【20221010 每日一税】二房东转租房屋能开具经纪代理发票？

李威03

【20221010 每日一税】
二房东转租房屋能开具经纪代理发票？
文/李冼
  这是《每日一税》为您服务的3099天，愿今天又是美好的一天。
  编者按：实务中，常常发生房屋转租行为，转租方如何能给承租方开具经纪代理发票吗？现与大家探讨。由于水平有限，有不当之处，还请海涵，并敬请指正。
  【问题】M公司将其2010年自建的15000㎡的商住房出租给A公司，并给A公司开具“不动产经营租赁服务”发票；A公司再将其中2000㎡转租给B公司，并开具“经纪代理服务”发票。
  B公司以A公司开具发票错误为由拒收，二房东A公司转租房屋能开具经纪代理服务发票吗？
  【解析】二房东A公司转租房屋开具经纪代理服务专票，属于不合规发票，承租方B公司依法不得抵扣进项，也不得作为企业所得税税前扣除凭证，有权拒收。理由如下：
  其一，二房东A公司转租房屋收取的租金是不动产租赁收入，不是为M公司提供出租房屋的中介费收入，不能开具“经纪代理服务”发票。
  法规依据：《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）
  一、销售服务
  （六）现代服务。
  8.商务辅助服务。
  〔2〕经纪代理服务，是指各类经纪、中介、代理服务。包括金融代理、知识产权代理、货物运输代理、代理报关、法律代理、房地产中介、职业中介、婚姻中介、代理记账、拍卖等。
  其二，房屋出租取得的租金，属于不动产租赁取得的租赁收入，应开具“不动产经营租赁服务”发票。
  法规依据：《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）
  一、销售服务
  销售服务,是指提供交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务。
  （六）现代服务。
  5.租赁服务。
  租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。
  〔2〕经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
  按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。
  二房东转租房屋，还需特别注意适用税率，即二房东能否适用简易计税按5%征收率申报缴纳增值税。
  法规依据：《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）
  第三条 一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：
  （一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
  （二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。
  根据总局对国家税务总局公告2016年第16号文件解读，上述规定中的“取得”包括购置、自建、租入等情形。
  因此，二房东能否适用简易计税， 关键看该房屋的租入时间是否在营改增前（2016年4月30日前）租入。
  首次租入时间可以最早的租赁合同、租赁发票、租金支付凭证等作为证明材料。
  首次租入后，中途有租赁中断的，以最近的一次连续租赁开始计算。比如首次租入是2015年8月，租赁到2018年9月30日中断了；然后，又在2020年2月1日租入。那么，对于这种情形，2018年9月前的租入再转租赁的，二房东可以适用简易计税；而2020年2月后转租赁的，二房东就不能适用简易计税。
  提醒：享受小微企业免征增值税优惠政策的租金收入，不得申请代开增值税专用发票。
  综上，二房东转租房屋取得的租金收入，应开具“不动产经营租赁服务”发票，不得开具“经纪代理服务”发票。
  延伸阅读
  租赁费的全税种税务处理
  经营租赁的发票能开6%的税率吗？
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