业破产重整涉税实务及资产和股权收购、开发税务筹划
·主讲嘉宾：高少华，北京市盈科律师事务所高级合伙人
一、企业破产重整、清算的涉税问题
二、基于破产的税收优惠政策梳理
三、房地产股权收购实务及税务筹划
四、房地产资产收购实务及综合税务筹划
五、收并购领域其他的税务筹划方法及难点解析
六、互动答疑
【课程提纲·第二期】
【第一讲】烂尾楼（共益债/预重整/清算式重整/破产和解）投资盘活核心要素及案例
· 主讲嘉宾：张秀娟，昆朋资产管理有限公司业务总监（总办成员）
一、当前形势下投资烂尾楼的方向
二、挑选项目的核心要素
三、常见重整模式解析
四、实操案例深度解析
（一）共益债案例
（二）预重整案例
（三）清算式案例
（四）破产和解案例
五、互动答疑
【第二讲】信托公司参与地产投融资交易架构及地产不良项目违约处置实操与案例
·主讲嘉宾：田星，某上市券商特殊资产事业部总助
一、地产违约现状及特征
二、信托参与地产投融资的交易结构
三、信托参与地产不良处置的展业模式
四、信托公司与AMC合作的思路探讨
五、案例分
六、互动答疑
【第三讲】房企困境下关于收并购专业落地操作及不良债权项目收并购案例复盘
·主讲嘉宾：X老师，TOP上市房企投资常务副总经理
一、房地产收并购具体落地模式及相应溯源
二、并购交易中关于财报调整下的核心资产价值与股权对价认定
三、不良资产收购中涉及在建工程转让和旧房转让的落地测算要点
四、房地产并购结构设计、交易要点与协议设计与雷区盘点
五、通过复盘不良债权收购案例总结各环节交易风险及解决方案
六、互动答疑
【第四讲】金融机构作为抵押权人在房地产破产中面临的一系列问题及解决方案
·主讲嘉宾：孙万里，浙江嘉瑞成律师事务所高级合伙人
一、抵押权人与房开预重整
二、房开破产下抵押权人与购房人的博弈
三、房开破产下抵押权人与其他利益方的博弈
四、房开破产与银行按揭贷款的处理
五、房开破产清算与抵押物处置及清偿
六、互动答疑
【课程提纲·第三期】
【第一讲】投资人参与烂尾楼破产重整的业务程序与风控
· 主讲嘉宾：董烨，南京市律师协会破产与并购重组委员会主任
一、投资人（开发商）参与重整程序
二、投资人（开发商）参与破产重整的目的
三、投资信息收集与目标企业筛选
四、投资人尽职调查
五、债务人的估值与谈判
六、重整模式与投资类型选择策略
七、重整投资人的初步确定
八、投资协议与投资方案
九、重整计划草案的表决
十、重整计划的批准
十一、重整计划的执行
十二、互动答疑
【第二讲】AMC烂尾楼不良资产的投资机会与投资模式
·主讲嘉宾：姚泰诚，现任某地方AMC高管
一、中国房地产与烂尾楼
二、烂尾楼不良资产的投资机会
三、烂尾楼不良资产的投资模式与案例
四、互动答疑
【第三讲】地产开发商视角下困境地产的投资机遇与实务
·主讲嘉宾：高晓姗，某上市房企集团副总裁兼上海区域董事长
一、房地产行业深度透视
二、从房企角度谈不良资产投资处置
三、投资处置案例分享
四、未来不良资产投资处置模式
五、互动答疑
【第四讲】房地产破产重整“投/融/管/退”全链条实操案例
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
【第五讲】地产企业资产和股权收购、破产清算的税务筹划
·主讲嘉宾：季晓莉，20余年专注税务工作
一、资产及股权交易
二、房地产企业的特殊事项
三、企业破产清算面临的问题
四、互动答疑
【课程提纲·第四期】
【第一讲】双碳、疫情背景下的金融不良投资处置策略及实务案例
· 主讲嘉宾：M老师，某四大资产管理公司资深人士
一、双碳、疫情背景解析
二、主流AMC的业务策略调整
三、金融不良收购的新“十大来源”
四、传统金融不良处置的新十大模式
五、传统金融不良处置的“都市圈发展战略”
六、收购和处置不良应当关注的行业
七、国有资本收购和处置金融不良的特点
八、民营和社会化资本收购和处置金融不良的特点
九、某*ST汽车电子类上市公司大股东股票不良收购+破产重整操作
十、互动答疑
【第二讲】以“处置层级提升+信托服务中介”为手段高质量解决当前金融机构特殊不良资产问题
·主讲嘉宾：李筝，某大型信托机构特资部门负责人
一、金融机构特殊岗位从业人员在处置层级提升的维度和方向
二、以“围绕破产重整”开展的财产权服务信托逐渐成为金融中介的核心角色
三、以“处置层级提升or/+信托服务中介”相关案例分享
四、互动答疑
【第三讲】房地产企业破产管理人实务及实质合并破产若干重大问题
·主讲嘉宾：陈冠兵，方达律师事务所合伙人
一、房地产企业破产管理人实务
二、实质合并破产若干重大问题
三、互动答疑
【第四讲】不良资产——全链条资产安全管理
·主讲嘉宾：王 云，泓塬资产高级副总经理
一、资产安全管理的意义
二、资产管理风险树分析
三、全链条资产安全管理体系
四、投后资产管理
五、资产安全管理与不良资产投资的联动
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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