恒大公布债务重组进展及原则

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7月29日晚间，中国恒大披露近期业务发展和境外债务重组工作进展情况和重组原则。可以看出，恒大目前着手的是境外债务重组方案，也就是恒大理财、商票、应付账款等均还不在这次重组方案的考虑范围之内。





中国恒大称，2022年上半年，中国恒大实现合约销售金额约122.6亿元，合约销售面积119.3万平方米。但恒大最关键的信息点始终没有对外公布，比如现在逾期的债务规模有多少？已经还来了多少债务？总债务还有多少？现金有多少？资产还剩多少？

恒大表示，预计尽职调查工作将在近期基本完成，希望在2022年内尽快公布具体重组方案并取得积极进展。

中国恒大表示，公司不遗余力地维持生产运营稳定，并尽最大努力推进复工复产。截至目前，中国恒大已售未交楼项目中96%已部分或全部复工，实际施工人数达到集团正常施工要求的86%。自2021年7月1日以来，公司已累计竣工交付物业23.2万套，建筑面积2419万平方米。

截至目前，恒大在全国保交楼项目共732个，已复工且达到正常施工的项目579个，正在恢复施工过程的项目126个，还未复工的项目27个，总施工人数19.3万人。今年上半年，全国项目累计实现销售回款180.08亿元，其中按揭回款66.32亿元；同时，共有313个项目实现按揭放款。此外，公司新增融资放款25.73亿元。

中国恒大称，希望向市场提供其境外债务重组进程的积极进展以及本公司及其境外子公司的境外债务重组的若干初步原则。

在境外债务重组方面，近阶段，集团一直与其财务及法律顾问评估本集团的情况，以制定尊重所有利益相关者权利的解决方案，并旨在逐步恢复有序经营，释放运营和资产价值。同时集团一直与多位持有公司及其境外子公司景程有限公司（Scenery Journey Limited）发行的美元优先票据的债权人及有关顾问进行具建设性的沟通 ，促进制定境外债务重组方案。

此外，中国恒大与债权人及有关顾问密切合作、定期沟通，正在对集团核心业务开展必要、有序的尽职调查工作，探讨潜在可行的境外债务重组方案，尽职调查的资讯将作为制定境外债务重组方案的重要依据。鉴于集团的规模和复杂性以及集团所处的行业现状，尽职调查工作仍在推进中。

中国恒大在公告中强调，集团地产开发业务所涉地区广泛，中国境内相关地区的房地产市场仍在调整中，并综合考虑集团的资产负债规模，预计集团的业务需要较长时间才能恢复有序经营，从而使所有利益相关者的资产价值得到恢复。

在境外债务重组保障措施方面，中国恒大称，将依法酌情安排资产包作为境外债务重组的保障措施。资产包中的资产可能包括但不限于本公司直接或间接持有的境外子公司的股权（例如恒大汽车及恒大物业）， 以及集团的境外债务债权人可依据适用的法律法规追索的资产。为确保公平性 ，每组债务的资产包的相应构成将基于境外债务的法律结构， 即有关资产包的安排将充分考虑公司的资产和负债层级、现金流分析公司间贷款结构以及各类债权的合同和法律优先顺序，以及公司股东的任何支持。

对于拟重组的境外债务范围，中国恒大称，包括中国恒大发行的美元债；景程有限公司发行及天基控股有限公司提供担保、恒大地产集团有限公司提供股权收购承诺的美元优先票据；公司及公司境外子公司的境外其他债务（ 含本公司所承担的担保及回购义务等或有债务，例如：房车宝集团相关的股权回购义务等）。

对于下一步的工作安排，中国恒大称，集团及其顾问鼓励境外债权人积极与集团的财务顾问接洽，并将继续与已联络的债权人及其顾问密切协调，根据公告所列原则尽快制定境外债务重组方案。预计集团尽职调查工作将在近期基本完成，届时集团将与有关债权人及其顾问沟通境外债务重组方案框架和建议，并希望在2022年内尽快公布具体重组方案并取得积极进展。同时，集团期待与境内外债权人进行具建设性的对话并取得及时的支援，以更好管理各项业务，公平对待境内外债权人，依法维护所有利益相关者的权益。
中国恒大行政总裁、执行董事肖恩表示，在各个方面，特别是主要债权人的理解和支持下，境外债务重组方案的协商与推进取得了积极进展，为了向市场和社会各方负责，履行恒大不逃废债、提升管理决策的透明度等一系列承诺，也是应境外主要债权人的要求，恒大决定尽早公布境外债务重组的阶段性进展。

肖恩同时表示，根据目前的情况，要完成预期中的境外债务重组工作，还需要社会各界给予恒大更多的耐心和时间。

附：21世纪经济报道采访肖恩部分内容

21世纪：我们注意到此次公告的主要内容是集团境外债务的重组框架，虽然是一个积极的进展，但并不是一个市场预期中的具体方案，请问集团在推进重组方案过程中遇到了什么困难？目前进展如何？

肖恩：一段时间以来，集团管理层向各方表达了最大的诚意和最积极的态度，我们与境内外债权人之间搭建了良好的沟通机制，交流及时顺畅，合作也很紧密。同时，我们积极配合债权人顾问对集团相关业务开展尽调工作，目前沟通比较充分。

可以说在各个方面，特别是主要债权人的理解和支持下，重组方案的协商与推进取得了积极进展。但是，与国际上同等规模的企业在推进重组时遇到的情况比较类似，前期我们也耗费了不少时间，希望大家能够客观看待集团重组的复杂性和难度。

恒大集团本身规模庞大、业务繁多，目前又面临很大的经营困难，我们正倾尽全力推进复工复产保交楼，保障恒大汽车、物业的持续经营等化险自救工作，在风险化解委员会的指导和支持下尽最大可能地推进全面债务重组工作；此外为了不影响重组，我们恪守承诺，对恒大物业134亿存款被划扣进行了全面调查，未来还会积极配合监管部门的要求，做好后续工作。根据目前的情况，要完成预期中的境外债重组工作，还需要社会各界给予我们更多的耐心和时间。

21世纪：公告中涉及的重组方案原则提到会以资产包形式给予境外债权人重组保障措施，同时重组方案的范围也仅限于境外债务，这些措施和安排是否影响境内债权人合法权益？

肖恩：我想强调一点，恒大集团遵循市场惯例，公平地对待每一位债权人的权益和诉求。境外债重组框架的推出是各方努力的重要进展，也是我们坚定信念，逐步、有序化解债务危机的重要一步，不会影响境内债权人的合法权益。

一般而言，推出债务重组方案的目的是化解风险、争取共益，会基于债务本身进行分析和资产匹配，未来可能用于重组的境内资产，都将是经过多方论证、境外债权人可依据适用法律追索的资产。

目前境外债的总规模大约是227亿美元，是集团整体债务的一部分，公司的绝大部分业务都在境内，公司债务完成重组的重要前提之一就是公司能够持续经营，我们不遗余力推进保交楼等化险自救工作，本身就包括了保障广大业主、供应商、商票持有人等利益相关方的合法利益。

我们不会以牺牲境内债权人利益为代价，而是会力求恢复和保持企业的经营造血能力。这样，才能最大化公司境内外资产价值，依法、依规、公平地统筹解决公司全盘债务问题，逐步逐步化解风险。
来源：21世纪经济报道
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【课程提纲】
第一讲、房地产企业破产重整“投，融，管，退”全链条实务与案例
（时间：8月13日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
（二）久悬睡眠账户的销户工作
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑

第二讲、基金模式下困境地产投资重整的痛点规律、操盘赚钱理论及破产重整处置的实务案例
（时间：8月13日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：焦青伟，鼎晖投资夹层与信用投资部副总裁。
一、困境地产投资的痛点和规律
（一）困境地产投资的痛点——两外两内
（二）单体困境地产项目的发展规律——生气曲线
（三）各关键角色心态发展变化
二、建立单体地产不良资产数据库——特点与能力需求
特点一：相对透明
特点二：利益关系多，法律关系复杂
特点三：土增税额巨大
特点四：算不过账
特点五：资产手续瑕疵
特点六：工程问题
特点七：资金密集
三、基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
（一）与开发商、服务商合作
（二）投资策略比较-一前一后、一轻一重
（三）基金模式下单体地产不良资产操盘及赚钱理论
四、地产不良资产处置案例
（一）单体地产不良处置案例一：和解重整
（二）单体地产不良处置案例二：债务重组特殊机会
（三）单体地产不良处置案例三：和解背景下的法拍抵债
五、破产重整投资角度分析
六、破产重整实操案例
（一）强力型破产重整案例-背景/进入破产/修复资产
（二）共力型破产重整案例-背景/庭外重整阶段/进入破产/共力第一阶段/共力第二阶段/特点
七、互动答疑

第三讲、烂尾楼投资的实操经验、关键要素、共益债投资实务与案例
（时间：8月14日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：何 煜，上海东兴投资业务部门负责人 ，专注于金融风险处置、特殊机遇投资、破产重整投资。
一、烂尾楼投资：机遇与挑战
（一）面临的主要复杂问题解析
（二）多方参与主体介绍
（三）机遇与挑战
二、破产类型：投资人眼中的破产
（一）司法角度
（二）投资人角度
（三）破产分类解析
（四）破产重整各种形式解析及案例
三、关键要素：投资必须要知道的细节及方案
（一）资金匹配
（二）政策支持
（三）工程遗留和造价
（四）销售及市场
（五）信用修复
（六）税务筹划
四、投资方式：如何参与烂尾楼投资
（一）投资参与方式与实操
（二）各方式优劣势比较分析
（三）重整投资的实操流程
（四）风控措施
（五）清偿顺序
（六）其他准备
五、共益债：财务投资者的利器
（一）交易架构
（二）优先顺序
（三）改善措施
（四）方案要素
（五）风控措施
（六）人和是关键
六、互动答疑

第四讲、困境房地产破产案件涉及的主要问题、债权审查原则、重整程序和实务疑难问题解决
（时间：8月14日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：吴杰，北京隆安律师事务所高级合伙人。
一、 房地产的困境
案例一：破产清算企业A在破产受理前的状况
案例二：重整续建企业B的权利人结构
各利益群体的呼声
二、 房地产破产案件涉及的主要问题
（一）房地产企业破产的特殊性
（二）房地产企业破产的权利人结构
（三）期房交易合同利害关系人权益保障
（四）继续营业的选择与应对
三、 房地产破产案件债权审查原则
（一）消费者购房人
（二）工程款债权
（三）抵押债权
四、 破产重整程序
（一）重整模式要点解析
（二）破产重整制度概要
（三）破产重整的制度更新
（四）房地产企业重整程序中的若干问题及重整实务
五、 房地产企业破产实务疑难问题
（一）如何处理房地产企业破产程序中遇到的以签署《商品房买卖合同》并网签备案作为民间借贷的担保问题？
（二）管理人选择继续履行房屋买卖合同的，因逾期交房，房屋买受人的违约金债权能否抵销购房款？
（三）企业向职工借款集资，该债权在企业破产后是否可以列为职工债权优先受偿？
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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