法治宣传丨【微普法】实用！农村房屋买卖纠纷10种情况，如何处理？一目了然！

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1.在房屋登记制度尚不完善时，双方并未订立书面协议，如何确认农村房屋买卖关系是否存在【张某清与冯某霞、崔某、新乡市新华综合服务有限责任公司侵权纠纷申请再审案，《最高人民法院公报》2000年第5期】
案例要旨：对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件，在双方没有订立书面协议时，确认房屋买卖关系是否存在，应结合实际履行情况，考虑买受人是否支付了对价，房屋价值与支付的价格是否合理，出卖人是否交付房屋及房屋所有权证书或买受人对房屋是否长期占有，在此期间出卖人是否主张过权利，能否排除借用或租赁等关系，在此基础上进行综合分析判断。
2.出卖人向集体经济组织成员之外转让宅基地使用权后，又主张合同无效的，应认定出卖人对合同无效具有较大过错，需赔偿买受人的损失【施某培等人与杨某军宅基地买卖纠纷案，《民事审判指导与参考》2019年第2辑】
案例要旨：出卖人向集体经济组织成员之外转让宅基地使用权后，又主张合同无效的，认定出卖人对合同无效具有较大过错，（法院确定出卖人具有90%的过错）并以现有房屋价值（含土地价值）与购买房屋时的差价确定买受人的损失。
3.能否仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由，否定农村房屋产权转让的效力【孙某培等与孙某祥农村房屋转让纠纷上诉案，《人民法院案例选》刊载】
案例要旨：农村房屋所有权及宅基地使用权未办理登记的情况仍普遍存在。随着城镇化进程加快，农村房屋转让及土地流转迅速增多，而在土地资本化和拆迁补偿的利益驱动下，曾经卖房卖地的农民又往往反悔请求法院确认房屋所有权未转移。在物权法司法解释及相关配套规定明确肯定物权法的个别条款具有溯及力之前，法官不能以有利溯及为由在个案当中赋予物权法溯及力；即使未登记的农村房屋转让行为发生在物权法实施后，也不能仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由，否定农村房屋产权转让的效力；如果无法确定出让人是否为有权处分，则可以准用动产善意取得的构成要件，准予善意取得，以维护交易安全。
4.城市居民购买农村房屋应当结合历史背景、现有关系等考虑其效力，不宜直接认定为无效【马某民诉陈某印房屋买卖合同案，《中国审判案例要览》刊载】
案例要旨：对于城市居民购买农村宅基地上的私有房屋，现阶段我国的法律法规及政策还都采取禁止性原则，在审判实践中对于农村私有房屋买卖合同在一般情况下认定为无效，但并非绝对。对因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷，应当结合当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，不能一概认定为无效。
5.同村不同村民小组的村民是否属同一农村集体经济组织成员的判定【汪某恒诉贺某贵房屋买卖合同纠纷案，《人民法院报》2012年1月5日第6版】
案例要旨：判断同村不同村民小组的村民是否属同一农村集体经济组织成员时，应依据集体土地的物权归属、发包主体等进行识别。无村农民集体经济组织而仅有村内并存的各农村集体经济组织的，同村不同组的村民不属同一农民集体经济组织成员；有村集体经济组织形式或者村农民集体经济组织与村内各农民集体经济组织并存的，同村不同组的村民属同一农民集体经济组织成员。


6.农村房屋买卖合同无效并不当然导致拆迁利益分配方案无效【马某诉张某农村房屋买卖合同纠纷案，《人民法院报》2017年12月28日第6版】
案例要旨：签订农村房屋买卖合同的双方当事人在涉案院落被拆迁之后就解决拆迁补偿问题达成一致的，即使农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而被确认无效，也并不必然导致此拆迁利益分配方案无效。
7.违章建筑属不可交易物，以其为标的物的买卖合同属无效合同，应按照缔约过失责任处理后续问题，双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失【李某诉左某农村房屋买卖合同纠纷案，“北京市第三中级人民法院网”2017年9月4日】
案例要旨：当事人购买违章建筑，由于房屋系违建，属不可交易物，故合同为无效买卖合同，应按照缔约过失责任处理后续问题，双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失，出卖人应当返还房屋价款，因房屋已实际交付使用，依公平原则，买受人应支付一定使用费用。
8.村委会将孤寡老人去世所留房产出卖给买受人的行为是否有效【董某某诉某村委会农村房屋买卖合同纠纷案，“北京法院网”2015年11月9日】
案例要旨：无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家或者集体所有。村委会将孤寡老人去世所留房产出卖给买受人应为合法有效。买受人虽持有买房合同，却无处办理农村房屋的产权登记，法院可确认其所购房屋归其所有。
9.申请“五保”并不代表其放弃房屋所有权，案涉村委会对五保户的房屋只是享有代管权，而无处分权【吴某等诉渔洋关镇大房坪村委会、曾某房屋买卖协议无效案，《民法物权法典型案例疏议》，法律出版社2010年版】
案例要旨：所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。其中处分权是所有权的核心。“五保”对象对其个人财产是享有所有权的，只是“五保”对象对其个人财产“不得自行处分”。申请“五保”并不代表其放弃房屋所有权，案涉村委会对五保户的房屋只是享有代管权，而无处分权。
10.对确认小产权房买卖合同无效的纠纷要综合评定【《人民法院报》2010年9月29日第7版】
案例要旨：对确认小产权房买卖合同无效的纠纷要根据交付时间的长短，结合房屋本身的重置成本价、土地的区位补偿价，作出综合的评定。一方面充分考虑房屋的翻建、扩建带来的添附价值，另一方面考虑土地升值、房屋升值带来的拆迁安置补偿预期的巨大经济利益及原购房一方因重新购置造成的巨大财产损失。

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来源 | 毕节司法
编发 | 毕节税务
2022年第102期，总1391期