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[启金智库] 案例分享丨值得借鉴的城市更新案例

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公众号名称: 启金智库
标题: 案例分享丨值得借鉴的城市更新案例
作者:
发布时间: 2022-05-02 17:35
原文链接: http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI2NTM4NTM1NQ==&mid=2247559558&idx=6&sn=9334d376c8a92214af1e6277af0b3cf2&chksm=ea9d8d62ddea04740ea0f2a2ebc4a83520186c92449e85e3439d2a97cb306a8050f89ae725ba#rd
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1.老城新生,城市微改造丨万科·永庆坊

广州永庆坊的改造设计,催生自城市现代化改造的大背景下。在永庆坊的改造项目中,Lab D+H 景观与城市设计事务所对这个曾经被遗弃的老巷弄进行了重新设计,创造了一个独特的空间,促进新老居民在融洽的社区氛围中交往、互动。



功能定位
万科·永庆坊,定位为“复合业态、原味西关、旅游景点“,这里将成为集创意办公、企业孵化、文化教育、购物、餐饮、住宿、观光旅游、休闲娱乐为一体的一站式消费目的地。

项目构思
改造构思将永庆街作为一座保持平衡传统风貌和当代社区精神的多元化产物;改造前规划建筑师将建筑进行编号排列,逐栋考察,对它在街区的位置,建筑风貌,立面完整性,结构状况等统一评分,最后给出“原样修复”,“立面改造”,“结构重做”,“拆除重建”,“完全新建”的建议。



合理处置危楼,创造公共空间
设计施工中,由于不少危旧房严重损坏甚至倒塌,在设计和施工的过程中,依据的是“总量控制,局部抽疏”的原则,在不增加容积率和建筑面积的前提下,把一些房屋倒塌的地方改成绿地、建成广场或文化活动中心,形成活力空间。为了恢复旧社区的生活,设计师在狭窄的小巷中规划了一系列的独立区域。采用露天剧场回归传统,并铺设了一个花园,以此创造出一个公共空间。
变废为宝,形成景观元素
为了更好地展示老巷的丰富历史,建筑师有效利用了场地的废料:瓦片、青砖、麻石,以及木材,并将它们变为景观元素。同时,利用传统的建筑施工方法传达出一种古老的氛围,让人们在公共空间中感受到场地曾经的过往。



统一场地风格,形成重要空间节点
设计师通过借鉴恩宁路错落的坡屋顶,把独特的元素”剪下来”,”剪”不但形成了独特的标示系统,”剪”还营造出四个重要的节点空间:历史剪影大瓦墙落水、节庆剪影木阶梯、休闲剪影屋顶花园,以及人物剪影李小龙祖居入口花园。


政府主导,形成三方共赢模式
项目所在地政府邀请多方机构,深入项目调研分析后,提出了“政府主导,企业承办,居民参与”的模式。
其中,政府作为片区大部分物业的持有者,从政策和法规上,既对活化改造明确方向和定位,也总体把握改造的成果和活化的过程效果;企业以承接“命题作文”的形式,通过方案的公开招商评标,获得基地的投资改造授权,并以一定年限的运营收益逐年收回投资。
小结
在永庆坊的修缮改造中,政府、企业、居民三方各有定位,最终形成一个“三方共赢”的结果。政府盘活了低效国有资产,改善了片区城市环境,拉动了经济创造了就业;企业通过资产改造优化,获得运营收益;居民改善社区居住环境和设施,提升了自有物业的价值和自我改造经营的机会。

2.以点至面,激发街区活力丨佛山岭南天地

这里就是岭南天地,堪称中国南方旧城微改造的典范,政府运用现代手法,改造原本具有典型岭南风格的珍贵历史建筑,在充分保留镬耳墙、青砖屋、石板路、蜿蜒街巷等岭南建筑特色的基础上,注入现代商业元素,打造出一个集旅游、休闲、商业及文化的时尚街区。

岭南新天地商业街区业态占比
空间改造
佛山岭南天地内部有多个古建筑群,在修缮利用方面,建筑师以“修旧如旧”的方式,保留原有建筑肌理,同时运用现代化的手法,创造增加景观节点;使街区重新焕发活力,带动街区发展。
? 空间改造,拓展新的公共空间,形成新的社交文化空间。
? 业态置换,原有的居住功能,置换为新的商业功能,形成了多元化的业态环境。
? 动线梳理,设置宽度适宜的“多线性” 人流动线,避免出现死角,主动线和主力店顺畅连接。

改造后的岭南天地,完好保留了22处文物保护单位,128栋历史建筑,8条历史街巷。骑楼、水磨青砖、石板路等岭南建筑都保存完好,每座建筑都是城市中历史的见证,值得现代年轻人去细细品味。
在整个街区里,创意商店、咖啡厅、陶艺店、文艺杂货铺、食肆、酒吧等新时代商户比比皆是,与这些古旧房屋完美并存,不仅没有违和感,还能成功地吸引了无数年轻人来关注城市文化,历史传承就应该这么做。
而且这里不仅保留了建筑原有的结构和布局,继续凸显古色古香的岭南韵味,而且连其中的景观装饰都颇具佛山本土特色,有不少是运用了佛山的传统非遗手工艺品做装饰。漫步其间,让人一时犹如穿越旧时的生活。
昔日的城市破败旧屋,改造成如今热闹的商业街区,其中的文物建筑得到了保护和传承,并焕发着新的生命,也使得佛山的历史文化风貌与城市脉络得以传承。这就是优秀的旧城改造范本,值得推广借鉴。

运营借鉴
岭南天地的商业园区致力打造“2.0版本”,增添更多天地独有的特色元素,从硬件到软件对岭南天地进行全面升级,注重创新,打造原创性品牌,并引导园区商户以错位经营促进良性竞争。
? 坚持持有物业,统一招租,整体运营一一有足够的空间和力量来集中资源,调控业态和风格,最大限度凸显特色。
?除了收取一定的保底租金外,同时还享有商户一定比例的利润分成。
小结
整个项目具有当地文化特色,与其他城市的新天地设计模式和理念都不同,岭南天地将运用现代化的手法改造祖庙东华里片区内具有典型岭南民居建筑风格的优秀历史建筑,其将包括住宅、办公楼、零售、餐饮、娱乐、旅游及文化等多功能设施,延续佛山风情风貌,打造佛山新地标。

历史的延续,城市文化地标丨天津小白楼

项目背景
小白楼五号地位于天津市和平区,占地面积约4公顷,百年前曾是犹太人聚集的国际社区。五号地毗邻泰安道、五大道、解放南路三个历史文化风貌保护区,其里弄空间肌理,在天津传统街区中独树一帜。

一:降低交易成本、提升房屋价值
小白楼五号地更新规划的关键在于既能避免房屋的高额征收补偿,又能有效地盘活地块内的房屋价值,提高地块内房屋的使用效率。房屋更新后的价值提升主要可以带来两个方面的有利影响:首先是提升地块内的业态品质与环境风貌,实现地块内的“产业结构升级”;其次是有利于房屋的租户,只要相关收益分配制度设计到位,房屋价值的提升会切实增加住户的收人。
二:厘清产权结构,深化制度设计
摒弃传统的以“房屋征收”为核心的城市更模式,以“制度设计”为主要手段对地块进行更新修补。
通过“制度设计”的方法,重新厘定地块内房屋的产权结构,提出“三权分置”,即将“使用权”与“所有权”、“承租权”进行分离,从而在基于不征收“所有权”、“承租权”的前提下,将房屋的“使用权”从低效使用状态向高效使用状态进行转变。
三:制度微置换,空间微改造
以“三权分置”的方法进行制度微置换方式,鼓励地块内居民让渡住房的使用权,该项目提出26字方针:“居民承租权不变,房屋使用权置换,尊重居民意愿,使用权换补贴”。
以“多元混合,渐进更新,导则管理,社区融合”为基本原则进行空间微改造模式,以“亮入口,营活力,拆违建,通消防;藏设施,增亮点;理路面,缮老墻”作为城市设计空间改造的具体实施路径。
四:业态微养育,资金微循环
以“投资导向”为“服务导向”开展业态微养育的模式,培育引导适应需求的业态渐进生长,实现房屋资产的增值。
以“由易到难,滚动开发”的方式保障资金微循环模式。通过“限制规模,饥饿营销“的方式,控制推向市场运营的房屋供给规模,保证资金的回报率与回笼速度,降低财务与投资的不确定性与风险。
来源:三旧改造研究院


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为帮助参与城市更新项目的各类主体提升组织参与城市更新项目的专业能力和实务水平,产融公会&启金智库 继近期连续在成都、郑州、上海、广州、南京、两期在线举办七期城镇化投融资高级研修班的基础上,计划于2022年5月12-14日【在线直播方式】举办城镇化投融资高级研修班(第八期)城市更新的公共治理、投融资模式、土地整备、产业升级、政企合作、未来社区、合规运作、风险防范实务和案例专题,本课程适合在城市更新领域相关机构工作的各方面专业人士,包括但不限于:地方政府、财政、发改、融资平台、地方国企.住建、行业部门等属地机构,银行、证券、保险、信托、租赁等金融机构,建筑施工企业、房地产商、上市公司、产业投资者、投资运营商等投资机构,法律、审计、工程咨询、投融资咨询、管理咨询等专业机构。
【课程提纲】
第一讲、“人产城”融合发展理念下的高水平城市更新实操要点与典型案例
(时间:5月12日上午9:00-12:00 )
· 主讲嘉宾:罗桂连,[产融公会]城镇化投融资学友会班主任。
一、理念、特点与政策
(一)城市是生生不息不断升级迭代的有机生命体
案例1:北外滩改造项目
(二)人产城融合发展理念
(三)城市更新的目标
(四)城市更新项目的主要类型
(五)城市更新项目的主要特征
(六)城市更新面临的特殊挑战
(七)城市更新规划的主要难点
(八)城市更新政策的主要关注点
(九)城市更新的国际经验
(十)城市更新的公共治理机制
(十一)城市更新法规政策
(十二)住建部的“实施城市更新行动”
(十三)防止大拆大建的政策要求
(十四)各地方政府的工作安排
(十五)上海的先行探索
(十六)上海的城市更新政策
(十七)《上海市城市更新条例》
(十八)《深圳经济特区城市更新条例》
(十九)东莞的毛地挂牌、净地出让模式
(二十)城市更新的主要工作流程
二、改造提升类典型案例
(一)改造提升类项目-办公
(二)改造提升类项目-文旅
三、拆后重建类典型案例
四、投融资模式创新
(一)主要投融资模式
(二)政府引导基金的主要投资模式
(三)省市联动融资模式
(四)PPP模式
(五)企业的市场化投资模式
(六)投融资模式的创新
(七)不动产项目的主要投资策略
(八)不动产项目全生命周期的投融资工具组合
(九)城市更新要点小结
五、答疑与互动
第二讲、新政下城市更新项目政企合作的合规运作、风险防范及投融资模式设计与落地实操
(时间:5月12日下午14:00-17:00 )
·主讲嘉宾:林正刚,中国经济体制改革研究会理事,财政部金融专家,国家发改委和财政部PPP专家库双库专家。
一、城市更新的概念及运作模式
(一)城市更新的含义与理念变化
(二)城市更新相关政策要点解读(包括63号文和各地相关政策比较)
(三)城市更新实施范围与限制
(四)城市更新项目分类及不同类型城市更新项目的特点
(五)城市更新操作流程解析
(六)城市更新项目操作模式及收益构成来源
二、城市更新之土地储备开发模式解析
(一)收储模式——纯做一级的城市更新
(二)二级赎买一级模式
(三)反向委托(或反向购买)的一二级联动模式
三、城市更新项目运作的核心及要点
(一)城市更新的核心-产业升级与迭代(新旧动能转化)
(二)城市更新重在 “四新”
四、城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择
(一)新一轮城市更新行动中,地方平台公司的“主体”角色
(二)城市更新项目社会投资人的选择要点及参与模式
五、城市更新片区级项目的策划要点
(一)城市更新项目适合策划大项目(片区级项目)的因素
(二)城市更新片区级项目策划之一二三级联动的供地制度创新、风险管控和激励相容
六、城市更新投融资模式实务及案例
(一)地方政府利用财政资金直接投资模式及案例
(二)地方政府配套资金同时发行城市更新专项债模式及案例
(三)地方政府授权下的地方国企ABO模式投资及案例
(四)“投资人+EPC”模式的应用
(五)政府和社会资本合作模式(PPP模式)的应用及案例
(六)置换为单一权利主体的一二级联动模式及案例
(七)政府与市场合作模式下一二级联动模式
(八)地方政府+房地产企业+产权所有者合作模式及案例
(九)属地企业或居民(村民)自主更新模式及案例
(十)项目经营性收入不足下多个更新改造项目组合平衡及利用跨区域资源补偿模式平衡的包装
七、城市更新项目融资的模式与案例分享
(一)城市更新项目融资的特征(一二级如何联动)
(二)银行在城市更新项目的审批要点
(三)城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计
(四)资金的接续与滚动开发
(五)形成资产的盘活
(六)案例分享
1.山东工行发放济南上新街片区城市有机更新项目贷款
2.贵阳某城市更新片区项目融资实例
八、答疑与互动
第三讲、城市更新操作实务、流程、风险规避及存量土地整备实操和案例解析
(时间:5月13日上午9:00-12:00 )
·主讲嘉宾:于欣,土地开发利用专家。
一、城市更新政策演变、操作流程、实务与风险规避
(一)城市更新概念、涉及项目类型及各地理解内涵
(二)各城市更新概况介绍(更新模式、机构设置、更新对象、土地获取、政策特点、风险要点)
(三)城市更新全流程解析、操作步骤与注意要点
(四)城市更新项目立项主体、前提、要点、优惠、指标
(五)城市更新政府主导征拆方式介绍、流程、优缺点
(六)城市更新政府主导整治项目方式介绍、流程、优缺点
(七)城市更新政府+市场方合作方式介绍、流程、优缺点
(八)城市更新市场主导方式介绍、流程、优缺点
(九)”三旧”改造模式、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
(十)成片改造模式、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
(十一)城市更新微改造整治类方式、手续、流程、方向、痛点、难点、投资要点
(十二)城市更新主要工作内容(单元确定、不动产审核、征地拆迁补偿方案确定、土地问题解决、土地收益分配、入市主体、产权注销、入市供应等)
(十三)城市更新土地问题及建设情况分析调查(现状、规划、勘测定界、农转用、建设用地预审、占补平衡)
(十四)城市更新土地风险把控(土地所有权、使用权、现状、规划、评估等等)
(十五)城市更新项目风险把控(立项主体、资金、土地、合作者、手续、施工等等)
(十六)城市更新政府收储模式、土地整治模式讲解
(十七)城市更新方向与未来获地用途方式
(十八)城市更新获地价格确定与资金来源
二、城市更新的“博弈”——城中村改造案例常见误区分析
(一)城中村改造项目全流程解析
(二)城中村改造项目整体逻辑分析及要点
(三)城中村改造项目土地问题分析及解决周期
(四)城中村改造项目投资协议签订及风险规避
(五)城中村改造项目资金注入及回收逻辑
(六)城中村改造项目资金注入方式及风险规避
(七)城中村改造项目政府关系及手续办理
(八)城中村改造项目征地、拆迁、整理痛点解决
(九)城中村改造项目规划设定及可售物业操作
(十)城中村改造项目排他设定,保障拿地
(十一)城中村改造项目安置房回购要点
(十二)城中村改造项目投资、研判、分析
(十三)土地问题应对措施分析
(十四)协议问题应对策略分析
(十五)资金问题应对策略分析
(十六)政府谈判应对策略分析
三、答疑与互动
第四讲、产业盘活困境地产的城市更新经验和佛山创意产业园案例
(时间:5月13日下午14:00-17:00 )
·主讲嘉宾:钟伦权,甲乙丙集团合伙人、特殊资产投资华南区域负责人,曾任佛山创意产业园常务副总经理、九鼎地产副总经理、广东天伦律师事务所合伙人。
一、城市更新与困境地产盘活
(一)探索困境资产盘活之道
1、债权投资盈利模式——追债模式
2、资产价值修复模式——重组模式
3、资产价值盘活提升模式——价值重塑模式
(二)培养困境资产盘活系统思维
二、案例解析:佛山创意园产业园案例对城市更新困境地产盘活模式的启发
(一)资产是基础:困境+低价
(二)产业是根:产业≧资产
(三)文化是魂:存量+增量,软环境+硬环境
(四)人流是关键
(五)跨界+融合:法律、金融、房地产、产业、商业、文化艺术、科技、传媒等跨界融合
三、如何通过产业盘活困境地产项目进行城市更新
(一)做好五脉尽调:把五脉(法脉、地脉、人脉、文脉、商脉)
(二)找定位:价值观、底层逻辑
(三)做好规划:产业、文化、推广、招商、运营、空间、建设等规划
(四)产品形成生态链:立体(时间+空间、精神+物质)、自我成长
(五)算好账:经济账(资产、负债、现金流、收益)+风险账
(六)组织保障:重组+运营
四、系统思维在(城市更新)产业园盘活重点运用——方法论
(一)系统性思维-远度(目标性)
(二)系统性思维-角度(动态化)
(三)系统性思维-广度(全面性)
(四)结构化思维-深度(结构化)
五、答疑与互动
第五讲、浙江未来社区理念引领城市有机更新的顶层设计、项目创建、投融资安排实务和案例
(时间:5月14日上午09:00-12:00 )
·主讲嘉宾:郭树锋,杭州城投建设有限公司副总经理。
一、未来社区顶层设计
(一)未来社区基本理念及内涵逻辑
(二)未来社区政策解读
(三)未来社区创建流程
(四)未来社区资金平衡如何实现
(五)未来社区现状及趋势分析
二、未来社区三大主体的权责义务
(一)建设主体权责义务
(二)实施主体权责义务
(三)用地主体权责义务
三、未来社区的全过程咨询应用
(一)未来社区的全过程咨询服务内容
(二)全过程咨询对未来社区的意义
四、未来社区案例解读
五、答疑与互动
第六讲、片区城市有机更新场景下老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路交融并进的模式创新与实践经验
(时间:5月14日下午14:00-17:00 )
·主讲嘉宾:胡峰,愿景集团副总裁,深圳愿景烨城城市更新发展有限公司总经理。
一、愿景集团在城市更新领域的探索发展背景概述
二、城市更新领域细分出老旧小区改造与产商文旅焕新等子赛道
三、片区城市有机更新场景下老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路如何交融并进?
(一)城区更新场景下老旧小区改造路径的设计与落地/案例
(二)城区更新场景下产商文旅焕新思路的策划与引领/案例
(三)城市有机更新需要融合老旧小区改造路径与产商文旅焕新思路/案例
四、片区城市有机更新的模式核心——盈利机制与投融资结构框架设计
五、答疑与互动
报名方式:
15001156573(电话微信同号)





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