【实务辅导】房地产开发企业土地增值税的预缴与实际缴纳

北京政策君

对于房地产开发企业而言，土地增值税是贯穿房地产开发企业开发项目始终的主要税种，该税种直接与销售房地产收入和开发成本息息相关，且因为房地产开发项目开发周期较长，土地增值税在税收上有先预缴的流程。本文主要从政策依据、缴纳时间、计算方法等方面分析房地产开发企业土地增值税的预缴与实际缴纳。
【政策依据】
财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税〔2006〕21号)
北京市关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题(北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会公告2013年第3号)
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告〔2016〕70号)
【预缴时间】
取得第一笔商品房预售款的下一个纳税申报期
【计算方法】
应预缴税款=(预收款-应预缴增值税税款)*土地增值税预征率
其中，各省市的土地增值税预征率需按各省市规定执行，(国税发〔2010〕53号)文件规定“保障性住房暂不预征土地增值税”。关于保障性住房的判定遵循各省市税务局相关规定。
就北京市而言，保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房(含比照经济适用住房、限价商品房管理)等具有保障性质的各类住房。
该等保障性住房均纳入北京市住建委保障房建设计划，纳税人享受保障房暂不预征的税收优惠政策，需持住房与城乡建设委员会相关建设保障房的文件先在税务局办理暂不预征登记。
不属于保障房建设计划的项目，预征率按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率。
(预征率计算详见北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会公告2013年第3号)，在办理项目预售许可证时确定项目预征率。容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

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来源：北京顺义税务