【案例分析】房地产企业关联融资交易未按独立交易原则定价，将面临纳税调整风险

李威03

来源：中国税务报 日期：2022年7月29日
作者：本报记者 许蒙亚
摘自：《房地产企业：打牢税务风控的“地基”》一文

典型案例
A公司是一家外商投资房地产开发企业，与毗邻的B五星级酒店，同受第三方C公司间接控股，构成关联关系。A公司适用企业所得税税率为25%，未享受税收优惠。A公司2019年—2021年持续盈利，并在这3个年度内，以为B酒店垫付建设工程款等形式，将资金无偿让渡给一直处于亏损状态的B酒店使用。A公司财务负责人解释，B酒店的存在，客观上提升了A房地产项目的定位和潜在商业价值，因此，将资金无偿融出给一直处于亏损状态的B酒店使用，属于“抵消交易”，无须进行涉税处理。

风险分析
国家税务总局黄山市税务局业务骨干郑建军分析，对于关联方融通资金，无论是会计核算还是税务处理，均不存在所谓的“抵消交易”的概念。根据税收征收管理法第三十六条规定，企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用。盈利企业A公司以垫付建设工程款的方式，无偿融出资金给亏损的关联方B酒店使用，未按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，客观上造成其当期应纳税收入或者所得额的减少。
风控建议
黄山市税务局业务骨干沈虹告诉记者，A公司这类业务在房地产行业并不少见。作为资金密集型企业，房地产企业与关联企业间的资金往来相对频繁。根据税收征收管理法实施细则第五十四条规定，当融通资金所收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率，A公司应根据独立交易原则，调整企业所得税应纳税额。
郑建军提醒，增值税处理上，可依据《财政部 税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知》（财税〔2019〕20号）第三条规定，自2019年2月1日—2023年12月31日，对符合条件的企业集团内单位之间的资金无偿借贷行为，免征增值税。