8月13-14日郑州 | 房地产不良（烂尾楼）重整投资实务专题培训

启金智库

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01
课程背景
最高人民法院的全国企业破产重整案件信息网查询，2022年上半年，有200多家房地产企业发布破产公告。房地产格局正在重新构建，房企之间的竞争已不再是单纯靠资金周转这么简单，更加多元化竞争，无序扩张和盲目多元化的房地产企业都将可能遭遇淘汰，开发商躺着赚钱日子告一段落。
在大量房地产企业破产过程中形成的烂尾楼项目，无论对开发商、金融机构、购房者还是所在地的城市来说，都是一块伤疤。据数据显示，全国加起来333个地级行政区，却有3000多座烂尾楼。平均下来每个城市至少都有10座烂尾楼。像郑州、广州、大连、深圳、昆明、青岛、北京、上海等城市都有很多重点出现。烂尾楼早已布满全国各地，嫣然已经成为了一个全国性的问题。
如何抓住机会“凤凰涅槃”，在此背景下，启金智库 将于 2022年8月13-14日（周六/日）在 郑州 举办《房地产不良（烂尾楼）重整投资实务专题培训》特邀 常州云鼎创始人/总裁 郭浙生、鼎晖投资夹层与信用投资部副总裁 焦青伟、上海东兴投资控股发展有限公司业务部门负责人何煜、北京隆安律师事务所高级合伙人 吴杰 4位行业实战一线资深人士主讲，深度分享宝贵经验和实务案例，诚邀您的加入！

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议程安排
8月13日· 周六
09:00-12:00 第一讲
一、房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例

主讲嘉宾：郭浙生
常州云鼎创始人/总裁
二十多年银行资产保全工作经验，历任工商银行、恒丰银行、上海银行及知名民营资产管理有限公司苏南区域总监。拥有丰富的不良资产单体项目尤其是房地产项目投资经验，曾负责主持安徽、江苏多个房地产项目的破产重整及债务重组。
14:00-17:00 第二讲
二、基金模式下困境地产投资重整的痛点规律、操盘赚钱理论及破产重整处置的实务案例

主讲嘉宾：焦青伟
鼎晖投资夹层与信用投资部副总裁
曾任职于四大AMC之一中国信达资产总部资产经营部、天津分公司，参与不良资产包收购与处置，北京、深圳等地不动产项目法拍，参与信达不良资产基金和信达建信夹层基金的设立与投资。2014年加入鼎晖，曾投资不良ABS，北京、广州、上海、成都等地单体不良地产项目重组，违约债券的处置等。
8月14日· 周日
09:00-12:00 第三讲
三、烂尾楼投资的实操经验、关键要素、共益债投资实务与案例

主讲嘉宾：何 煜
上海东兴投资业务部门负责人
专注于金融风险处置、特殊机遇投资、破产重整投资。
14:00-17:00 第四讲
四、困境房地产破产案件涉及的主要问题、债权审查原则、重整程序和实务疑难问题解决

主讲嘉宾：吴 杰
北京隆安律师事务所高级合伙人
辽宁省律师协会破产与清算专业委员会副主任，沈阳市破产管理人协会监事长。近年来在破产与重整业务业绩突出，有效的维护了破产管理人队伍的口碑，扩大了破产管理人业务影响力。
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03
课程提纲·第一讲
房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：8月13日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。二十多年银行资产保全工作经验，历任工商银行、恒丰银行、上海银行及知名民营资产管理有限公司苏南区域总监。拥有丰富的不良资产单体项目尤其是房地产项目投资经验，曾负责主持安徽、江苏多个房地产项目的破产重整及债务重组。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
1、企业所得税筹划
2、土地增值税筹划及税务风险
3、合理合法避税的途径
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
1、需将破产企业在国家企业信用信息公示系统中，移除出经营异常范围
2、填制公司登记（备案）申请书
3、提供破产企业股东会决议
4、公司类型和注册地变更
5、提供重整投资方新申请登记企业的股东会决议
6、提供法院文书
（二）久悬睡眠账户的销户工作
1、前期尽调时梳理久悬睡眠账户的销户工作
2、撤销基本账户的前置程序
3、管理人、法院联动机制
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
1、基本信息变更
2、重整前的公司类型为台港澳法人独资
3、2016年4月30日前老项目
4、预缴土地增值税
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
1、理论依据
2、具体步骤
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
1、土地、在建工程他项权证解除的风险隐患
2、备案合同查封撤销
3、房地产市场信息系统平台解除备案合同登记
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑


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课程提纲·第二讲
基金模式下困境地产投资重整的痛点规律、操盘赚钱理论及破产重整处置的实务案例
（时间：8月13日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：焦青伟，鼎晖投资夹层与信用投资部副总裁。曾任职于四大AMC之一中国信达资产总部资产经营部、天津分公司，参与不良资产包收购与处置，北京、深圳等地不动产项目法拍，参与信达不良资产基金和信达建信夹层基金的设立与投资。2014年加入鼎晖，曾投资不良ABS，北京、广州、上海、成都等地单体不良地产项目重组，违约债券的处置等。
一、困境地产投资的痛点和规律
（一）困境地产投资的痛点——两外两内
1、错误时间进入，卡在里面
2、难以批量复制上规模
3、人才队伍
4、资金
（二）单体困境地产项目的发展规律——生气曲线
1、初期：出现违约预警，但没有正式违约
2、发展I期：出现局部少量明确的违约情况
3、发展II期：矛盾集中爆发，发生大量诉讼查封，局面复杂化
4、僵持期：进入执行之前，主要案件的诉讼阶段，债务人与主要债权人无法达成和解
5、解决期：公司实质重组或处置资产，各方主动形成或依法形成债权和其他利益方
的有序退出安排
6、退出期：执行方案、恢复对外资质、有序退出
（三）各关键角色心态发展变化
二、建立单体地产不良资产数据库——特点与能力需求
特点一：相对透明
特点二：利益关系多，法律关系复杂
特点三：土增税额巨大
特点四：算不过账
特点五：资产手续瑕疵
特点六：工程问题
特点七：资金密集
三、基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
（一）与开发商、服务商合作
（二）投资策略比较-一前一后、一轻一重
1、项目获取方式
2、优缺点
3、案例与总结
（三）基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
1、抵押物估值
2、税、费估计
3、一定要有人让利
4、时间是朋友，但在未来可能是敌人
5、运营、改造、提升
四、地产不良资产处置案例
（一）单体地产不良处置案例一：和解重整
（二）单体地产不良处置案例二：债务重组特殊机会
（三）单体地产不良处置案例三：和解背景下的法拍抵债
五、破产重整投资角度分析
1、谁的意志
2、选择和谁合作
3、选择什么阶段
4、选择什么角度
5、其他问题
六、破产重整实操案例
（一）强力型破产重整案例-背景/进入破产/修复资产
（二）共力型破产重整案例-背景/庭外重整阶段/进入破产/共力第一阶段/共力第二阶段/特点
七、互动答疑

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课程提纲·第三讲
烂尾楼投资的实操经验、关键要素、共益债投资实务与案例
（时间：8月14日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：何 煜，上海东兴投资业务部门负责人 ，专注于金融风险处置、特殊机遇投资、破产重整投资。
一、烂尾楼投资：机遇与挑战
（一）面临的主要复杂问题解析
（二）多方参与主体介绍
（三）机遇与挑战
二、破产类型：投资人眼中的破产
（一）司法角度
（二）投资人角度
（三）破产分类解析
1、破产清算-实务案例
2、破产和解-实务案例
3、破产重整-实务案例
（四）破产重整各种形式解析及案例
1、续建式重整
2、出售式重整
3、清算式重整
三、关键要素：投资必须要知道的细节及方案
（一）资金匹配
（二）政策支持
（三）工程遗留和造价
（四）销售及市场
（五）信用修复
（六）税务筹划
四、投资方式：如何参与烂尾楼投资
（一）投资参与方式与实操
1、共益债——交易架构与案例
2、偿债收购——交易架构与案例
3、承债收购——交易架构与案例
4、资产收购——交易架构与案例
（二）各方式优劣势比较分析
（三）重整投资的实操流程
1、初期——判断/方案/匹配/整合等
2、推进期——尽调/谈判/合作方/方案确认等
3、落地期——过会/正式方案/保证金/府院联动/债权人大会/裁定等
4、重整执行期——监管/管理/进度/资金收回
（四）风控措施
1、法院裁定
2、再开发条件
3、抵押
4、投后管理
（五）清偿顺序
（六）其他准备
五、共益债：财务投资者的利器
（一）交易架构
（二）优先顺序
（三）改善措施
（四）方案要素
（五）风控措施
（六）人和是关键
六、互动答疑

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课程提纲·第四讲
困境房地产破产案件涉及的主要问题、债权审查原则、重整程序和实务疑难问题解决
（时间：8月14日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：吴杰，北京隆安律师事务所 高级合伙人，辽宁省律师协会破产与清算专业委员会副主任，沈阳市破产管理人协会监事长。近年来在破产与重整业务业绩突出，有效的维护了破产管理人队伍的口碑，扩大了破产管理人业务影响力。
一、 房地产的困境
案例一：破产清算企业A在破产受理前的状况
案例二：重整续建企业B的权利人结构
各利益群体的呼声
二、 房地产破产案件涉及的主要问题
（一）房地产企业破产的特殊性
1、债务人财产形式
2、债务人负债形式
3、债权人实现权利
（二）房地产企业破产的权利人结构
1、错综复杂的权利人
2、建设环节的问题
3、争议中的“担保物权”
（三）期房交易合同利害关系人权益保障
1、购房者身份识别
2、享有优先权的购房消费者的认定
3、房屋买卖合同在破产法中的效力检视
（四）继续营业的选择与应对
1、继续营业的若干问题
2、停止营业下的续建问题
3、资债情况的变动
三、 房地产破产案件债权审查原则
（一）消费者购房人
（二）工程款债权
（三）抵押债权
四、 破产重整程序
（一）重整模式要点解析
1、出售式重整
2、清算式重整
3、反向出售式重整（拆分式重整）
（二）破产重整制度概要
1、破产重整 Vs 破产清算
2、破产重整的清偿工具
3、破产重整的表决与强裁
（三）破产重整的制度更新
1、花式重整
2、债委会重组
3、预重整
4、关联方合并重整
5、关联方协调审理制度
（四）房地产企业重整程序中的若干问题及重整实务
五、 房地产企业破产实务疑难问题
（一）如何处理房地产企业破产程序中遇到的以签署《商品房买卖合同》并网签备案作为民间借贷的担保问题？
（二）管理人选择继续履行房屋买卖合同的，因逾期交房，房屋买受人的违约金债权能否抵销购房款？
（三）企业向职工借款集资，该债权在企业破产后是否可以列为职工债权优先受偿？
六、互动答疑




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参会须知
主办单位：启金智库
我们，链接金融与产业……
秉承“启明财智、产金融合、学研为用”的宗旨，在投资银行、资产管理、财富管理、公司基金治理、企业项目基金财税、科技应用与管理提升等领域，面向金融、企业、政府、基金、财富、法律、财税等相关专业从业人士，提供课题研究、专题培训、企业内训、沙龙研讨、行业论坛、专家服务的智库型企业。
培训时间： 2022年8月13-14日(周六/日)
8月13日【09:00-12:00，14:00-17:00】
8月14日【09:00-12:00，14:00-17:00】
培训地点：郑州市（报名后具体通知）
会议费用：
①标准价：4800元/人。
②产融公会：可使用免费名额。【产融公会】介绍
（※含参会费/资料费/税费，往返路费/住宿/餐饮等均需自理。）

报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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