融创爆雷，情况远比想象的更糟糕！

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融创中国（01918.HK）又发布了一则债务违约公告：
公司4月陆续到期的4笔美元债的利息，合计1.05亿美元（约7.07亿元人民币），无法在相关的宽限期内进行利息偿还。
同时致歉债权人，望债权人给予融创一定缓冲时间，解决目前的阶段性问题。

图片来源：融创中国
值得注意的是，国内房企还不上美元债的利息，就会触发债务违约的条例，债务人有权要求融创立即支付债券的本金和应计利息，即便这笔债券的本金可能还有好几年的才到期。
融创中国已经徘徊在负债违约边缘。
4笔美元债利息中，有一笔利息支付已超过了宽限期30天，但是融创还不上，所以这有可能导致该票据持有人要求融创立即支付本金和应计利息足足7.416亿美元，相当于49.96亿人民币。而连利息都无力支付的融创又何来50亿，只能任由债务利息逾期了。
同样作为国内前五的头部房企，恒大爆雷之后，融创也要步其后尘了？
融创没钱了？
有地产金融圈业内人士分析，这就是很典型的债务和资金挤兑，流动性危机。
如今，房企的销售回款周期延长、资金周转不过来，又借不到新钱，债务期限临近，即便这笔票据的利息不到3000万美元（约2亿人民币），还只是几千亿有息负债里面的冰山一角，但现实是，融创就是没钱了。
对于此次“违约”原因，融创官方的解释是，自今年3月以来，作为融创“销售粮仓”的长三角区域、广州、西安等核心一二线城市，都受到了严重的疫情影响，公司3~4月的整体销售金额同比下降65%，使得现阶段面临着更大的流动性压力。
3月24日，外界传出了融创40亿债券被传展期的消息，一度使得融创中国的股价直线下降，盘中最高跌幅超16%，收盘价格历史性的低至了每股5.05港元的价位。随后，融创中国又声称：“公司预计无法在3月31日之前刊发经审核的年度业绩，并预计2021年归属母公司的净利润较2020年下降约85%。”

图片来源：融创中国
连续出现的两个震撼消息，让很多人看傻了眼，“每年营收过千亿的融创中国，还会在乎区区的50亿？”
而如今，连1.05亿美元的利息，融创都已偿还不起。更别提亟待融创解决的债务还不止如此，美元债利息，只是“前菜”……
查看融创境内公开的债务情况，公司债和私募债加起来约9笔，债券的规模约129.66亿元，基本上是半年或一年付一次息。
最近一笔需付息的境内公开债务是“20融创02”，将于5月27日付息。这笔债券的本金也是境内债里面的规模最大，约33亿人民币。
美元债方面，融创中国的美元债有12笔，当前存续的美元债规模约77.04亿美元（约520.08亿人民币）。

而最近到期的一笔美元债的剩余期限是33天，本金规模约6亿美元（约40.52亿人民币），还有一个月时间，融创又要为这笔美元债的本金兑付发愁了。
“割肉”自救
孙宏斌的个人信誉和“诗和远方”都被押上牌桌
自2021年下半年以来，售楼处不再如以往热闹了，房子也没那么好卖了。从融创的销售业绩也能看出，行业环境已经改变，房地产高周转的神话也难以再现。
2021年的4月融创创造了547.3亿元的辉煌业绩，而今年4月，融创实现合同销售仅135.7亿元，同步下降75.21%。
截至今年4月底，融创实现销售业绩累计为859.3亿元，（2021年同期，融创累计实现合同销售金额1710.1亿元），同比下跌49.75%。
且随着部分房企暴露流动性问题，融资难度也不断加大。
一年时间，融创经历了从“买买买”到“卖卖卖”的转变，这一年时间，融创采取了促进销售回款、处置资产、股权融资及控股股东无息借款等措施，回笼资金近400亿元。
2020年11月23日，融创和华发股份以127.1亿元的价格，拿下了深圳的冰雪文旅城项目所在地块，根据合资公司股权占比，融创占比51%，华发股份占比49%。2021年3月，该项目开始动工，预计到2026年12月项目才能完工。据悉，该项目是融创布局深圳的首个项目。
2021年3月，融创将西双版纳环球世纪会展旅游公司70%股权转让给中融信托；
11月1日，融创以16.73亿元的作价将杭州的两个项目出售给了滨江集团；
11月8日，融创将商管公司以18亿元出售给了融创服务集团；
12月，融创以26.8亿元的价格将上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼三个项目出售；
2022年1月，融创又将昆明融创文旅城二期40%股权转让予华发，转让价格为14亿元，包括现金代价12亿元、债权2亿元。
5月10日，澎湃消息称，融创中国正在和几名潜在的买家洽谈，出售位于深圳的冰雪文旅城项目51%股权的事项。据悉，潜在买家当中，深圳地铁集团正在和融创接触，但目前双方仍在洽谈当中，并未最终确定买家，也未签署合同。
而被摆上牌桌的，又何止这些项目。
“优质资产都被放在了牌桌上，这是什么概念？！”
当得知“阿朵小镇被抵押”的消息时，一位曾在融创工作多年的员工发出惊叹。4月初，备受关注的“20融创01”债务展期方案终于通过。为此，融创中国董事会主席孙宏斌压上了自己的信誉。
要知道，青岛阿朵小镇作为融创文旅的明星项目，它不仅是融创的人居理想样板，更是孙宏斌的“诗和远方”。
2018年，孙宏斌曾骄傲地说过，“过去的几年里，融创做的并购案超过了全球任何一个投行”。谁能想到仅仅过了三年的时间，融创就要吞下高杠杆带来的“苦果”。
融创还有没有未来
如今，融创中国2021年年报还在“难产”，股票处于停牌，资产还在继续处理，危机还远未结束。
从“买买买”到“卖卖卖”，不到一年时间，融创的债务形势急转直下。在本轮下行的房地产市场中，融创一直被认为是房地产企业积极自救的典型。
从好的方面来看，融创只是陷入了短期流动性危机。政策面上已经向好，年初央行表示“近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态”，并且全国多地房贷利率降低，首付比例下调，放款周期也在缩短。相较去年下半年，今年房地产趋向明显回暖。
正如其公告所称，现在，融创需要的是缓冲的时间。
孙宏斌曾经出手十分阔绰，救乐视、救法拉第未来，不知道这一次能不能救融创。
一切都恍如隔世，赌上孙宏斌自己全部身家，在这个至暗时刻，锤下了重重的一锤。但是，仿佛是宿命的轮回。收购的时候，是中国房地产业的倒V顶，而展期的时候，则是中国房地产业迎来政策反转的V型底。
“就请你给我多一点点时间 ，再多一点点问候，不要一切都带走 ，就请你给我多一点点空间。”
不知道，周华健的这首《让我欢喜让我忧》，是否唱出了孙宏斌的感同身受。
华夏幸福，泰禾，阳光城，祥生控股，正荣地产，中国奥园......一批头部企业宣布无法偿还债务，除了少数含着金钥匙出身的房地产企业，没有一个企业能稳坐钓鱼台，大多数直接躺平，少数几个在奋力自救，融创就是其中一个。至少在2021年，形势如此艰难，融创并没有放弃。
过去40年改革开放的奇迹给中国的企业家们提供了丰厚的土壤，但是从没有一个企业是一路顺风顺水的。每一个企业的创始人都有过一夜白头的痛苦，看不到明天的黑暗，有的人卷起自己的一亩三分地消失在黑夜里不见踪迹。
来源：网络综合
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【课程提纲·第一期】
【第一讲】破产清算/重整/和解程序的转换衔接与交易架构设计实务案例
· 主讲嘉宾：丁 燕，青岛大学法学院 教授、青岛市法学会破产法研究会 会长、国浩律师(青岛)事务所破产业务团队负责人。
一、破产清算、重整（预重整）、和解的优劣比较
二、法律规则下三大程序之间的自由转换衔接
三、商业思维模式下三大程序之间的融汇贯通
四、破产融资的法律保障
五、结论与展望
六、互动答疑

【第二讲】投资视角下困境地产项目盘活难点要点、应对路径与实操案例
·主讲嘉宾：李保春，上海中联律师事务所顾问，曾就职于某四大资产管理公司全资子公司和投资银行。
一、深度解析困境地产项目现状及原因
二、困境地产项目的掘金主体利益诉求
三、困境地产项目盘活难点与应对
四、困境地产项目投资原则及路径
五、困境地产项目实操案例分享
六、互动答疑

【第三讲】困境地产项目七大并购重整模式、核心法律问题与风控实务案例
·主讲嘉宾：莫非，大成律师事务所高级合伙人、大成全球房地产小组中国区牵头人、大成上海建房部主任。
一、中国不良资产形成底层原因及现状
二、困境房企七大重整模式及风控案例
三、互动答疑

【第四讲】地产企业破产重整涉税实务及资产和股权收购、开发税务筹划
·主讲嘉宾：高少华，北京市盈科律师事务所高级合伙人、盈科资本财税法律事务部主任、盈科全国财税专委会副主任。
一、企业破产重整、清算的涉税问题
二、基于破产的税收优惠政策梳理
三、房地产股权收购实务及税务筹划
四、房地产资产收购实务及综合税务筹划
五、收并购领域其他的税务筹划方法及难点解析
六、互动答疑
【课程提纲·第二期】
【第一讲】烂尾楼（共益债/预重整/清算式重整/破产和解）投资盘活核心要素及案例
· 主讲嘉宾：张秀娟，昆朋资产管理有限公司业务总监（总办成员）。曾用共益债盘活某地地标项目，深度参与多家百强房企重整与重组，拥有十多年律师执业经验。
一、当前形势下投资烂尾楼的方向
二、挑选项目的核心要素
三、常见重整模式解析
四、实操案例深度解析
（一）共益债案例
（二）预重整案例
（三）清算式案例
（四）破产和解案例
五、互动答疑

【第二讲】信托公司参与地产投融资交易架构及地产不良项目违约处置实操与案例
·主讲嘉宾：田星，某上市券商特殊资产事业部总助。具有十多年银行、信托从业经验；历任某股份银行省分行客户经理、风险经理，某国有信托公司地产风控负责人；曾牵头多家百强房企的集团授信工作，累计管理地产信托规模超800亿元，参与处置十多笔风险地产项目。
一、地产违约现状及特征
二、信托参与地产投融资的交易结构
三、信托参与地产不良处置的展业模式
四、信托公司与AMC合作的思路探讨
五、案例分
六、互动答疑

【第三讲】房企困境下关于收并购专业落地操作及不良债权项目收并购案例复盘
·主讲嘉宾：X老师，TOP上市房企投资常务副总经理。专注于国内地产收并购、基金投资、不良资产收购、城市更新工作，深耕京津冀、大湾区等重点区域，主导及参与项目获取货值近千亿；另外，在持有物业市场上，采取股权或资产收购国内大宗持有物业（在建工程、现房等）案例十余宗。精通地产销售类、持有类动态投资测算编制、审核和地产EPR测算系统的设计工作。
一、房地产收并购具体落地模式及相应溯源
二、并购交易中关于财报调整下的核心资产价值与股权对价认定
三、不良资产收购中涉及在建工程转让和旧房转让的落地测算要点
四、房地产并购结构设计、交易要点与协议设计与雷区盘点
五、通过复盘不良债权收购案例总结各环节交易风险及解决方案
六、互动答疑

【第四讲】金融机构作为抵押权人在房地产破产中面临的一系列问题及解决方案
·主讲嘉宾：孙万里，浙江嘉瑞成律师事务所高级合伙人、副主任，破产与重组专业委员会主任。专注于企业破产与重组业务，在破产重整、预重整、重整投资、不良资产处置等方面积累了丰富的经验。为破产程序的债权人、投资人、债务人等提供过与破产有关服务，为建设银行、民生银行、光大金瓯资产管理公司等提供过不良资产处置服务。
一、抵押权人与房开预重整
二、房开破产下抵押权人与购房人的博弈
三、房开破产下抵押权人与其他利益方的博弈
四、房开破产与银行按揭贷款的处理
五、房开破产清算与抵押物处置及清偿
六、互动答疑
【课程提纲·第三期】
【第一讲】投资人参与烂尾楼破产重整的业务程序与风控
· 主讲嘉宾：董烨，南京市律师协会破产与并购重组委员会主任，南京市管理人协会 重整和解业务委员会主任，北京大成（南京）律师事务所高级合伙人。最高人民检察院民商事咨询专家、一直专注企业清算及重组业务，实操案件有被江苏省高院评选为2019年破产重组业务领域十二大典型案例之一、有被江苏省破产管理人协会评为十大案例之一。
一、投资人（开发商）参与重整程序
二、投资人（开发商）参与破产重整的目的
三、投资信息收集与目标企业筛选
四、投资人尽职调查
五、债务人的估值与谈判
六、重整模式与投资类型选择策略
七、重整投资人的初步确定
八、投资协议与投资方案
九、重整计划草案的表决
十、重整计划的批准
十一、重整计划的执行
十二、互动答疑

【第二讲】AMC烂尾楼不良资产的投资机会与投资模式
·主讲嘉宾：姚泰诚，现任某地方AMC高管。曾任职于多家央企、上市公司，自主创业科技公司。2014年起参与发起全国首支备案不良资产私募基金，不良资产+投行模式的先行探索者。
一、中国房地产与烂尾楼
二、烂尾楼不良资产的投资机会
三、烂尾楼不良资产的投资模式与案例
四、互动答疑

【第三讲】地产开发商视角下困境地产的投资机遇与实务
·主讲嘉宾：高晓姗，某上市房企集团副总裁兼上海区域董事长 。20余年地产行业经验，擅长公司运营、融资、投拓等领域，拥有多年不良资产项目成功处置经验，形成了不良资产项目标准运作方法，专注研究特殊机会市场。
一、房地产行业深度透视
二、从房企角度谈不良资产投资处置
三、投资处置案例分享
四、未来不良资产投资处置模式
五、互动答疑

【第四讲】房地产破产重整“投/融/管/退”全链条实操案例
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。二十多年银行资产保全工作经验，历任工商银行、恒丰银行、上海银行及知名民营资产管理有限公司苏南区域总监。拥有丰富的不良资产单体项目尤其是房地产项目投资经验，曾负责主持安徽、江苏多个房地产项目的破产重整及债务重组。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑

【第五讲】地产企业资产和股权收购、破产清算的税务筹划
·主讲嘉宾：季晓莉，20余年专注税务工作。在集团税务风险管控以及资产、股权交易重组等方面积累了丰富经验。在山东省某地税局工作10余年；曾在两家美国、香港上市地产公司先后担任集团税务负责人；2019年开始从事税务咨询工作，同时兼任某私募基金公司财务总监及某会计师事务所税务合伙人。
一、资产及股权交易
二、房地产企业的特殊事项
三、企业破产清算面临的问题
四、互动答疑
【课程提纲·第四期】
【第一讲】双碳、疫情背景下的金融不良投资处置策略及实务案例
· 主讲嘉宾：M老师，某四大资产管理公司资深人士。有二十多年的金融从业经历，长期从事金融不良资产的收购、管理和处置，对危机企业、困难项目的成因及化解有深入的研究，对追债与逃废债间的辩证关系有独到的见解。在将不良资产的行业经验嫁接到固定收益类债项投资和股权投资领域，并尽最大可能减少风险方面有丰富的实践，对金融不良和非金不良的行业和市场发展趋势有较为准确的把握。
一、双碳、疫情背景解析
二、主流AMC的业务策略调整
三、金融不良收购的新“十大来源”
四、传统金融不良处置的新十大模式
五、传统金融不良处置的“都市圈发展战略”
六、收购和处置不良应当关注的行业
七、国有资本收购和处置金融不良的特点
八、民营和社会化资本收购和处置金融不良的特点
九、某*ST汽车电子类上市公司大股东股票不良收购+破产重整操作
十、互动答疑

【第二讲】以“处置层级提升+信托服务中介”为手段高质量解决当前金融机构特殊不良资产问题
·主讲嘉宾：李筝，某大型信托机构特资部门负责人，从事不良资产相关工作十五年，主要从事房地产、政信、股权/受益权、消金等投融资形成不良资产的清收处置和运营。
前言：当前信托/资管等金融机构清欠处置工作中形成的复杂局面问题及由此面临的机遇挑战
一、金融机构特殊岗位从业人员在处置层级提升的维度和方向
二、以“围绕破产重整”开展的财产权服务信托逐渐成为金融中介的核心角色
三、以“处置层级提升or/+信托服务中介”相关案例分享
四、互动答疑

【第三讲】房地产企业破产管理人实务及实质合并破产若干重大问题
·主讲嘉宾：陈冠兵，方达律师事务所合伙人。专注于债务重组、破产重整与清算。陈律师曾主办多起重大债务重组、破产重整案件及房地产企业破产案件，对于实质合并破产、房地产破产重整、上市公司重整及投资均有丰富经验。
一、房地产企业破产管理人实务
二、实质合并破产若干重大问题
三、互动答疑

【第四讲】不良资产——全链条资产安全管理
（时间：6月12日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：王 云，泓塬资产高级副总经理，曾任远东租赁资产业务部总经理、宏杰资产总经理。有丰富的融资租赁实务和不良资产处置经验。带领团队处置理过上百起案件，在不动产处置，机器设备变卖，船舶二手交易，债务重组等方面都有成功案例，特别在复杂性交易结构设计方面较有心得。同时在资产证券化、困境企业重整方面具有丰富的理论知识与实战经验。
一、资产安全管理的意义
二、资产管理风险树分析
三、全链条资产安全管理体系
四、投后资产管理
五、资产安全管理与不良资产投资的联动
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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