一文读懂我省二手房交易税费

河南政策君

二手房交易涉及的税费种主要有增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加、个人所得税、印花税、土地增值税及契税。那么具体如何征收呢？今天小编来跟大家总结归纳一下。

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增值税
  （一）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

  （二）个人销售其取得的不动产(不含其购买的住房)，按照其转让不动产取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

  （三）个人转让其自建的不动产（不含其自建自用住房），以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

免征情形：
  （一）个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

  （二）个人销售自建自用住房，免征增值税。

  （三）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。
  家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

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城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加
  城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加随同增值税一并征免。

适用税（费）率为：
  城市维护建设税：以纳税人实际缴纳的增值税为计税依据，按市区7% ，县城、镇５％，不在市区、县城或镇的，税率为１％计征；教育费附加：以纳税人实际缴纳的增值税为计征依据，按3% 的征收率计征；地方教育附加：以纳税人实际缴纳的增值税为计征依据，按 2% 的征收率计征。
减免情形：
  对增值税小规模纳税人按50%幅度减征城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

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个人所得税
  （一）个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”税目征收个人所得税，税率为20%。对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

  （二）纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据征管法的规定对其进行核定征收。我省个人转让住房核定征收个人所得税的核定比例暂按1%执行。

  【注意】“未提供完整、准确的房屋原值凭证”，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或者契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。

特别提醒：
  个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

不征情形：
  （一）以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
  ①房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
  ②房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
  ③房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

  （二）通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

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印花税
（一）个人买卖房屋应按照“产权转移书据”税目计算缴纳印花税，税率为万分之五，由买卖双方分别计算缴纳。

  （二）“产权转移书据”中房屋等建筑物所有权转让包括买卖（出售）、继承、赠与、互换、分割。

减免情形：
  （一）个人销售或购买住房暂免征收印花税。

  （二）对增值税小规模纳税人按50%幅度减征印花税。

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土地增值税
  个人转让二手房时，凡能够正确计算收入和扣除项目的，按土地增值税的有关规定申报纳税。个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%核定征收率征收土地增值税。

免征情形：
  （一）个人销售住房暂免征收土地增值税。

  （二）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

不征情形：
  （一）继承不动产不属于土地增值税的征税范围。

  （二）除下列赠与行为不征收土地增值税外，其他赠与行为征收土地增值税：
  ①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
  ②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

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契税
个人购买的二手房，凡不符合减免税规定的，在河南省应按4%的税率征收契税。

  对于个人无偿赠与不动产的行为，应对受赠人全额征收契税。

减征情形：
  （一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

  （二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

免征情形：
  （一）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。

  （二）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税。

  （三）因土地、房屋被县级以上政府征收、征用后重新承受土地、房屋权属，选择货币补偿且成交价格不超过货币补偿部分免征契税，对超出部分征收契税；选择房屋产权调换、土地使用权置换且不支付差价的免征契税，支付差价的对差价部分征收契税。

  （四）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属的，免征契税。

编发：河南税务新媒体
责编：安亮亮 马丽杰