学术观点 | 罗仪涵：REITs课税问题的制度性回应 ——基于金融交易视角下的税收中性原则（下篇）

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小编荐语
针对不动产投资信托基金（REITs）对我国现行的税收制度所提出的诸多挑战，在上一期的推送中，文章已经基于REITs发展的经济动因、法律实质以及各环节的税收负担，提炼出我国在推进REITs业务时所面临的主要税制难题，并从税法的源流论、价值论层面归纳了金融交易课税进路的不同方向、目标定位与原则。在此基础上，立足于全面贯彻落实税收法定原则和完善现代税收制度的目标，本期推送的下篇将从税法的规范论层面出发，进一步论证我国现行税法可以适用于包括REITs在内的各类创新性金融交易的观点，以期为REITs的课税问题开辟一条以“中性”和“量能”为取向的阶段性进路，实现回应型REITs课税进路的理论构建与制度设计。

REITs课税问题的制度性回应
——基于金融交易视角下的税收中性原则（下篇）

罗仪涵
北京大学法学院2017级本科生
目录

一、以REITs对我国税法的挑战为起点
（一）REITs自身的逻辑基础
（二）REITs各环节的涉税分析
（三）归纳REITs对现行税法的突破点
二、确定金融交易的课税方向与原则
（一）源流论下金融交易课税规范的生成
（二）价值论下金融交易课税之意旨与原则的确立
（三）规范论下金融交易征税客体与纳税主体的确定
三、建构中性取向下的REITs制度群
（一）REITs课税的回应型进路
（二）以完善具体REITs课税规范为核心
（三）发展与REITs课税相关的外围法律制度
四、结 论

（三）规范论下金融交易征税客体与纳税主体的确定

前文已述，归纳REITs对我国现行税法的冲击主要集中于金融交易课税之征税客体与纳税主体的确定。在规范论视野下，征税客体与纳税主体的课税规范属于内核性规范，应当由立法机关作出明确的法律规定；在法定的征税客体与纳税主体框架下，税务机关才能对具体对象及其行为事实是否能够纳入主客体的边界进行裁量。因此，立法权和执法权的区分与衡量是实践中的第一问题：对金融交易课税究竟应当另设一套独立的税种，还是可以通过微调内核性规范、补充边缘性规范将其纳入现有税种法的征税范围？换言之，对金融交易征税客体与纳税主体的重塑是对“法外空间”的回应还是对“法律漏洞”的填补？这是一个价值判断而非事实裁决或逻辑推论的问题，盖二者均认为现行税法包含着实际上未规定但应加以规定的规范，“法外空间”源于法律政策上的缺失因而有违公平性；“法律漏洞”则表现为立法者的计划、观念或目的思想在构成要件上的僵化瑕疵。表现在对金融交易课税的具体规范上，前者即指创设独立税种以重塑金融交易的课税要件，后者是通过对金融交易中一些情况类推适用已有规定或对已有税种法中的课税要件进行目的性扩张。

在规范论下确定金融交易的征税客体与纳税主体，无论是选择法内化“法外空间”还是补充“法律漏洞”，都要从金融交易本身的经济属性和法律实质出发，先行回答其中“收益”之性质及其所影响的“税收所有权”转移的问题。

1. 金融交易收益的属性辨析

从量能课税原则出发，所得、财产及消费成为可以表彰纳税人给付能力的指标，立法者对其加以类型化，概分为收益税（如个人所得税）、财产税（如遗产税）、消费税（如增值税）和交易税（如证券交易税）。故此，建构金融交易课税规范需要首先明确金融交易中的“收益”（或称“所得”）之属性。

美国、中国等许多国家，都对金融交易采取了类型化课税的制度，并对某些特定金融交易规定了特殊的课税规则。然而，随着金融创新的发展，金融工具所具有的复合性和多样性导致判定其所得的属性十分困难，由此导致一些金融交易的税收后果难以确定。在多数国家，金融交易所得可能因纳税人身份、基础资产、交易目的、交易方式的不同，被区分为“一般所得”和“资本所得”进而享受不同的税收待遇。本文认为，这样的属性辨析标准存在很大问题。如此混杂主客观要素的复杂规则将会使得属性辨析后的下一环节——所得归属的时空判断——变得更加复杂。尽管税法的复杂性不免受金融交易复杂性的影响，然虑及中性的立法意旨，复杂属性规则导致的税法非一致性和非连续性将会给金融交易参与者实施税收筹划带来更大空间，这将冲击税基、损失效率且有违公平。

为何金融交易的收益属性判断如此困难？这与传统税法理论从财产权的视角出发相关：所有税实际上都是对财产权人所课征的负担，并又分别存在于财产的取得、持有与消费三个阶段。如果扩展财产权这一视角就会产生一些新的讨论。在哈耶克的自发秩序的扩展理论中，分工是财富的根源，正是市场交换活动使单独个体实现了链接，通过链接产生了涌现性（emergent properties）。交换双方在交易中收获的回报正是来源于这种涌现性。回报带来的超额收益会激励人们进一步扩展交易，从而市场半径不断地扩大，交易行为日益复杂，市场分工也不断细化。此时，如果仍以所有权为交易基础，将会制约市场的横纵向发展。据此，交易中的权属利益从所有权扩大为了财产权。在对传统西方微观经济学、福利经济学的缺陷进行思考和批判的基础上，科斯、威廉姆森等经济学家提出的“产权理论”逐渐发展起来，财产权逐渐又被纳入产权的概念中。所有权出发点是物的归属，财产权出发点是物的收益，产权的出发点则是物的利用。产权不强调占有，而是着重于通过交易创造价值。金融交易可谓是产权结构多元化的一个生动体现，其本质就是将原本属于单一主体的多项财产权利根据自己的意愿和目标转移到不同的组织或个人手中。这样的理解给我们一个启发：不囿于财产权视角，或许可以摆脱传统思维中认为收益必须载有“实质经济结果”的禁锢，继而从交易价值的角度分析金融交易中的收益。

依托金融交易实现产权结构多元化是为了通过交易获得收益。承前所述，金融市场日益虚拟化的特点使得信息对收益的影响逐渐超越资产本身。这意味着信息偏在所致的风险决定了股票、债券和保险产生的收益或损失将构成资本利得、利息、股息还是保险所得。以超脱传统金融交易的金融衍生品为例，“天气状况”的“价值”当然无法从财产权中明晰，但从风险角度来看，这样的一种结构安排实则是一种风险转移的机制。尽管不能将其直接等同于保险合同从而认定其中的收益为保险所得，但该交易过程所创造出的当事人间特定的权利义务就是为实现特定风险——“天气好坏”的转移——服务的。即使从传统财产权视角出发，金融交易标的是否构成财产，也应取决于其未来获取收益的可能性。在金融交易中，这种对未来收益的法律主张权利与风险是一并发生转移的。

综上，本文认为，在金融领域中，任何金融交易都将涉及风险的承担。通过合约安排的风险转移和承担使得各项金融交易相互区别，并决定了特定现金流的实现渠道和方式。因此，金融交易所实现的收益或损失应当根据其涉及的特定风险来确定其税法属性。

2. 金融交易征税客体的归属判断

征税客体的归属是将一定的课税客体与特定的纳税义务人间结合的一种关系，此种归属可由税法特别规定，或基于合同法、公司法上的法律行为、所有权关系等而予以确定。在税法的一般处理中，所得税下纳税义务产生于对动态财产变动中实现的经济利益的确认；在以增值税为代表的流转税中，商品所有权的转移往往也产生纳税义务；在行为税中，比如转让股票产生的证券交易印花税纳税义务产生时点也是所有权转移。因此，决定征税客体归属与纳税义务产生时点的所有权是税法的核心概念。随着金融创新使得基础证券、基金等其他资产的经济性所有权与收益、风险分离，将收益的无风险转移变为可能，由于征税客体归属判断困难所引发的纳税义务的不确定性将进一步增大。

上文展示的“所有权→财产权→产权”的演变路径需要在这一问题的回答中予以考虑，不妨对REITs中的信托受益权详述之。首先，明确信托受益权的法律性质。学者往往从“物权说”、“债权说”以及“新权利说”出发界定信托受益权的法律性质。依物权说，受益人享有的应当是对信托财产完全处分的自主权，这与实践显然不符。但若循债权说，受益人享有的诸多权利如撤销权，是传统债权无法享有的，且受益人享有的请求权形式上指向受托人，但是实际上指向信托财产。英美法系国家采取对信托财产的双所有权制度，把信托的受托人称为普通法上的所有人（legal owner），将受益人称为衡平法上的所有人（equitable owner）。英美法系的处理固然有其妙处，但由于这与大陆法系物权法上“一物一权”的制度相异，制度移植的现实阻碍可能较大。本文认为，若从产权的角度理解，将信托受益权理解为“新权利”似乎更加合理，故而在信托领域内，肯认金融交易中的信托受益权与物权和债权同属财产性权利。

其次，探讨信托受益权在税法框架内转移的标准。既然否认其为传统债权或物权，就不能简单以民法上的交付作为征税客体归属改变的指示。以经济收益和损失作为判断基准也存在着一些问题。金融交易中的经济收益和损失完全可以与信托受益权中的其他权能相分离而单独转移，从而产生消耗性的现值与增长性的未来收益。在此情况下，即使税法认可多个纳税主体的存在，也会产生多个税收后果下税收优惠政策的“重复享有”，遑论与财产法上“所有权中财产不可分割”或税法中“全有全无”原则要求的分歧。因此，只有经济收益和损失的完全处分才会导致受益人信托受益权的终结。

承接上节，金融交易的收益或损失应当根据其涉及的特定风险确定其税法属性。那么，经济风险的转移应当成为税法意义上金融交易征税客体归属移转的依据。对于有形资产而言，收益和损失的风险发生于财产占有、使用、收益和处分的全过程。如果一项交易的完成，使得受让人承担未来财产价值发生改变的所有可能性，即构成税法意义上的处分行为，征税客体归属发生改变。对于无形资产而言，只有对金融资产的完整处分行为才能决定彼时金融资产转化为现金流的最终价值。另外，如果将征管效率纳入考量，这种属于单一主体的处分与控制权也便于具体税务实践中对纳税主体进行确认。具体而言，这种处分与控制权可以体现为金融交易中的下述权利：自由变现资产的权利、指定用于履行义务的特定资产的权利、改变某项金融资产存在形式的权利。

3. 征税客体与纳税主体意涵的重释

如果将对金融交易收益的属性及征税客体归属的判断限定于对经济风险的处分与控制，增值税与所得税的征税客体与纳税主体的意涵可以通过弥补“法律漏洞”的方式进行重释，从而不必为金融交易的课税问题另寻他途。

（1）增值税的征税客体

对金融交易及其收益能否纳入增值税征税客体这一问题，我国拟给出肯定答案。在现行《增值税暂行条例》中，增值税的征税客体为“应税销售行为”。然而，在财政部、国家税务总局2019年11月起草《中华人民共和国增值税法（征求意见稿）》（以下简称“《征求意见稿》”）与国务院于2020年6月制定的《中华人民共和国增值税法（送审稿）》（以下简称“《初次送审稿》”）中，都将增值税的征税客体表述为“应税交易”。《初次送审稿》进一步将“应税交易”区分为“销售货物、服务、无形资产、不动产和金融商品”，这一变化对金融业和增值税征税客体内涵的影响不容小觑。值此重大税收立法之际，应当对增值税征税客体的意涵进行重释。

前文已述，税收公平原则要求征税客体必须与表彰纳税人税收负担能力的各种物或财产发生联系，而消费作为表征经济能力负担的指标并非理所当然。量能课税原则从单纯承认所得是衡量纳税人经济负担能力的最佳因素，到逐渐承认消费支出也可以被视为负担能力的一种体现，这是一个发展的过程，是法学思维下微观视角的分析。若从经济学的角度理解，在微观主体层面，消费所带来的最优效用选择是由消费偏好和支付能力共同决定的（体现为消费的无差异曲线和预算约束曲线的交点），具有更高消费效用的消费者必然具有更强经济能力；在宏观主体层面，表征一国经济发展情况指标GDP的计算有生产法、收入法和支出法，盖因经济体中的收入、需求和产出是一个闭环构造，在这一生产-流通-消费链条中，消费的附加值加总与生产面和收入面附加值的加总相等。因此，无论从法学还是经济学视角分析，都可以证成消费可以反映最终经济上税负承担人的经济负担能力。

纵观各国增值税的立法和实践，基本将增值税的征税客体认定为销售货物和提供服务的销售行为，域外国家立法多称为“应税供应”或“应税给付”（taxable supply）。应税给付由“给付（supply）”和“对价（consideration）”构成，当给付是为了获取对价，并且与对价存在明显关联的情形下才会对给付课征增值税。对比我国和域外国家的增值税法规定，缺失“经济活动”或“经营活动”（business, enterprise or economic activities）这一概念，导致我国增值税法传统上仅关注销售货物、服务、有形/无形资产的经济结果，而忽视了经济活动之持续性或经营性本身所承载的税法上的价值。通过参与交易并作用于其中的利益流转是税法发挥其作为利益分配法之功能的题中之义。增值税之所以命名为“增值”，并非因其关注税基上的价值增减，而是流转税征收的一种技术处理的体现。故此，增值税是对交易行为以及交易行为所导致的经济变动的结果课税，从以上增值税征税客体的基本原理出发，金融交易及其收益应当被纳入增值税征税客体。

然而，并非所有经济活动或交易都会被纳入增值税的征税范围。叶姗（2009）认为征税范围的选择，受制于经济发展水平、经济体制形态、税收法制环境等客观社会经济条件；理想的增值税的征税范围，应当尽可能广泛，最好能够包括所有创造和实现增值额的领域。增值税对消费课税的本质决定了其在课税范围的选择上应当尽量覆盖所有指向最终消费的货物或服务生产流通的全部环节。以最终消费为税基的增值税自然应选择消费支出为表彰纳税人经济负担能力的指标，但出于稽征技术或经济的考量，不得不以“销售”代之。“在支出与销售之间存在一个从体现税收负担能力的‘税收财产’到征税客体的转化”，正是这一过程中产生的税法上征税客体同经济上体现税负能力指标的非对应性，导致了实践中增值税征税范围在一些领域被限缩——对金融交易免征增值税正是基于对交易复杂性所导致的规则设计和稽征困难的现实考量。

基于上述分析，在考虑对某类具体的金融交易是否课以增值税时，应当在维护税收中性、实现公平竞争目的的基础上，尽可能扩大增值税征税范围，基于现实稽征能力做出选择。

（2）增值税的纳税主体

对于增值税这种间接税，纳税义务人与经济上负税者不同的安排使得维护增值税链条的完整性成为实现税收中性与量能课税原则的必然要求。然而，如上文所述，我国现行增值税框架对金融交易中资管产品运营业务环节采取简易计税方式，直接导致这一环节的增值税抵扣链条断裂。此中体现了重释增值税纳税主体的第一个问题，即纳税主体是否必须为具有“实体人格”的主体。

“凡可以作为税捐法律关系（税捐债务关系或税捐义务关系）的权利与义务的主体的，便具有税捐权利能力，而为税捐权利主体或税捐主体。”据此，税法上的权利能力与民法上的权利能力不同，核心判断应当是经济上给付之能力。这意味着征税客体对纳税主体判断的重要意义，“只有提供和经营活动相关应税给付的人，才能被视为纳税人，且只有参与经营活动的人才必须办理增值税登记”。正因于此，上文首先讨论了增值税的征税客体。那么，在对增值税下金融交易的纳税主体进行确认时，不能仅仅因为某一主体无法取得民法意义上的主体身份而否认其成为纳税主体的可能性。只要在交易中该主体存在着符合增值税法上经济给付能力的变化，就应当认可其纳税主体的地位。

第二个问题是增值税上纳税主体的分类。我国现行增值税将纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。《征求意见稿》中取消了对增值税纳税人的分类，以30万的季销售额作为增值税起征点，并实际上赋予了季销售额30万以下主体一种“增值税抵扣权”。然而，《初次送审稿》却推翻了这种“起征点制度”，直接规定“在境内发生应税交易的单位和个人，以及进口货物的收货人，为增值税的纳税人”，并对销售额未达到起征点的纳税人设置免征增值税这一税收特别措施。这两种截然不同的处理思路体现着我国增值税努力向“现代型增值税”迈进的意旨，对完善金融交易的增值税抵扣链条具有重要意义，值得肯定。

（3）所得税的征税客体

顾名思义，所得税的征税客体是为“所得”，然“所得”之概念本身具有非常丰富的内涵。比如，所得与收益是同义反复还是各有所指呢？德国学者Kirchhof认为，所得可以由三项要素构成：作为状态构成要件的营业基础，作为行为构成要件的实际利用营业基础，以及作为结果要件的实际获得收入。这些构成要素背后提醒着“时间”的关键意义。前文提到，实现制原则意味着时间要素在对税收之债的成立方面十分重要。税收债务的发生时间是“从时间角度对税收客体的补充规定，也可以说是确定税基的时间维度”，往往在认定税收之债的成立中被忽视。金钱是有时间价值的，所得的形成绝非一蹴而就，必然占据一段完整的时间过程。在这个意义上，尚未实现的收益不应是所得。

美国所得税法采用的所得定义是在实现制原则基础上的净资产增加。根据实现制原则的要求，某项收益要构成所得，必须是将其财产予以出售或者其它方式处置，并由此获得金钱或者能够转化为金钱的事物。以股票为例，股票市值的增长不算所得，只有在出售并实现了所得的情形下才对其征税。此外，对收益的可税性还要结合确认原则进行判断，比如基于税收中性原则对企业重组过程中的收益也不确认为所得。纳入时间因素对所得和收益加以进一步辨析，可以为金融交易中可能涉及基础资产转让、项目公司股权转让或运营环节REITs处置物业中的企业所得税的递延纳税提供依凭。

综上所述，回归到法教义学层面，对金融交易课税需要首先明确规范的建构之路。本文认为，对金融交易课税的法定化进路应当从特定金融产品的特殊性规则出发，逐渐完善特定类型的金融交易的有限普适性规则，并最终演化为对所有金融交易普遍适用的一般性规则。其次，应当基于我国国情和税法基本原理确定金融交易课税的目标和基本原则。考虑到金融交易课税的独特性和域外已有实践，本文认为，金融交易课税规范不应以“调节、促进”为意旨，而应以“稳定、中性”为方向，并在税收征管中辩证运用诸如量能课税这一基本原则下的实质课税等方法。最后，在明确建制之路与意旨原则的基础上，在金融交易的层面上回应REITs对现行税法的主要冲击，重新阐释增值税与所得税的征税客体与纳税主体的内涵，也在具体税种制度的层面上印证金融交易并非“法外空间”，可以为当前税法规范所规制，无须新设税种。


三、建构中性取向下的REITs制度群


本文第三部分将对现行税制于REITs的适用性进行分析，确定REITs课税规范的发展进路。进而，将视野在横、纵两个方向扩展，纵向上阶段化REITs课税制度的安排，短期内以REITs中两大核心组成部分所涉及的纳税义务为研究对象，具体分析现行税法对REITs的适用方案；长期内加入横向上对REITs标准化发展的考虑，提出建构以REITs税法规范为核心的制度群的具体建议，最终实现标准REITs发展中税法建制的中性取向。

（一）REITs课税的回应型进路

对金融交易课税的方案选择须以金融交易的法律实质为核心，衡量两种方案在实施过程中的成本收益、复杂化程度和可抽象程度的差异。在对两种方案择一之后，还可以对内核性规范和边缘性规范再做不同的组合。在本节中，本文将结合REITs作为投融资工具之功能定位和税法于金融交易的价值，基于对REITs长远发展的考量，借鉴域外两种REITs课税建制的模式，从短期的专项立法和政策鼓励中选择适合当下我国REITs的课税进路，进而从特殊到一般来阐述REITs专项立法的制定思路。

1. 专项立法与税收优惠的选择


国内学者对REITs发展的税制建议基本可以分为“建制派”和“优惠派”两大派别。“建制派”认为，当下促进REITs的发展应当首先制定REITs的专项法律法规；“优惠派”认为，应当重视税法中税收优惠政策的适用。这两种思路各有域外国家实践的依托。“建制派”着重考察了2000年后发展REITs的新兴市场国家，如日本通过专项立法的方式快速促进了REITs的发展。“优惠派”基本从美国REITs发展与税收优惠措施的密切关系展开论证。

纵观各国REITs发展史，税收优惠政策当然扮演着重要角色。以美国为例，1986年《国内税收法案》（The Internal Revenue Code）的修正大大放松了对REITs的限制，不仅允许REITs拥有房地产，还可以直接进行经营和管理；同时，也加大了对传统房地产投资的限制，使其失去了避税优势。这两方面的措施提高了REITs在市场上与传统房地产投资的竞争力。自1986年始，美国REITs真正进入蓬勃发展的新时期，REITs数量和规模迅速扩大。1999年《REITs现代化法》（REITs Modernization Act）生效，进一步取消了原有政策对REITs在经营范围和租金上的部分限制，允许其为租户提供某些服务，进而能够获得税收补贴；同时将应纳税收益的分配比例从95%降至90%。相应地，2001年之后美国REITs的数量剧增。这样的发展进路显得采取税收优惠政策的成效十分显著，然而，经济的表面现象不能证成税收优惠政策将促进REITs发展的合理性。

一则，从课税规范生成层面分析：REITs对现行税法的冲击尚未突破税法的普适性，其核心问题仍然在当前税法的涵摄范围内。进一步从法理学角度思考，承接上文所提出的“产权”分析思路，从所有权向产权的转向是市场半径扩大的基础，新兴市场的更大范围、更为频繁的交易为参与主体带来更多收益，这些收益成为新的税源。进而，国家通过税收机制，以私人产权中收益的一部分为对价，为其产权提供更清晰的界定与保护。故此，只有当税源扩大到一定程度能够建立新税种之时，国家在衡量制度建构的收益与成本后才会考虑新税种法的制度方案——这是税收的法理基础所在。当下，REITs作为产权结构多元化的生动体现，尽管为各参与主体带来一定的收益，但在我国并未显著表现出税源因其急剧扩大的趋势，构建新税种之法理基础不稳。

二则，从法律与经济的关系层面分析：美国通过税收优惠政策促进REITs发展是以其较为完善的金融市场与法律制度和成熟的专业参与人士为前提的。我们可以从美国对税收优惠政策的限制这一反面角度来理解这一逻辑：为了在税法的限制下获得税收优惠，从业者发展出了伞形合伙REITs（UP-REIT）、嫁接REITs（DOWN-REIT）等新模式。为了规避税法对REITs消极地位的要求，从业者又发展出了合股REITs（Paired-share REIT）和纸夹式REITs（Paperclip REIT）等新模式。这说明在商业与金融的交互融合下，来自税法的阻力不会成为阻碍REITs发展的根本因素，从反面佐证了税收优惠本身并不能创造市场需求从而推动REITs发展。正如庞德所说，“将利益区分为纳税人利益、国家利益、社会公共利益并不说明这三者彼此独立”，“这些利益在税法中都是特定时期的一种需要，而冠之以某一主体名下，只不过是从不同的角度观察的结果而已”。税收优惠在表面上是对某一特定群体的帮扶和鼓励，但实际上最终目的一定是为了能够增加社会总效益。换言之，税收优惠的本质不能理解为一种特殊的“优惠”，而只是对现行法下“法律漏洞”的一种修补，是为了扫清REITs在发展中面临的由于现行税法构成要件僵化瑕疵的阻碍，是对税收中性原则的一种回归，更是对税法普适性的肯定。

因此，在专项立法与税收优惠的选择上，需要厘清两点。其一，应当尽快制定REITs专项法规或条例，引导标准REITs适用我国《证券法》《信托法》《证券投资基金法》等现行法。其二，专项立法之外并不排斥税收优惠措施，但必须在明晰基础课税规范适用的前提下，依循税收中性的原则处以税收之轻免课。并且，对税收优惠的资格和程序进行明确的规定。

2. 对美国REITs专项立法经验的借鉴

对于目前承载着发展基础设施建设、探索房地产金融制度和面向未来优化资本市场结构之重大使命的REITs，可以通过确定适用REITs特殊课税规范的前提性条件和违反税法规范之后果，引导REITs课税规范进入实践后不偏离其创设意旨。现阶段仅从部门规章或规范性文件的立法层级对其进行规制远远不够，欲使我国REITs建制取得实质性突破，应将REITs立法至少设定为法律授权的行政法规。一则，为防因税收优惠而突破税收法定原则；二则，盖因更高层级下可统筹宏观经济面和各项法律制度协调。具体可由全国人民代表大会立法或经法律授权、由国务院发布相关指导意见，再由证监会制定相关管理办法及配套指引。

在REITs的专项立法方面，不妨借鉴美国《国内税收法案》（The Internal Revenue Code）第856~860章的一些经验：①在REITs的结构组成上，明确REITs可采取的组织结构、所有权益、法律地位、股东组成。②在REITs收入来源上，限定REITs资产池各部分的组成比例。③在收入分配上，规范REITs收入来源结构比例和分配比例。④在上市条件上，设置一般规定+附加规定（如对经营时间在三年以下的REITs要求股东权益不低于6千万美元）。《指引》也部分体现了对美国经验的借鉴。在理论层面，这些限制本身构成REITs所享受的税收待遇的正当性基础；在实践层面，更清晰而合理的规制有利于REITs有序发展，真正为参与其中的投融资双方带来可期的收益。

当然，我国的REITs专项立法不能照搬美国经验，还需从REITs的功能定位出发。1960年美国《国内税收法案》（The Internal Revenue Code）创立REITs之时，即明确指出REITs的立法目的和宗旨：一是国会希望为小投资者提供进入房地产投资渠道并且能够降低市场风险，二是为了规避房地产投资中的商业风险，将REITs设立成一种“被动”的房地产投资工具，通过“使得个人投资者能够容易投资商业房地产，以使得他们能够享受和直接持有与单个物业相似的投资益处”。美国选择将REITs定位为投资工具，与其国内资本掌握话语权的政治经济体制密切相关，而在我国，REITs的功能定位必将呈现从融资工具到投融资工具的转变。REITs功能定位的不同，一定会导致REITs制度群构建方向的差异。从融资属性而言，为资本市场带来繁荣需要从发行信息披露、定价公允、资金用途以及防范欺诈发行等方面加强制度建设。从投资品属性制定规则，应当注重投资者保护、规范投资行为、强化资产配置要求等方面。

当下，应当尽快推进更高层级的REITs专项立法，使REITs发展有法可依、有制可循。同时，因应REITs功能定位的演变趋势，适时修正相关制度的重点方向。

（二）以完善具体REITs课税规范为核心

本文在上篇的第一章第三节归纳了REITs作为承载着连接投融资、发展金融与实体经济的一种流动性资产的法律实质，并讨论了其对我国现行税法，特别是增值税与所得税的纳税主体与征税客体这两个课税要件的适用性冲击。在上篇的第二章，本文从原理层面对金融交易课税的建制、原则、征税客体与纳税主体进行了教义学分析。在这一节中，本文将通过分析基础设施REITs中承载金融交易核心难题的两大金融工具所应承担的纳税义务，以第二章之原理及思路为指引，对第一章第三节之问题作出具体回应。同时，立足于我国当下优化税收营商环境的政策背景和有关税收征管法与增值税法等重大立法迈向成熟的制度背景，展示REITs问题所衍生的启发。

1. 公募基金下的纳税义务

作为资管产品的一种，公募REITs试点的架构为“公募基金+资产证券化”，短期内较为可行的折中路径或许是沿用证券投资基金的税收优惠制度（也可以在此基础上进行调整），仅在REITs层面按现有税收规则进行征税。这样，既无需实质性修改法律，还可以在保证财政收入平稳的同时避免重复征税，否则可能导致项目所在地的税源流失。

《证券投资基金法》第8条明确了证券投资基金本身不具有纳税主体资格，在税法主体资格上是“透明的”，由基金份额持有人承担纳税义务，基金管理人作为扣缴义务人同样居于受托人地位。本文认为，这一规定应当有所调整。尽管基于实质课税原则，基金财产投资收益的最终经济受益者是份额持有人，但这并不能成为税收后果归属于份额持有人的充分条件。一方面，尽管实质课税原则日益见诸国家税务总局的税收规范性文件中，其实际适用却从未有明晰准确的标准。另一方面，相对独立于份额持有人与基金管理人的证券投资基金本身为何不足以构成独立的纳税主体，显然已经溢出了实质课税原则的适用范围。

首先，对公募基金收益进行应税属性的判断：公募基金的投资收益构成一项新的市场增值，但其权属不具有确定性和唯一性，原则上由全体基金份额持有人共同享有此项利益，难以将其确认为某一特定基金份额持有人的应税所得。并且，对基金份额持有人而言，其基金财产所产生的收益在分配之前只是基金份额的账面增加，不是已实现的增值。

其次，分析公募基金中的增值税应税行为：管理人对公募基金的运营涉及底层投资与管理服务两类增值税应税行为，分属于金融投资和金融投资服务。后者收取管理费、业绩绩励等费用，性质上是管理人因提供金融服务而取得营业收入，应当作为直接收费金融服务收入而课征增值税；前者作为核心金融服务，因其本身的价值、风险补偿、资金时间价值、管理成本、目标收益等因素之复杂，难以计算其增值额，故而大多国家对其免税。金融投资其实不创造价值，整体上接近投机性的零和游戏，它不仅有可能发生亏损，而且即使产生收益，也不能将其等同于增值。简而言之，对资本利得征收增值税的制度安排并不合适，对其征收所得税（或资本利得税）更为妥当。对份额持有人而言，其投资收益可能是利息收入和买卖差价收入，其中，转让收入应作为金融商品转让收入征收增值税，转让后若能产生溢价，方须缴纳增值税。

最后，确立纳税主体资格：在增值税等间接税下，纳税人并不承担最终税负，因而，其本身的税收负担能力不是主要考虑因素，重点是参与主体是否因应税交易的发生导致自身经济给付能力的变化。从实体课税要件来看，将资管产品管理人作为增值税的纳税义务人只是一种技术性设计，对其实行简易办法征税将会打断增值税的抵扣链条，使得基金份额持有人成为此环节中增值税的最终承担者。如此一来，将会造成以资产证券化进行融资的税收成本要高于直接融资的税收成本，与“营改增”的最初意图相违背。进一步，对公募基金本身和基金份额持有人成为增值税纳税主体的可能性进行分析。一则，即使公募基金本身不具有独立的民事主体资格，但考虑到其“财产集合的独立性、经营的反复性和交易活动中的盈利性”，足以确认在公募基金运营中公募基金本身经济给付能力可以发生变化，从而具备成为增值税纳税主体的条件。二则，就份额持有人而言，其本身既无权支配基金，收益的实现尚需依赖于管理人的意愿，鉴于此，认定公募基金收益与份额持有人之间存在直接经济上的归属关系显然勉强。更重要的是，在无权直接支配、控制单个证券的处分的情况下，份额持有人也必然不享有对任何资产实现的应税收益或损失的数量和时点的控制权，对其通过基金进行证券投资的实际个人收益课税的成本将是无法预见并难以予以控制和管理的。从征管效率来看，若将份额持有人确定为纳税主体，也会造成无法达成间接税减少申报单位的制度初衷。

在所得税等直接税下，我国《企业所得税法》规定只有具备法人资格的“企业或其他组织”才能成为企业所得税的纳税主体。我国未规定税法上的法人主体条件，税法可否沿用民法对法人主体资格的规定存在争议。本文认为，考虑到税法和民法间的独立性和一致性的法理基础，税法当然会与民法的相关规定相协调，但这并不意味着直接移植具体规定。比如参考我国《民法典》对“依法成立、名称、组织机构、住所、财产和经费”等法人资格的规定，信托型的证券投资基金具有法人的基本属性，将此类基金认定为财团法人有其法律依据和可能性。更何况不能因为某一主体无法取得民法意义上的主体身份而否认其成为纳税主体的可能性。当然，将公募基金确定为企业所得税的纳税主体，会存在重复征税的问题。但是，仅在股东层面征税的复杂性决定了公司所得税制的必要性，因此，将基金视为税收上的导管从而实现单一层面的课税显然并非最优的课税安排。在基金层面进行课税所产生的双重征税问题可以通过其他技术性的制度设计予以避免，如对基金持有人的免税或抵免，但不能因此而否定基金本身具有所得税的纳税主体资格的可能性。

还有一种可行的方案是对份额持有人通过基金取得的收益采取类似于合伙企业的课税模式——即根据《证券投资基金法》第8条的规定在税收上对基金予以忽视，将基金财产的各项收益、费用和损失在基金层面上计算净利润后，再根据每个持有人的持有份额比例确定其各自可享有的利润分配的数额，以此对每个持有人进行课税。但是，这一模式存在的首要问题是基金财产的收益能否在归属于各个份额持有人后保留其原有税法属性并依照各个持有人的不同身份确定各自的纳税义务。对这一问题的回答无论持肯定还是否定态度，都会由于我国现行不完善的合伙税制，产生更多诸如无法享用税收优惠政策、税负转嫁等新争议。相较之，当下这一方案不如直接认定基金本身的纳税主体资格合理而可行。

2. 资产证券化下的纳税义务

作为资产证券化的一种，REITs在设立与分配环节中遭遇的税法难题也是资产证券化业务的课税难题。以下，本文先具体分析如何确定设立环节、分配环节中涉及的增值税、所得税的纳税主体、征税客体与纳税义务，而后从中提炼并解析资产支持证券的税法属性。首先，分析设立环节中的基础物业资产转让、股权转让等问题。

（1）设立环节

基础物业资产转让实质上并未发生改变纳税人经济税收负担能力的事实，在税务处理中不应将其认定为“真实出售”，否则不仅于法不符，也会在实践中阻碍发行人盘活其账面沉淀的固定资产，不利于资产转移风险的彻底隔离，同时也使得产品的信用评级降低。较为合适的处理是，遵循企业的“出表”意图，在具体的税务处理上，将企业的这种资产重组行为视为企业内部重组，适用资产重组的相关税收政策。

类似地，在对资产转让征收土地增值税的问题上，“视同销售”的处理同样值得怀疑。从现行法分析，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第2条采用的表述是“转让并取得收入”，因此，从逻辑上讲，转让不必然产生收入，也即转让本身并不等同于销售。但是《关于营改增后土地增值税若千征管规定的公告》（国税发（2016）70号）又规定了“视同销售”的情形。“视同销售”本身其实是一个会计概念，指的是当应税产品发生了权属移转，本应发生收入，但是会计处理中却无法体现出时，需要“视同销售”的会计处理。仔细分析“视同销售”下列举的具体项目，本质上都是对转让实质取得对价的确认。而REITs中将资产权属移转是为了隔离风险，却并未获得对价。在没有可以直接适用的法律依据的情况下，对土地增值税的减免或递延处理看似是税收优惠，实际上是为了给予其应有的税收待遇。尤需补充的是，考虑到先征后返下企业在设立REITs之初税收负担依旧较大，免征又可能导致税收优惠滥用的情况下，可以考虑对土地增值税暂不征收，若在一定年限内转让则正常缴纳且补缴之前的部分。

对项目公司的股权转让而言，原始权益人尽管在形式上将持有标的资产的项目公司转让给REITs，但由于《指引》要求原始权益人在发行REITs之后通常依然保留相当比例的份额。在现行税法下，原始权益人此行为会被判定为项目公司股权的真实出售，从而产生企业所得税税负。考虑到原始权益人需要保留的那部分份额并未实际变现，建议比照特殊性税务重组相关文件，对原始权益人保留份额的部分按实质重于形式的原则，出台相关政策允许原始权益人就持有份额的部分递延至处置份额的时候再缴纳企业所得税。

总体来说，将这一交易认定为销售还是融资是一个整体的问题。如果发起人转移基础资产被认定为融资，则不存在SPV向投资者转售的问题，整个交易就和普通的融资交易一样，SPV将成为应税实体。本文认为，将这一交易过程认定为融资完全可以落入以上税种法现有征税客体的范围内，尽管现阶段将其认定为融资后多适用税收优惠政策。

（2）分配环节

在REITs的分配环节，项目公司向资产支持证券分配、资产支持证券向投资者分配和投资者转让资产管理产品时的税收后果并不明确。因关涉发起人和投资者纳税义务的确定，核心的税法问题是SPV能否取得纳税主体资格。

在以所得税为代表的直接税中，作为REITs的风险隔离机制，SPV本身是否能够成为所得税的纳税主体资格及相应的纳税义务并不明确。若将SPV视为“透明主体”，则其仅是联系发起人和投资者的“管道”，SPV既未获利又未分配，故而不应对其征税。然而，我国现行法实际上认可了信贷资产证券化中SPV作为企业所得税纳税主体的身份。根据财政部、国家税务总局《关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》（财税[2006]5号）的规定，为避免经济性双重征税，尽管将SPV视为企业所得税的纳税人，但采取了对信托项目收益在取得当年向资产支持证券的机构投资者分配的部分，在信托环节暂不征收企业所得税的做法；仅在累计利益上由受托机构按企业所得税的政策规定申报缴纳企业所得税。不过，从目前实践来看，我国的资产证券化交易基本上是无时滞付款，尚不存在用信托收益进行再投资的安排，因此，由信托本身纳税的概率微乎其微。本文认为，将SPV作为企业所得税纳税主体是一种合理的判断。其一，这基于对我国现行法律、规范的理解；其二，从税法原理来看，SPV在对资产池中的基础资产进行重组、分层和信用增级等管理的过程中确实发挥着积极管理的作用，对基础资产收益确定的时点也有着控制能力，符合作为企业所得税纳税主体的资格要件。

基于SPV是企业所得税纳税主体的判断，在项目公司向资产支持证券分配环节，SPV应当作为企业所得税纳税主体承担从项目公司所获收益的纳税义务，并于当前适用暂免征收的税收优惠政策。在资产支持证券向投资者分配的环节，如果认可SPV成为独立纳税主体，则其所分配的利润应当视为股息，从而适用企业所得税免税的待遇——此为第一层免税。根据财税[2006]5号的规定，对在信托环节已经完税的信托项目收益，再分配给机构投资者时，对机构投资者按现行有关取得税后收益的企业所得税政策规定处理。在对信托项目收益暂不征收企业所得税期间，机构投资者从信托项目分配获得的收益，应当在机构投资者环节按照权责发生制的原则确认应税收入，按照企业所得税的规定计算缴纳企业所得税。然而SPV将项目收益在取得当年向投资者分配的这部分利润若被视为股息，又可适用第二层免税待遇，产生双重不征税的后果。深究之，问题的关键变为因持有资产支持证券而取得SPV分配的收益属性为何。

在增值税等间接税中，分析上述分配流程中的税法问题依旧需要以SPV纳税主体资格的判断为核心。对项目公司向资产支持证券分配而言，SPV与上文中的证券投资基金类似，都是基于信托法律关系的集合投资机构，应当可以成为增值税的纳税主体。进而，分析其是否为保本收益从而承担纳税义务。本文认为，如果按照形式原则确认是否保本，会有实质不公的问题；而如果按照实质课税法确认是否保本，又存在不易确认的问题。从短期内便于判断和执行的角度，建议根据资产性质的不同确定纳税义务——即对债权类资产，以明确的保本条款作为纳税条件；对权益类资产，以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。缴纳的税款从SPV收回的现金流中直接支付，SPV的受托管理人作为扣缴义务人，负责申报、纳税工作。

对资产支持证券向投资者分配而言，依照财税[2016]36号文规定，分析投资者从资产支持证券获得的收益是否为保本收益时，本文建议基于REITs功能定位和发展现状，参照上文分类处理的方法进行形式或实质判断。另外，对从SPV获取收益时已经缴纳增值税的，应当免征投资者的资产证券化投资收益的增值税，防止重复征税。

（3）资产支持证券的税法属性

无论是对项目公司向资产支持证券分配环节征收的增值税、企业所得税，还是对资产支持证券向投资者分配环节征收的增值税，亦或是属于金融商品转让的资产证券化交易中的增值税，都涉及一个核心的判断：资产支持证券的税法属性。对其属性的判断也直接影响着对SPV主体资格的认定。若认为资产支持证券构成资产池中资产的所有权利益，则应基于此共同所有权课税，其中SPV将仅是一个便于直接投资的传递工具，即成为税法上的“透明主体”；如果认为资产支持证券是为SPV发行的代表特定权利的独立证券，进而以证券所代表的投资权利的属性进行课税，那么SPV作为一种集合投资机构在税法中的纳税主体地位也将被肯认。

这一问题在当下可能无法予以准确回答。因为即使认可SPV占有和管理基础资产这一事实，也不能就此推导出资产支持证券作为独立证券的身份。决定性的因素应当在于SPV的利益的投资属性与基础资产的直接所有权之间的差异程度。如果SPV未被授予对支持资产处分和收益再投资的权利，投资者依然保留着对资产的核心处分权和控制权，则作为消极管理者的SPV更接近于传递工具的定位，不能成为税法上的独立纳税主体，据此，资产支持证券所代表的权利才可以被视为对该项资产的直接所有权利益，以支持资产的属性确定投资者所取得的收益的属性。反之，如若基础资产的控制权和处分权已经转移至SPV，SPV有权根据发展需要自主处分资产并对收益进行再投资，也意味着SPV因存在制造资产价值改变之实质性风险的能力故而获得税法上独立的纳税主体资格。此时，资产支持证券的投资属性更为明显。

梳理之，这一问题也是对REITs课税之抽象思路的具象化。从REITs的功能定位出发，投资抑或融资的倾向将首先影响对SPV作为集合投资机构还是传递工具的主体定位；其次，SPV定位选择的不同直接影响资产支持证券的税法属性；最终，该属性通过形成相区别的税收后果实现税法对REITs的规制和对参与方的收益分配。理清这一逻辑非常关键，《指引》中对试点REITs封闭式运作和基金管理人负责日常运营的双重要求有模糊集合投资机构和传递工具定位之嫌，需要进一步明晰以防复杂化后续监管政策。

3. REITs对税收征管改革的启发

自2019年10月国务院公布《优化营商环境条例》以来，如何优化税收营商环境的讨论正酣。归纳自2003年起世界银行每年发布的《营商环境报告》中的纳税指标，税收对营商环境的影响主要来自于税收制度和税收管理这两个层面。因此，优化税收营商环境，着力点之一是在实质层面为企业减轻税负，着力点二是使企业享受更为高效便捷的税收征管和相关服务。在第二点上，我国税收的征管体制改革一直在前行，除立法层面《中华人民共和国税收征收管理法》的修订之外，实践层面也在不断探索改革，以加强增值税管理监控、促进具体课税领域税收征管现代化为目标的金税工程就是典型代表。

税收征管改革必然遵循法治进路，以《税收征管法》的不断完善为核心；此外，税收征管的改革也应与税收实体法的进化相得益彰。REITs中面临着的一些税法之困境，部分受限于税收征管方式的落后：比如资管产品管理人因简易计征方式而无法取得增值税专用发票导致增值税抵扣链条被打破；基础资产转让中原始权益人开具的发票存在开票主体和纳税主体的不一致等，有效回应这些问题将会推动税收征管改革的不断深入。

数字经济下“税收征管现代化是税收现代化的关键所在，与信息技术的发展有着紧密关联”，从曾经的互联网信息技术再到如今的区块链技术，其本质是信息的互通到互信的一个过程。将区块链技术应用到增值税的征收管理中，可以有效解决现有因开票困难导致抵扣链条断裂的问题。区块链技术中的智能合约机制可以将增值税发票的验证模式由传统的“后验”（验证发票真伪）转向“先验”（验证交易有效性）。每一笔交易的产生，将会根据电子交易记录，通过智能合约机制来自动判定纳税义务是否发生，进而自动生成增值税发票并进行增值税应纳税额的自动核算和清算。再如，区块链分布式储存的特点意味着体系中的广大节点是平等的，其计算和储存不需要中心运作而是通过点对点地分布式操作来保证单点无法被破坏和篡改，使得企业和税务信息更安全，成本亦极其低廉。若能被应用于REITs，将弱化因参与主体和交易的复杂性所带来的关于稽征经济的考量，有效纠正对纳税主体的不当认定。以上这些是征管改革实践中的创新通过“以点带点”的方式反哺实体法变革。

进一步，征管改革的创新可以通过实体法“牵一发动全身”的特点反馈到实践中。为何金融服务免税法成为各国对金融服务课以增值税的主导模式？“基本上没有什么理由解释为什么对金融服务免征增值税。金融服务一般不予征税的原因在于，这些服务通常没有明确的收费，因此，很难确定应纳税额”，“原则上，金融服务的任何手续费或收费都应该纳税。困难在于，当决定支付利息或手续费的标准的时候，要将这一收费与其他要素区分开”。那么，如果可以通过大数据对金融服务创建个人化和种类化的服务库，并对其中关于交易记录中的频次、收益损失、市场数据、通货膨胀率等数据进行综合分析，就能够为金融服务收费的对价提供富有价值的参考信息，解决金融服务增值税的现实课税难题。

概言之，REITs中涉及到的征管技术革新看似微不足道，但其实蕴藏着丰富而重要的实践与理论价值。另外，面对新兴事物，税法实体法和程序法的“双通道”回应不仅将在具体领域实现愈加良好的规制效果，还将在价值层面上推动税收公平与效率达至更高的平衡状态。

（三）发展与REITs课税相关的外围法律制度

REITs的长期发展必将是一个不断革新的过程，短期内REITs课税规范的完善可以疏通根源于税法稳定性下REITs面临的现实阻塞，但无论REITs抑或税法，其运作与发展都不是孤立的“真空环境”下的产物。从微观层面，REITs所面临的税法困境在一些情况下并非源于税法本身之落后，而是其他法律、制度技术处理或理论之缺陷所致的现实滞塞。从宏观层面，作为经济法的组成部分，税法不仅分享着共有的一些原则和经济基础，也与金融相关的法律制度彼此配合，以实现对国家经济发展和财富分配的宏观调控作用。鉴于此，本文最后一节将面向更长远的未来，对REITs标准化发展所可能依托的制度群构建提出见解。

1. 完善与REITs相关的不动产法律制度

REITs的特性及其效用很大程度上与房地产市场密切关联，因此REITs课税规范的完善需要从不动产法律制度中获得有效支持。

首先，为对产权进行更清晰和明确的界定，应当完善我国不动产的权属界定、登记、转让等法律制度。如果能够赋予REITs在不动产产权登记上的合法地位，就能够在REITs设立环节的基础资产转让、权属移转审批等流程中减少成本，摆脱程序所带来的桎梏。

其次，REITs能够以价值稳定、真实的基础资产为支持，实现其投融资功能的前提是对基础资产价值的合理评估。关于房地产价值评估，国外诸多征收房地产税（不动产税）的国家都提供了很好的经验借鉴，应对其加以引入和改造以形成广为投资者接受的房地产评估制度，同时进一步完善信息披露机制和信用评级制度，维护REITs市场的良性有序发展。

再次，考虑到未来住房租赁类REITs和抵押类REITs的巨大市场，在房屋抵押和租赁领域也需思变。比如在我国住房租赁市场供给端低收益率和需求端高租金收入比的双重压力下，如何引导住房租赁市场破局？在带抵押房产作为基础资产转让过户时，应当贯彻落实《民法典》第406条在房屋带抵押过户这一问题上改变《物权法》第191条中“有条件带抵押过户”的精神，以降低之前房屋带抵押过户中较高的沟通和交易成本。

简言之，通过对不动产法律制度的完善以实现房地产金融领域更好的流动性和收益率，带动REITs收益率的提升，进而吸引更多投资者参与。

2. 优化与REITs相关的金融法律制度

自始至终，本文都意在强调对REITs的所有分析不应将其过于“特殊化”而致使目光限于一隅，应当始终把握REITs作为一种金融创新的身份，本文基于此理解REITs的实质进而完善其课税规范，也应回溯至其所处的金融领域内相关法律制度的背景，完成对REITs课税制度的整体建构。

第一，对《证券法》上“证券”之定义予以适当扩展，将REITs等金融创新产品纳入《证券法》的规制范围。证券化作为基本资产流动性转化的工具或称一种思路，在可预期的未来内，无论是更多REITs产品种类还是其他金融创新的出现都必将依托于证券市场本身和“证券化”的运行原理。为将来的金融创新留出一定的约束空间，不仅对REITs的标准化发展大有裨益，也对金融市场未来的规范化运行至关重要。

第二，取消《证券投资基金法》上在基金和信托层面的不合理限制。目前，《证券投资基金法》上对投资人数、范围、募集方式等方面都存在可能阻碍REITs发展的限制。一则，在短期内REITs的专项立法中，应当对这些限制予以关注，特别是公募基金的投资范围和比例，使之可以在维护金融稳定与安全的同时最大化标准REITs的功用。二则，上文中对REITs内的SPV无法充分发挥其风险隔离作用有所探讨，在未来《证券投资基金》修法之时，应适当放宽REITs采用其它类型的特殊目的载体（Special proposal Entity，SPE）的限制。当然，这种放松首先需要与《商业银行委托贷款管理办法》（委贷新规）以及资管新规等法律规范相协调；其次可以借鉴域外对投资者人数扩大后通过组建受益人大会、明确勤勉义务等方式对REITs实以监督，避免因多层结构招致更严重的“委托—代理”问题，实现REITs更灵活发展下的风险可控。

第三，完善REITs相关的会计制度。在我国既有的类REITs实践中，大多采用转移项目公司全部股权的方式实现资产真正出表与适当节税的目标，但目前的会计准则中对投资实体合并的控制条件还缺乏量化统一的标准，需要进一步明确。在具体的REITs税务处理中，应当对会计核算原则予以关照，尽可能形成一致的核算逻辑。比如财政部、税务总局《关于资管产品增值税有关问题的通知》（财税[2017]56号）规定了“管理人可选择分别或汇总核算资管产品运营业务销售额和增值税应纳税额”，在实际操作中，如果对同一管理人管理的不同种类资产证券化产品、或同类但不同支产品、或同一支但不同期产品，都汇总申报，这一汇总数在申报表上并不能直观反映每个产品增值税应纳税额与产品运营业务销售额的逻辑关系。尽管这样的选择权给予管理人一定的便利，但这种违背会计核算清晰性原则的后果可能会模糊税务处理所依凭的会计经济基础。

本文认为，REITs课税创制应当遵循从“一般→特殊→一般”的进路。在第一阶段，丰富现行税法下关键课税要件的内涵，借助先进的技术手段，在不违背税收法定原则的基础上适用“中性”意旨下的税收优惠政策，使REITs这一包含资产证券化复杂架构下的各主体纳税义务得到明确，并助力于税收征管现代化。在第二阶段，借鉴域外国家REITs专项立法的经验，具体分析我国REITs发展所处的不同阶段中承载的功能价值，突出专项立法的重点方向。在第三阶段，着力于构建REITs的完整制度群，从不动产法律制度、金融法律制度等方面形成有机统一、互促互进的法治环境，为REITs等金融创新的未来发展开辟制度之通衢。
  

结 论
综上所述，面对REITs这一兼具投融资功能的流动性资产，可以在适度更新增值税与所得税的征税客体与纳税主体内涵的基础上，以税收中性为取向，以量能课税原则为依归，短期内尽快制定REITs专项立法，并从对经济风险的控制力的角度重塑现行税法下公募基金与资产证券化中的纳税义务；长期内完善与REITs配套的不动产和金融法律制度，实现回应型REITs课税进路的设计。

责编 | 石梦瑶
编辑 | 潘钰澄
排版 | 石梦瑶
审核 | 张旭 薛榆淞

北京大学税法研究中心
Peking University
Center for Tax Law


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