破产重整中的核心要素与利益平衡

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（一）破产企业的利益关联主体

破产企业涉及利益主体众多，法律关系也错综复杂。房地产企业涉及的债权人不仅包括常规的金融机构、税务机关、企业职工、民间借贷债权人等，还涉及购房户、建设工程承包商、材料供应商、农民工等特殊主体。各主体间法律关系错综复杂，还涉及债权实现先后顺序的问题。各方利益冲突尖锐，利益平衡难度大。各类债权人或利益相关者诉求强烈，特别是消费性购房人、建设工程的民工、材料供应商及部分出借大量资金的民间借贷债权人等主体，因涉及民生或重大财产利益，易出现信访、闹访等群体性事件。

房地产破产企业经常牵涉出非法吸收公众存款、集资诈骗等犯罪，导致破产案件中刑民交叉问题较为突出。同一笔借款可能既是破产案件中的债权事实，又是刑事案件中的犯罪事实。
牵涉范围广，政府介入深。房地产企业因其行业特性，从土地的招拍挂到规划审批、再到商品房的买卖、备案、登记，牵涉规划、住建、环保、国土、消防、人防、水电、财税等多个政府部门或公用事业单位在企业进入破产程序后，政府也并未完全退位于司法，一方面，各项破产事务的推进仍需要政府各部门的协助与配合，另一方面，政府出于地方经济、维稳等利益需要，也会对破产工作提出指示或建议。

地产企业在破产重整中核心要素是各利益相关主体的利益满足和利益平衡问题，每增加一个利益关联主体，其复杂程度成倍增加。其利益主体优先债权人和普通债权人，而优先债权人的界定和顺序是重整中的核心要素之一。
图6-2 地产企业在破产重整中的利益相关主体

（二）优先债权的辨别与剔除

优先债权人一般包括：被拆迁人和被征收安置人（一般见于拆迁安置型住宅项目）、购房者、建筑工程款、共益债和抵押权人。根据各项的法理基础和实操进行简要的介绍。

1， 被拆迁人和被征收安置人
由于该项权利涉及老百姓的生存权和居住权，波及人数众多，若处理不妥则极易引起社会不稳定因素。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

实践中，被拆迁人和被征收安置人的权利主要包括：①请求依据协议交付指定标准和规格的房屋；②或不需要房屋，请求支付相应的市场对价；③请求支付拆迁补偿款（如有）及过渡期的安置费用（租房费用）；④逾期交房等的损害赔偿。

如果开发商违背诚信原则，将补偿安置房出卖给第三人，导致合同目的无法实现的，被拆迁人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

2， 购房者
房地产开发企业破产，相关利益主体都会受到不同程度的损失，但损失最大的还是购房者。在实践中，房地产开发企业破产时，其开发的楼盘，有的是千疮百孔的烂尾楼，有的即使拿到了房子，拖欠税费的开发商“跑路”，购房者的房产证办理也受到较大阻碍。购房者看到成为“烂尾楼”的楼盘，或因长期不能交房入住，无法办理“两证”等情况，极易形成群体性上访投诉事件，影响社会的和谐稳定。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，人民法院应对如下情形予以支持，①真实购房人，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，违法销售、个别清偿、限购，以及其他合同无效情形除外；②所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；③已支付了50%及以上的购房款。

需特别予以说明的是，购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。实操中，若房地产处于升值周期内，购房者一般主张交付房屋，权利主张为物权。若房地产处于下降周期内，若购房人主张解房地产开发企业破产，相关利益主体都会受到不同程度的损失，但损失最大的还是购房者。在实践中，房地产开发企业破产时，其开发的楼盘，有的是千疮百孔的烂尾楼，有的即使拿到了房子，拖欠税费的开发商“跑路”，购房者的房产证办理也受到较大阻碍。购房者看到成为“烂尾楼”的楼盘，或因长期不能交房入住，无法办理“两证”等情况，极易形成群体性上访投诉事件，影响社会的和谐稳定。除购房合同，实践中多数将该部分债权归结为普通债权。支付50%以下购房款的购房人，退还购房款的一般作为普通债权处理。

除此以外，还有一类特殊的“购房者”，地产企业将在开发的地产约定抵偿前期债务，同时签订房屋买卖合同。根据【九民会议纪要】第45条和第71条规定，若债权人已经完成财产的权利变动公式方式的，可享有优先受偿权，不享有其物权。

3， 建筑工程款
《合同法》第二百八十六条与最高人民法院《关于建设工程的价款优先受偿权问题的批复》、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》均赋予了工程款项的优先债权。但实践中，建筑工程款的辨别与剔除的难度是所有优先债权中最高的，在建筑实际施工人是否享有优先权、转包分包等合同无效情形下的优先权、工程合理利润和利息是否计入优先受偿、优先受偿的期限、优先权的行使方式等均存在不同程度的争议。

承包人是行使建设工程价款优先受偿权的权利主体，但是在实践中，建设工程还涉及到勘察方、设计方、分包人、实际施工人等主体。主流观点认为，对装饰装修工程承包人、勘查、设计的承包人等主张优先受偿权，不予支持。（参见安徽省、浙江省、四川省法院相关司法解释。）《四川省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第三十八条：“……建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，或者未经竣工验收但已经实际使用，实际施工人请求其工程价款就承建的建设工程折价或拍卖的价款优先受偿的，应予支持。”但上述优先权的认定将影响到后续的续建。

在建设工程领域，由于违法转包、违法分包现象非常普遍，建设工程施工合同最终被认定无效的情况亦十分普遍。最高院2011年民事审判会议的观点是不予支持，而在2015年的时候又重新把两种观点列出来进行讨论，说明之前观点与实践效果发生了一定的冲突。在各省高院的规定中，安徽高院、浙江高院（杭州中院）持肯定态度；广东、江苏高院持否定态度。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”但在合理利润和利息方面，各地法院存在不同规定。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”但实践中，由于多数工程属于烂尾项目，其工程竣工计算极为复杂。其中，非施工方造成的工程未验收，施工方享有工程价款优先权。

4， 共益债
根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条规定，“为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务是共益债务”。根据该法条的规定，共益债务是法院受理破产申请之后产生的债务，且是为了全体债权人的共同利益而产生的负债。对于房地产企业的共益债投资，往往还会遇到共益债的清偿顺位与建设工程优先权、购房款优先权等其他优先债权清偿顺位的冲突问题。对于这个问题，目前法律与司法解释并未作出明确的规定。实践中，对于该等的问题解决，往往有赖于管理人组织协调各方进行充分的沟通与协商，并在此基础上形成备忘录、协议等书面合意。

5， 抵押权人
对抵押财产享有优先受偿权系抵押权人的权利之一，我国《民法典》作出了规定。第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

第四百一十条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。

（三）各利益主体的帕累托最优解

房地产开发企业破产重整各主体利益的平衡，离不开政府部门的协调运作。一是，政府可积极为企业寻找战略投资人。可以采用公开招标、约谈等灵活多样的方式，千方百计为企业牵线搭桥找寻合适的投资人，为房地产开发企业顺利重整提供应有的服务。二是，政府可提供资金支持，可通过股权、债权、税收优惠等措施提供支持。

重整计划是旨在促进企业再建更生，维持债务人之营业事业，解决债务清偿问题的综合性合同。重整计划主要包括两部分内容：其一是对债权债务关系的解决；其二是对企业重整挽救措施的规定。与企业的重整挽救措施相比，债务清偿是当事人最为关注的问题，通常以减少清偿比例、减免部分债务、延期清偿、提供担保以及债权转为股权、以股票抵债等方式来解决，但不得违背债权的优先清偿顺序以及同顺序债权人间的平等原则。

对房地产企业破产的优先权，有特别优先权、法定优先权多项叠加，应依法审慎认定。一是消费性商品房价款特别优先于其他的优先受偿；二是建筑工程承包款优先权优于抵押权和其他债权；三是抵押权；四是职工债权；五是一般债权。

所谓“帕累托改进”，就是一项政策或措施能够至少有利于一个人，而不会对任何其他人造成损害。所谓“帕累托最优”就是上述一切帕累托改进的机会都用尽了，再要对任何一个人有所改善，不得不损害另外一些人，达到这样的状态就是帕累托最优。在重整方案的制定中，平衡协调工程款优先债权、担保优先债权、被拆迁人和购房者的生存利益优先权等多个优先权之间的利益尤为重要，首先，做好利益主体尤其是购房者的释明与平衡协调工作，积极引导企业破产重整。其次，应坚持依法独立办案，做到重整程序的公平、公正。
来源：合谋



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【课程提纲】
第一讲、双碳、疫情背景下的金融不良投资处置策略及实务案例
（时间：5月21日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：M老师，某四大资产管理公司资深人士。有二十多年的金融从业经历，长期从事金融不良资产的收购、管理和处置，对危机企业、困难项目的成因及化解有深入的研究，对追债与逃废债间的辩证关系有独到的见解。在将不良资产的行业经验嫁接到固定收益类债项投资和股权投资领域，并尽最大可能减少风险方面有丰富的实践，对金融不良和非金不良的行业和市场发展趋势有较为准确的把握。
一、双碳、疫情背景解析
（一）一带一路/三去一补一降/防范系统性的金融风险/资管新规/六保六稳/中美贸易摩擦/新冠疫情常态化防控
（二）中国在第七十五届联合国大会上的双碳承诺
二、主流AMC的业务策略调整
（一）对传统金融不良实施“以处定收、收处联动”以及加快“长龄资产去化”的收购和处置策略
（二）金融不良业务保持市场地位，坚持“逢包必调、适包必竞、整包盈利”的原则
（三）国企业务保持资产安全和规模稳定
（四）非金不良业务提供稳定利润来源
（五）股权业务储备长期收益
（六）紧盯中小金融机构救助和重大风险化解机会
三、金融不良收购的新“十大来源”
四、传统金融不良处置的新十大模式
（一）收购+反委托处置
（二）延期收款
（三）基金化合作收购
（四）委托处置
（五）法拍（破产重整）
（六）债转股
（七）追加投资
（八）债权追偿
（九）债务重组
（十）债权转让
五、传统金融不良处置的“都市圈发展战略”
（一）不良收购配置与区域经济相匹配
（二）盯住中国四大都市经济发展圈
六、收购和处置不良应当关注的行业
（一）十大军工集团、新重组央企及自然垄断行业
（二）新能源汽车等资金密集、产业链长的行业
（三）芯片、半导体等科技自立自强和新基建行业
（四）火电、煤炭、高耗能等受益于能源保供行业
（五）特高压、储能、新能源发电等新能源行业
（六）收购出险房企优质项目、城市更新业务机遇
（七）以“产业+金融”“存量+增量”等方式
七、国有资本收购和处置金融不良的特点
八、民营和社会化资本收购和处置金融不良的特点
九、某*ST汽车电子类上市公司大股东股票不良收购+破产重整操作
（一）2018年股灾中的大股东股票质押式回购交易违约
（二）拚命三郞式的“拣漏”冲动收购
（三）违反经营者集中申报下的暗中实际控制
（四）前实际控制人历史遗留问题爆发以及内部控制的混乱
（五）维持经营的努力挣扎和尝试各类债务化解的辛酸
（六）有去无回的后续现金再投入
（七）主业的全面持续萎缩及破产重整的决心确定
（八）破产重整的分步实施第一步预重整申请
（九）自下而上的申请
（十）自上而下的回复
（十一）再次自下而上的核查申报、请示
（十二）再次自上而下的批复
（十三）最终的表决冲刺
（十四）破产重整成功
十、互动答疑
第二讲、房地产企业破产管理人实务及实质合并破产若干重大问题
（时间：5月21日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：陈冠兵，方达律师事务所合伙人。专注于债务重组、破产重整与清算。陈律师曾主办多起重大债务重组、破产重整案件及房地产企业破产案件，对于实质合并破产、房地产破产重整、上市公司重整及投资均有丰富经验。
一、房地产企业破产管理人实务
（一）房地产开发企业破产背景解析
（二）债权分类实务及案例
（三）债权优先排序
（四）疑难辨析与实务难点
二、实质合并破产若干重大问题
（一）实质合并破产案件的背景
（二）实质合并破产规则的发展
（三）实质合并破产的实操程序
（四）实质合并破产的衍生问题及应对
三、互动答疑
第三讲、信托公司特殊资产投行化处置思路、核心技术与实战案例
（时间：5月22日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：闫红波，平安信托特资部高级董事总经理，江西银行独立董事，中国人民大学业界导师。成功发行、管理标准化产品（ABS，ABN，类REITs，公司债）几百亿；发行、管理非标类信托产品几百亿；处置不良资产几十亿，主持并购重组几十亿。
一、信托公司不良资产的特点解析
（一）单笔金额大，难打包
（二）一般未计提风险拨备，打折出售难度大
（三）投资方有自然人高净值客户，兑付压力大
（四）产品类型多样，信托计划、资管计划、基金份额，优先级、劣后级等等
（五）底层资产多样：债权、股权、物权、收益权、受益权等等
（六）抵押资产较多，也有纯信用资产
（七）各种嵌套较多，协调难度大
（八）处置的时限要求较高
（九）违约方主要是地产公司和政信平台，上市公司较少
二、传统不良资产处置
（一）处置方法
（二）处置的优缺点
（三）传统处置方法适用条件
三、投行化处置思路
（一）企业重组
（二）企业重整
（三）股权投资
（四）资产证券化
（五）基金
（六）出表对赌
四、投行化处置核心技术
（一）尽调
（1）交易资产的价值判断
（2）二是资产主体的偿债能力分析
（3）核心关注资产权属、权利完备性级主体的现金流状况
（二）估值
（三）风险管理
五、实务案例分析
六、信托特资具备的能力
七、互动答疑
第四讲、不良资产——全链条资产安全管理
（时间：5月22日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：王 云，泓塬资产高级副总经理，曾任远东租赁资产业务部总经理、宏杰资产总经理。有丰富的融资租赁实务和不良资产处置经验。带领团队处置理过上百起案件，在不动产处置，机器设备变卖，船舶二手交易，债务重组等方面都有成功案例，特别在复杂性交易结构设计方面较有心得。同时在资产证券化、困境企业重整方面具有丰富的理论知识与实战经验。
一、资产安全管理的意义
（一）对管理的价值
（二）对业务经营的价值
二、资产管理风险树分析
（一）风险树简介
（二）风险分层分类
三、全链条资产安全管理体系
（一）投前、投中、投后分工与协同配合
（二）资产安全闭环管理
四、投后资产管理
（一）现场巡视
（二）线上监控
（三）风险处置与化解，案例分析
五、资产安全管理与不良资产投资的联动
（一）从投资角度看资产安全管理
（二）借助不良资产投资为风险化解提供新途径
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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