为了解决“烂尾”项目，郑州这次真是拼了

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据克而瑞数据显示，截至2021年年底，在其24个重点监测城市中，尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。

其中，郑州、长沙、重庆和武汉项目交付风险较大，尚未交付的问题项目总建面皆超200万平方米、总套数皆超2万套。截止2021年底，郑州市新房成交948万平米，存在问题面积271万平米，问题率接近29%。而这只是今年疫情停摆前的数据，今年已经复发两个多月的经济停摆加之楼市本来的政策调控，
而截至6月20日郑州约有106个问题楼盘，约60万人受到烂尾楼影响，可郑州主城区才700万人左右，也就是说每70个人中就有6个人买到烂尾楼！
大量的烂尾项目已经严重影响到了郑州市新房、二手房及土地市场，涉及到大量的业主，也到了不得不解决的地步。
特别是在2022年7月28日之后，中共中央政治局召开会议，明确压实地方政府责任，保交楼、稳民生，各级政府积极行动起来，全力解决烂尾项目问题。
2022年9月6日，郑州市长签发了一份文件《关于印发郑州市”大干30天，确保全市停工楼盘全面复工“保交楼专项行动实施方案的通知》，在《方案》中明确了解决烂尾项目的思路与要求。从字里行间能够感受到郑州解决烂尾项目的紧迫感。
一、任务目标
《方案》明确任务目标，要求10月6日前，实现全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。
二、总体要求
《方案》明确总体要求：以停工问题楼盘项目全面持续实质性复工作为化解研判的最终标准。
《方案》提出“等不得、拖不得、慢不得”的紧迫感和危机感。
三、压实各方责任
1、压实企业主体责任
《方案》明确出险房地产企业为自救主体，要求通过处置未开发土地、在建项目和资产、公司股权等方式，多渠道筹集资金。归还挪用资金。
2、政府全力纾困
《方案》明确用好保交楼专项借款，要求使用借款企业将有效资产进行抵押。要求各地用好“4+1”模式，要求停工问题楼盘项目或开发企业提供更多优质资产。
3、做好破产重整
《方案》要求各地本着应破尽破的原则，成立破产清算协调专班，引进破产重整投资人，开发企业尽快申请破产。
《方案》要求市区两级法院加大破产重整案件办理进度，采取短、平、快的方式快速处置。
4、严肃追究责任
《方案》要求各地组织审计、财政、住房和城乡建设等有关部门对问题楼盘原有预售资金使用情况进行专项审计；对于预售资金被挪用的，依法及时追回。
房企控股股东、实际控制人挪用资金的，承担连带责任。
主管部门监管不到位的，商业银行对于挪用资金有过错的，承担责任。
税务部门对于不配合复工的企业进行偷漏税核查。
严厉打击资金抽逃挪用的犯罪行为。
5、确保全面复工
《方案》要求
（1）对于有能力自主复工的企业，督促尽快复工
（2）对于资产大于负债，资金暂时困难的，通过纾困基金，并购贷形式，由政府平台接手，并采取“新老划断”的办法，先复工后清算。
（3）对于资产小于负债的企业，各地平台公司采取代建的方式，立即复工。
并要求审计对其资产、负债、资金抽逃情况、资金监管情况、未列入资金监管情况进行审计，线索移交公安部门。

在强化组织领导中进一步要求
6、领导分包，主管兜底
《方案》要求各地党政主要领导亲自带头，亲自分包重大停工问题楼盘项目，对于较为复杂的停工楼盘，不仅要明确领导，属地党委政府主要领导要兜底。
7、弄清底子，建立台账
郑州目前究竟有多少问题楼盘，可以说是一个谜，没有确切的数据。
本次《方案》要求深入细致排查去年7·20以来所有停工、半停工项目，建立台账，统一研判，制定方案。
8、严格监督，逾期通报
《方案》要求问题楼盘攻坚化解领导小组办公室对复工情况不间断检查，对于虚假复工等情况进行通报，对于逾期未全面持续实质性复工的项目，通报批评分包领导、辖区主要领导。
9、抓好典型宣传
《方案》要求新闻、网宣部门加大宣传力度，提炼经验做法，各地要邀请业主代表跟进复工进度。
10、严肃工作纪律
《方案》要求对于弄虚作假、表演式复工、阶段式象征性复工严肃处理。
从方案中可以看出，所有人员全面参与、全面介入的方式全力确保10月6日前全面持续实质性复工。
对于预售资金抽逃挪用情况做了细致的安排，对企业、股东、实控人、监管部门、商业银行所有的相关人全部纳入。
并对表演式复工、阶段性复工、敷衍了事的进行处理。
最关键的是，明确了属地政府的责任。
为了解决烂尾项目，郑州这次是真拼了。
希望雷声大、雨点更大。
附：文件全文

来源：煮茶小生 西湖云庐


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启金智库 将于 2022年9月17-18日（周六/日）在 郑州 举办《房地产不良（烂尾楼）重整投资与处置盘活实务专题培训》特邀 常州云鼎创始人/总裁 郭浙生、北京恒安风控总经理 熊志刚、尚银律所首席律师王梦飞、锦天城郑州律所 马常帅，4位行业实战一线资深人士主讲，深度分享宝贵经验和实务案例，诚邀您的加入！
【课程提纲】
第一讲、房地产企业破产重整尽调测算、基金模式交易架构、信用修复和项目退出实务与案例
（时间：9月17日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。二十多年银行资产保全工作经验，历任工商银行、恒丰银行、上海银行及知名民营资产管理有限公司苏南区域总监。拥有丰富的不良资产单体项目尤其是房地产项目投资经验，曾负责主持安徽、江苏多个房地产项目的破产重整及债务重组。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
1、企业所得税筹划
2、土地增值税筹划及税务风险
3、合理合法避税的途径
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
1、需将破产企业在国家企业信用信息公示系统中，移除出经营异常范围
2、填制公司登记（备案）申请书
3、提供破产企业股东会决议
4、公司类型和注册地变更
5、提供重整投资方新申请登记企业的股东会决议
6、提供法院文书
（二）久悬睡眠账户的销户工作
1、前期尽调时梳理久悬睡眠账户的销户工作
2、撤销基本账户的前置程序
3、管理人、法院联动机制
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
1、基本信息变更
2、重整前的公司类型为台港澳法人独资
3、2016年4月30日前老项目
4、预缴土地增值税
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
1、理论依据
2、具体步骤
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
1、土地、在建工程他项权证解除的风险隐患
2、备案合同查封撤销
3、房地产市场信息系统平台解除备案合同登记
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第二讲、房地产开发项目风险处置与项目盘活实务操作程序与案例
（时间：9月17日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：熊志刚，北京恒安风控总经理。不动产证券化研究中心（RSRC）副秘书长，与国内多家信托公司及地产基金开展合作，参与产品设计及投后管理的项目存量超500亿元。
一、房地产开发项目风险成因解析
（一）销售市场下行
（二）融资环境继续恶化
（三）挪用预售资金
（四）表外融资或担保引起债务纠纷
二、房地产开发项目风险化解模式与优缺点
（一）债权转让
（二）底层资产转让
（三）盘活项目
三、盘活项目的操作程序
（一）风险评估——摸清家底，解决三个问题：经营净现金流、处置所得、重大问题与应对
1、合规风险
（1）项目公司诉讼调查
（2）建设手续合规调查
（3）税费合规调查
（4）销售合规性调查
2、工程建设及成本风险
（1）工程计划表
（2）工程进度线
（3）工程总投
（4）工程成本线
3、销售风险
（1）销售数据核查
（2）营销方式调查
（3）工抵房/体外售房调查
（4）销售问题诊断
（5）退房/维权/索赔调查
4、财务风险
（1）收入端核查
（2）支出端核查
（3）关联方往来款核查
5、政策和市场风险
6、方案对比风险：续建开发/现状处置
7、重大问题与应对
（二）处置模式决策——基于项目风险评估和金融机构自身机制确定风险处置模式
（三）接盘谈判——以打促谈、拉打结合、隔离风险，结构多样化
（四）项目接管——全方位接管，全面深入分析，形成接管报告
1、接收事项清单
2、核查事项清单
3、调整事项清单
（五）确定开发模式（代建+代管模式/托管模式）
1、提交接管报告
2、模式论证
3、品牌代建方选聘:代建方/代管/托管
（六）项目管理
1、决策机制
（1）金融机构内部决策机制与授权
（2）项目公司沟通决策平台
（3）经营事项授权与审批机制
2、成本 - 进度 - 质量
3、销售、回款、交房
4、清盘：财务/资产/质保/清算
四、案例——
（一）成都某超级大盘—— 主体暴雷，净现金流为负
（二）团泊湖某项目（二期）——主体暴雷，资金链断裂
（三）昆山某项目（二期）——公司瘫痪，项目资金紧张
五、互动答疑
第三讲、共益债投资烂尾楼项目的案例分析与实务经验
（时间：9月18日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：王梦飞，尚银律所首席律师，曾任职中信信托等金融机构和上市公司高管，主导设立信托业首单非优先级主动管理型不良资产投资集合信托产品。长期从事法律和金融工作，拥有执业律师和金融机构的复合型工作背景，资深金融商事律师、资深特殊资产专家，专注于金融商法、地产金融和特殊资产的实务与研究。
一、共益债投资的基本概念与制度比较
（一）共益债的概念
（二）共益债的特征
（三）国外共益债法律制度比较
二、破产重整中共益债投资的实践运用
（一）破产重整中共益债投资的发展现状
（二）破产重整中共益债投资的常见交易模式和案例
（三）破产重整中共益债投资的核心要素
（四）共益债投资的操作及风险分析
（五）共益债投资的作用及优势
三、破产重整中共益债投资面临的实务问题
（一）破产重整程序中共益债务的清偿顺位并不绝对优先
（二）共益债投资中“共益债务”的认定标准仍不明晰
（三）共益债投资的时间要件较为苛刻
四、破产重整中共益债投资的完善与发展
（一）明确共益债务融资的标准
（二）适当扩大共益债务融资的时间限制
（三）适当借鉴美国“超级优先权”制度
（四）完善共益债投资的债权人保护机制
五、互动答疑
第四讲、问题楼盘化解、价值识别与处置及重整投资实务
（时间：9月18日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：马常帅，担任多家政府机关、国有平台公司法律顾问，目前就职上海锦天城（郑州）律师事务所，专注于债务重组与破产重整投资、基建投融资与产业园区法律服务，近年来参与多个问题楼盘的风险化解项目及重整投资项目。
一、问题楼盘现状及困境
（一）行业现状
（二）问题楼盘产生原因
（三）问题楼盘涉及主体
（四）问题楼盘化解工作的难点
二、问题楼盘及房企价值识别
（一）价值识别考虑因素
（二）清产核资尽调调查要点
三、问题楼盘分类及处置预案
（一）债权类型及清偿顺序
（二）问题楼盘的分类
（三）分类处置预案
（四）棚改/安置项目处理思路
（五）国有平台公司参与思路
四、重整投资实务
（一）共益债投资
（二）债务重组
（三）资产收购
（四）偿债/承债收购
（五）投资保障与风控措施
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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