荣盛发展修订业绩 预亏或至60亿！

启金智库

4月18日，荣盛发展（002146.SZ）发布2021年度业绩预告修正公告。

公告显示，营业收入预计在465亿元—520亿元，2021年归属于上市公司股东的净利润亏损在45亿元—60亿元，2020年同期盈利75.01亿元；扣除非经常性损益后的净利润亏损在43.31亿元—58.31亿元，2020年同期盈利约74.94亿元。

此前的1月28日，荣盛发展发布2021年度业绩预告，预计报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润1亿元-1.5亿元；扣除非经常性损益后的净利润5209.8万元-1.02亿元。
对于此次的修正，荣盛发展在公告里解释，公司在2022年初进行业绩预告时，主要根据当时项目所在房地产市场走势，以及项目所在地疫情态势趋向稳定的形势，依据各项目未来市场可参考售价计算可变现净值，对存货计提了跌价准备。
随着市场形势和防疫形势发展的实际情况，公司依据客观情况的变化对部分会计估计事项进行审慎判断，在与会计师事务所充分沟通后，公司对业绩预告作出修正，原因如下：从2022年2月以来，各地购房政策虽然有所放松，但是消费者购房意愿持续低落，销售量下跌明显，房地产市场整体延续下行趋势；2022年2月以来，国内新冠疫情出现进一步蔓延，多地新冠疫情的防控态势加重，尤其是环京市场和河北市场，公司项目的销售环境受到了严重影响。
公司出于谨慎性考虑，在与会计师事务所充分沟通后，重新评估预期销售价格情况及对存货的影响，对2021年末公司存货补充计提了存货跌价准备。
流动性危机
实际上，过去一年，荣盛虽积极布局长三角和珠三角，但遭遇了业绩大幅下滑和流动性问题。
荣盛发展2021年销售情况良好，全年累计实现签约面积1204.22万平方米，同比增长2.53%；累计签约金额1345.58亿元，同比增长5.87%，完成年度销售目标的103.5%。
但其盈利能力明显下滑，2021年归属于上市公司股东的净利润亏损在45亿元—60亿元，2020年同期盈利75.01亿元；扣除非经常性损益后的净利润亏损在43.31亿元—58.31亿元，2020年同期盈利约74.94亿元。
去年下半年以来，荣盛多次被传出遭遇流动性问题，影响其美元债及商票的兑付。
荣盛发展董事长耿建明在2021年12月20日召开美元债投资人电话会议。据媒体报道称，耿建明在上述会议坦言公司遇到流动性困难，需要就2022年两只美元债的交换要约事项与投资人进行交流。
对于债务置换，穆迪宣布将荣盛发展企业家族评级从“B3”下调至“Caa2”，同时将其高级无抵押债务评级也下调至“Caa3”，展望维持负面。
“荣盛发展现金结余从2021年6月底的292亿元降至2021年9月底的248亿元，但该公司能否充分利用上述现金资源偿债仍有不确定性。”穆迪认为。
穆迪预计未来6-12个月内荣盛发展的合约销售将下降，原因是融资环境紧张削弱了购房者的信心。这将减少可用于偿债的运营现金流。
此外，惠誉也发布报告，称基于不良债务交换，惠誉将荣盛房地产发展股份有限公司的长期外币发行人违约评级（IDR）和高级无抵押债务评级由“B”下调至“C”。
商票逾期

除了被传出遭遇流动性问题之外，荣盛发展近期还出现商票逾期情况。
2021年12月29日，多位商票持票人向搜狐财经证实，荣盛发展存在商票逾期情况。持票人称，对于商票逾期，荣盛方面给出的解决方案是“以房抵债”。
据持票人介绍，荣盛商票抵房的消息自11月底开始传出，有持票人已经开始选房看房。
“抵来的房子很多位于顶楼或底楼，不好出手。”一位荣盛商票持票人表示，“因为没办法做贷款，买房的人只能全款，所以相应的必须打折才能卖出去。”
据其介绍，抵来的房子出手一般需要打八折。
4月19日，据小程序“票眼”信息显示，荣盛发展已拒付总笔数7612笔，总金额25.3亿元，未结清商票总笔数20256笔，总额达59.5亿元。

来源：票眼
事实上，早在2021年6月，荣盛便传出商票兑付风波。彼时荣盛发展称，网上流传的截图中有一部分商票不属于荣盛，该公司没有商票逾期的情况发生。
业内人士称：“商票逾期对企业市场信用的损害是不言而喻的，如果出现逾期，后期商票贴现利率也会升高，对于资本市场信用度也会有一定的连带作用。”
来源：地产资管界
启金智库 将于 2022年4月23-24日（周六/日）在/线/直/播 举办《房地产不良(烂尾楼)重整投资的程序风控/机遇模式/交易架构/开发处置/税务筹划/资产盘活实务专题培训》特邀5位行业实战一线资深人士主讲，从法律、AMC、开发商、金融和税筹五个维度，深度分享宝贵经验和实务案例，诚邀您的加入！

【日程安排】
第一讲、【法律篇】投资人参与烂尾楼破产重整的业务程序与风控
（时间：4月23日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：董烨，南京市律师协会破产与并购重组委员会主任，南京市管理人协会 重整和解业务委员会主任，北京大成（南京）律师事务所高级合伙人。最高人民检察院民商事咨询专家、一直专注企业清算及重组业务，实操案件有被江苏省高院评选为2019年破产重组业务领域十二大典型案例之一、有被江苏省破产管理人协会评为十大案例之一。
一、投资人（开发商）参与重整程序
（一）破产清算及破产重整程序的启动
（二）重整投资人的产生
（三）重整投资人的引进与确定
（四）制定、提交重整计划草案
（五）重整草案的表决
（六）重整计划的执行
二、投资人（开发商）参与破产重整的目的
三、投资信息收集与目标企业筛选
四、投资人尽职调查
五、债务人的估值与谈判
（一）破产重整企业估值策略
（二）交易方案设定与谈判交易策略
六、重整模式与投资类型选择策略
七、重整投资人的初步确定
八、投资协议与投资方案
九、重整计划草案的表决
十、重整计划的批准
十一、重整计划的执行
十二、互动答疑
第二讲、【AMC篇】AMC烂尾楼不良资产的投资机会与投资模式
（时间：4月23日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：姚泰诚，现任某地方AMC高管。曾任职于多家央企、上市公司，自主创业科技公司。2014年起参与发起全国首支备案不良资产私募基金，不良资产+投行模式的先行探索者。
一、中国房地产与烂尾楼
（一）城镇化下的房地产
（二）金融化下的房地产
（三）烂尾楼产生的原因
二、烂尾楼不良资产的投资机会
（一）烂尾楼不良资产投资市场容量与发展趋势
（二）几种烂尾楼盘活方式
（三）烂尾楼盘活难点与投资亮点
（四）小结与讨论
三、烂尾楼不良资产的投资模式与案例
四、互动答疑
第三讲、【地产篇】地产开发商视角下困境地产的投资机遇与实务
（时间：4月23日下午17:00-18:30 ）
·主讲嘉宾：高晓姗，某上市房企集团副总裁兼上海区域董事长 。20余年地产行业经验，擅长公司运营、融资、投拓等领域，拥有多年不良资产项目成功处置经验，形成了不良资产项目标准运作方法，专注研究特殊机会市场。
一、房地产行业深度透视
（一）全球典型房地产泡沫历史
（二）房地产特性
（三）房地产市场概况
（四）房地产特殊机会投资
二、从房企角度谈不良资产投资处置
（一）房地产不良资产获取渠道
（二）房地产不良资产获取方式
（三）房地产不良资产筛选
（四）房地产不良资产获取方案
（五）房地产不良资产处置
三、投资处置案例分享
（一）实操案例1-收并购
（二）实操案例2-司法拍卖
（三）实操案例3-司法拍卖
四、未来不良资产投资处置模式
（一）过程中容易出现的典型问题
（二）过程中的经验分享
（三）过程中的思考
（四）未来的不良资产投资处置模式
五、互动答疑
第四讲、【金融篇】房地产破产重整“投/融/管/退”全链条实操案例
（时间：4月24日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭浙生，常州云鼎创始人/总裁。二十多年银行资产保全工作经验，历任工商银行、恒丰银行、上海银行及知名民营资产管理有限公司苏南区域总监。拥有丰富的不良资产单体项目尤其是房地产项目投资经验，曾负责主持安徽、江苏多个房地产项目的破产重整及债务重组。
一、投：破产重整项目来源渠道和前期尽职调查以及成本测算
（一）项目来源渠道
（二）前期尽职调查及成本测算
（三）前期加强与法院及破产管理人的协调沟通
（四）税务筹划
二、融：SPV公司GP和LP的责任、权利和义务
（一）融前调查
（二）融时审查
（三）融后检查
（四）合规问责
（五）风险预警
（六）预案措施
三、管：依据《重整计划》对破产企业信用修复
（一）关于重整方企业登记、变更、股权转让等手续要点
（二）久悬睡眠账户的销户工作
（三）关于重整投资方企业变更税务备案的工作流程
（四）关于删除破产公司在全国失信被执行人名单信息的工作
（五）国土、住建部门信用修复中的风险隐患
（六）住建规划消防防震部门信用修复中的风险隐患
（七）问题总结及解决措施
四、退：项目整体转让、部分转让退出、复建销售退出
五、互动答疑
第五讲、【税筹篇】地产企业资产和股权收购、破产清算的税务筹划
（时间：4月24日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：季晓莉，20余年专注税务工作。在集团税务风险管控以及资产、股权交易重组等方面积累了丰富经验。在山东省某地税局工作10余年；曾在两家美国、香港上市地产公司先后担任集团税务负责人；2019年开始从事税务咨询工作，同时兼任某私募基金公司财务总监及某会计师事务所税务合伙人。
一、资产及股权交易
（一）境内交易
（二）跨境交易
（三）特殊税务重组优惠
二、房地产企业的特殊事项
（一）在建工程交易
（二）股权溢价的处理
（三）土增清算时的成本问题
三、企业破产清算面临的问题
（一）债权债务梳理
（二）法拍收入和成本的确认
（三）清算企业的特殊税务处理
四、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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