城市更新运作模式梳理：不同主体操作指南

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品牌房企
万科：轻重模式、基金模式综合参与
一是，万科设立专门基金“万丈资本”，主要寻求将一线城市的旧商业体改造为新型商业体。
二是，万科的地方公司自行探索，试水一线城市，寻求旧商业体或旧厂房、旧仓库等的更新改造。

图：万科城市更新参与模式
1.万丈资本——地产基金运作模式：上海企业天地3号项目
万丈资本采用地产基金方式瞄准核心一线城市存量物业增值型投资。目前已收购两个上海项目，其中企业天地3号项目是万丈小股操盘的首个落地项目，由万丈资本设立基金获取项目、负责操盘，并联合万科物业共同进行运营管理。

2.北京万科——“曼哈顿计划”：北京西单商场改造为写字楼
北京万科2015年启动“曼哈顿计划”，目的是以相对低价获取北京稀缺地段的存量物业，改造后获取溢价。北京西单商场是“曼哈顿计划”产业办公战略的首个作品，万科估计三年培育期后其资产回报率（ROA）超6%。

3.上海万科——产业地产改造战略（重资产模式）：张江国创中心
在上海万科产业地产战略下，将旧工业物业改造产业办公综合体成为其切入城市更新的主要方式，轻重模式皆有尝试。设立上海万科产城发展负责产业园改造后的运营管理，同时成立星商汇产业地产服务平台为进驻企业提供服务，典型案例为采取重资产模式的张江国际中心。

4.上海万科——产业地产改造战略（轻资产模式）：哥伦比亚公园
上海万科通过与原业主签订20年整租协议的轻资产方式获取物业，对项目更新局部改造后，重新定位为商办综合体，由上海万科产城发展星商汇负责运营管理，目前仍在招租。

旧改之王
佳兆业：以周转效率和产业运营能力打造独特模式
1.高周转模式
佳兆业成立于1999年，至今为止已成功打造20余个城市更新项目，在业内誉有“旧改之王”之称。
为专注旧改，佳兆业成立佳兆业置业发展有限公司，专门负责旧城改造项目，聚集了 200多名规划设计、商业谈判、法律政策等专业人才，团队平均旧改经验在8年以上，被称为全国范围内最大的旧改团队。
基于核心团队，佳兆业打造出“高周转模式”，即以业主回迁率高及回迁速度快形成项目快速滚动成熟，项目周期一般在3-5年，以大连佳兆业广场为例，该项目从签署合作协议到开幕，全程仅用9个月，而行业内项目平均周期约为8年，快周转带动佳兆业资金占用和财务费用大幅下降。
2.ROT模式：深圳大运中心
深圳大运中心项目采用ROT模式，即龙岗区政府将政府投资建成的大运场馆交给佳兆业集团以总运营商的身份进行运营管理，双方40年约定期满后，再由佳兆业将全部设施移交给政府部门。

图：深圳大运中心项目结构

• 佳兆业集团与龙岗区政府签订“一场两馆”ROT主协议，获得40年的修建和运营管理权；
  
  
• 佳兆业集团成立项目公司，作为深圳大运中心项目的配套商业建设及全部运营管理的平台，财政对项目公司给予五年补贴；
  
  
• 项目公司与专业运营公司签订运营协议，与常驻球队和赛事机构签订场馆租赁协议，与保险公司签订保险协议，与供电企业签订供电协议，与金融机构签订融资协议，与媒体单位签订播报协议。
  
  

投资机构
高和资本城市更新模式
1.城市更新介入模式和项目操作流程
房地产基金作为新城市更新的早期参与者，根据专业判断力寻找项目，引入资金方整体购入有增值空间的物业后，引入跨界资源对其再定位、改造，以增加租金回报率、提升物业估值；部分物业运营成熟后，将通过资产证券化或出售方式退出，获取资产增值收益。

图：高和城市更新主要模式流程
2.围绕商办存量物业更新及上下游产业链投资
高和资本的城市更新偏重一线城市商办物业更新改造，其偏好价格合理、周期适中并具有稳定现金流的成熟资产，同时也对房地产运营公司进行股权投资，连接资金、资产和跨业资源打通整体产业链条。

图：高和资本城市更新相关投资标的
3.改造运营后出售模式——静安高和大厦
高和联合国开金融于2012年10月收购了上海市南京西路中华企业大厦（现名静安高和大厦）标的约2.6万㎡，交易金额7.9亿元，由于写字楼年代较早，交易价格相对较低项目改造后带租约散售，租金涨幅达70%，售价每平米上涨100%，2年内完成退出。

图：静安高和大厦案例
4.改造再运营、带资管协议出售模式——高和蓝峰大厦
高和于2013年11月收购了北京市东三环丹阳大厦（现名高和蓝峰大厦），2014年12月完成整体工程改造及物业运营调整。高和引入不同行业的资源将项目整体再定位为文化创意写字楼（共享办公雏形）改造后再运营，租金涨幅高达75%，部分带资管协议实现出售，为2015年北京高端写字楼销售冠军（成交8.5亿）。

图：高和蓝峰大厦案例
Part 2
旧城改造七种盈利模式
旧改项目分为一级开发收益和二级开发收益两大类盈利模式。

下面以三亚城投开发阳光海岸项目为例。
模式一
城投自主进行一级开发 ▉
城投单独进行一级开发，政府将熟地出让之后全额返还给城投。
1.模式一运作过程示意图：

2.城投自主进行一级开发模式评价

模式二
城投寻求合作开发，并约定投资回报率 ▉
三亚城投通过约定投资回报率吸引其他投资者合作进行一级开发。实际上是一种融资性质的合作，城投主导整个开发进程，在阶段性一级开发完毕收回土地出让价之后，向合作方支付承诺的投资收益。
1.模式二运作过程示意图：

2.城投自主进行融资型合作开发模式评价

模式三
城投谋求战略性合作开发，并按股分红
战略性合作，是与卓越的合作伙伴面向整个改造和开发过程的长期合作。
城投与其他开发商合资成立项目公司，操作具体的一级开发项目，并为接下来的进一步二级开发奠定基础。
城投靠安置土地或者土地抵押贷款，以及与政府达成的框架性协议作为合作资本。
1.模式三运作过程示意图：

2.战略性合作进行一级开发的模式分析

总结：进行一级开发合作的方式因地块的具体情况而分为融资性合作和战略性合作两种主要形式。
模式四
城投取地自主进行二级开发

• 项目后期城投自有资金比较充裕
  
  
• 积累一定开发经验后
  
  
• 项目开发利润率高
  
  

一级开发结束后，应在挂牌前对熟地价值作市场评估，之后按照评估价格通过土地空转来获地，并以此作为再融资的手段。
模式三运作过程示意图：

模式五
城投取地转让变现

• 城投自有资金比较充裕
  
  
• 需要在战略上控制土地开发进程
  
  
• 土地需要一定时间来提升价值
  
  
• 项目开发利润相对土地增值利润较低
  
  

模式六
城投与其他公司合作取地进行二级开发

• 项目开发利润率较高
  
  
• 项目开发进程需要控制
  
  
• 项目前期城投自有资金比较紧张
  
  
• 项目前期缺乏足够开发经验
  
  

综上，城投可以通过定向摘牌获得土地二级开发权，根据具体情况获得二级开发和土地增值收益。


模式七
BOT项目
一些非盈利文化娱乐项目也可以采取BOT项目招商方式开发，城投通过协议获取招商佣金。

来源：网络综合


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【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合发展理念下的高水平城市更新实操要点与典型案例
（时间：5月12日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任。
一、理念、特点与政策
（一）城市是生生不息不断升级迭代的有机生命体
案例1：北外滩改造项目
（二）人产城融合发展理念
（三）城市更新的目标
（四）城市更新项目的主要类型
（五）城市更新项目的主要特征
（六）城市更新面临的特殊挑战
（七）城市更新规划的主要难点
（八）城市更新政策的主要关注点
（九）城市更新的国际经验
（十）城市更新的公共治理机制
（十一）城市更新法规政策
（十二）住建部的“实施城市更新行动”
（十三）防止大拆大建的政策要求
（十四）各地方政府的工作安排
（十五）上海的先行探索
（十六）上海的城市更新政策
（十七）《上海市城市更新条例》
（十八）《深圳经济特区城市更新条例》
（十九）东莞的毛地挂牌、净地出让模式
（二十）城市更新的主要工作流程
二、改造提升类典型案例
（一）改造提升类项目-办公
（二）改造提升类项目-文旅
三、拆后重建类典型案例
四、投融资模式创新
（一）主要投融资模式
（二）政府引导基金的主要投资模式
（三）省市联动融资模式
（四）PPP模式
（五）企业的市场化投资模式
（六）投融资模式的创新
（七）不动产项目的主要投资策略
（八）不动产项目全生命周期的投融资工具组合
（九）城市更新要点小结
五、答疑与互动
第二讲、新政下城市更新项目政企合作的合规运作、风险防范及投融资模式设计与落地实操
（时间：5月12日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：林正刚，中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家。
一、城市更新的概念及运作模式
（一）城市更新的含义与理念变化
（二）城市更新相关政策要点解读（包括63号文和各地相关政策比较）
（三）城市更新实施范围与限制
（四）城市更新项目分类及不同类型城市更新项目的特点
（五）城市更新操作流程解析
（六）城市更新项目操作模式及收益构成来源
二、城市更新之土地储备开发模式解析
（一）收储模式——纯做一级的城市更新
（二）二级赎买一级模式
（三）反向委托（或反向购买）的一二级联动模式
三、城市更新项目运作的核心及要点
（一）城市更新的核心-产业升级与迭代（新旧动能转化）
（二）城市更新重在 “四新”
四、城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择
（一）新一轮城市更新行动中，地方平台公司的“主体”角色
（二）城市更新项目社会投资人的选择要点及参与模式
五、城市更新片区级项目的策划要点
（一）城市更新项目适合策划大项目（片区级项目）的因素
（二）城市更新片区级项目策划之一二三级联动的供地制度创新、风险管控和激励相容
六、城市更新投融资模式实务及案例
（一）地方政府利用财政资金直接投资模式及案例
（二）地方政府配套资金同时发行城市更新专项债模式及案例
（三）地方政府授权下的地方国企ABO模式投资及案例
（四）“投资人+EPC”模式的应用
（五）政府和社会资本合作模式（PPP模式）的应用及案例
（六）置换为单一权利主体的一二级联动模式及案例
（七）政府与市场合作模式下一二级联动模式
（八）地方政府+房地产企业+产权所有者合作模式及案例
（九）属地企业或居民（村民）自主更新模式及案例
（十）项目经营性收入不足下多个更新改造项目组合平衡及利用跨区域资源补偿模式平衡的包装
七、城市更新项目融资的模式与案例分享
（一）城市更新项目融资的特征（一二级如何联动）
（二）银行在城市更新项目的审批要点
（三）城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计
（四）资金的接续与滚动开发
（五）形成资产的盘活
（六）案例分享
1.山东工行发放济南上新街片区城市有机更新项目贷款
2.贵阳某城市更新片区项目融资实例
八、答疑与互动
第三讲、城市更新操作实务、流程、风险规避及存量土地整备实操和案例解析
（时间：5月13日上午9:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：于欣，土地开发利用专家。
一、城市更新政策演变、操作流程、实务与风险规避
（一）城市更新概念、涉及项目类型及各地理解内涵
（二）各城市更新概况介绍（更新模式、机构设置、更新对象、土地获取、政策特点、风险要点）
（三）城市更新全流程解析、操作步骤与注意要点
（四）城市更新项目立项主体、前提、要点、优惠、指标
（五）城市更新政府主导征拆方式介绍、流程、优缺点
（六）城市更新政府主导整治项目方式介绍、流程、优缺点
（七）城市更新政府+市场方合作方式介绍、流程、优缺点
（八）城市更新市场主导方式介绍、流程、优缺点
（九）”三旧”改造模式、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
（十）成片改造模式、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
（十一）城市更新微改造整治类方式、手续、流程、方向、痛点、难点、投资要点
（十二）城市更新主要工作内容（单元确定、不动产审核、征地拆迁补偿方案确定、土地问题解决、土地收益分配、入市主体、产权注销、入市供应等）
（十三）城市更新土地问题及建设情况分析调查（现状、规划、勘测定界、农转用、建设用地预审、占补平衡）
（十四）城市更新土地风险把控（土地所有权、使用权、现状、规划、评估等等）
（十五）城市更新项目风险把控（立项主体、资金、土地、合作者、手续、施工等等）
（十六）城市更新政府收储模式、土地整治模式讲解
（十七）城市更新方向与未来获地用途方式
（十八）城市更新获地价格确定与资金来源
二、城市更新的“博弈”——城中村改造案例常见误区分析
（一）城中村改造项目全流程解析
（二）城中村改造项目整体逻辑分析及要点
（三）城中村改造项目土地问题分析及解决周期
（四）城中村改造项目投资协议签订及风险规避
（五）城中村改造项目资金注入及回收逻辑
（六）城中村改造项目资金注入方式及风险规避
（七）城中村改造项目政府关系及手续办理
（八）城中村改造项目征地、拆迁、整理痛点解决
（九）城中村改造项目规划设定及可售物业操作
（十）城中村改造项目排他设定，保障拿地
（十一）城中村改造项目安置房回购要点
（十二）城中村改造项目投资、研判、分析
（十三）土地问题应对措施分析
（十四）协议问题应对策略分析
（十五）资金问题应对策略分析
（十六）政府谈判应对策略分析
三、答疑与互动
第四讲、产业盘活困境地产的城市更新经验和佛山创意产业园案例
（时间：5月13日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：钟伦权，甲乙丙集团合伙人、特殊资产投资华南区域负责人，曾任佛山创意产业园常务副总经理、九鼎地产副总经理、广东天伦律师事务所合伙人。
一、城市更新与困境地产盘活
（一）探索困境资产盘活之道
1、债权投资盈利模式——追债模式
2、资产价值修复模式——重组模式
3、资产价值盘活提升模式——价值重塑模式
（二）培养困境资产盘活系统思维
二、案例解析：佛山创意园产业园案例对城市更新困境地产盘活模式的启发
（一）资产是基础：困境+低价
（二）产业是根:产业≧资产
（三）文化是魂：存量+增量，软环境+硬环境
（四）人流是关键
（五）跨界+融合：法律、金融、房地产、产业、商业、文化艺术、科技、传媒等跨界融合
三、如何通过产业盘活困境地产项目进行城市更新
（一）做好五脉尽调：把五脉（法脉、地脉、人脉、文脉、商脉）
（二）找定位：价值观、底层逻辑
（三）做好规划：产业、文化、推广、招商、运营、空间、建设等规划
（四）产品形成生态链：立体（时间+空间、精神+物质）、自我成长
（五）算好账：经济账（资产、负债、现金流、收益）+风险账
（六）组织保障：重组+运营
四、系统思维在（城市更新）产业园盘活重点运用——方法论
（一）系统性思维-远度（目标性）
（二）系统性思维-角度（动态化）
（三）系统性思维-广度（全面性）
（四）结构化思维-深度（结构化）
五、答疑与互动
第五讲、浙江未来社区理念引领城市有机更新的顶层设计、项目创建、投融资安排实务和案例
（时间：5月14日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭树锋，杭州城投建设有限公司副总经理。
一、未来社区顶层设计
（一）未来社区基本理念及内涵逻辑
（二）未来社区政策解读
（三）未来社区创建流程
（四）未来社区资金平衡如何实现
（五）未来社区现状及趋势分析
二、未来社区三大主体的权责义务
（一）建设主体权责义务
（二）实施主体权责义务
（三）用地主体权责义务
三、未来社区的全过程咨询应用
（一）未来社区的全过程咨询服务内容
（二）全过程咨询对未来社区的意义
四、未来社区案例解读
五、答疑与互动
第六讲、片区城市有机更新场景下老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路交融并进的模式创新与实践经验
（时间：5月14日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：胡峰，愿景集团副总裁，深圳愿景烨城城市更新发展有限公司总经理。
一、愿景集团在城市更新领域的探索发展背景概述
二、城市更新领域细分出老旧小区改造与产商文旅焕新等子赛道
三、片区城市有机更新场景下老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路如何交融并进？
（一）城区更新场景下老旧小区改造路径的设计与落地/案例
（二）城区更新场景下产商文旅焕新思路的策划与引领/案例
（三）城市有机更新需要融合老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路/案例
四、片区城市有机更新的模式核心——盈利机制与投融资结构框架设计
五、答疑与互动
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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