【2001年06月01日】外商投资企业的城市房地产税如何减负

青山见我

外商投资企业的城市房地产税如何减负

作者：梁红星

来源：《北京房地产》2001年第6期

众所周知。在过去几年里，由于税费的偏高。在一定程度上影响了房地产业（尤其是北京房地产业）的快速发展。今年年初，国家税务总局调整了住房租赁市场的税收政策，对按国家规定价格出租的公有住房和廉租住房等暂免征收营业税，房产税，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴的营业税暂技 3%的税率征收。房产税暂按4%征收：对个人出租房屋所得暂按10%征收个人所得税。这些优惠政策无疑会刺激我国房地产业的活跃和发展.进而提高人民居住水平。开辟新的投资渠道，解决商品房空置问题。

能够及时、充分享受国家的税收优惠固然是企业降低税负的—个方面，而另一方面则是企业如何细致分析现行的税收规定.进行税收筹划. 挖掘节税潜力，进一步降低税负。本文从外商投资企业的城市房地产税收筹划的若干要点，启发企业做更广泛和深入的思考。

关于房产原值及折旧年限

《外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》把固定资产划分为三类，并相应规定了最短折旧年限，即，房屋、建筑物为2年，机器和其他生产设备等为10年；电子设备，运输工具及与生产，经营业务有关的器具，工具、家具等为5年。因此、将一部分应纳税房产缩短折旧年限，可以减少前期应纳税所得额。

《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（【1996】财税地字第008 号）对房产原值作了原则规定.一些省市的文件又作了进一步明确，如京财税字【1998】795号通知规定：“外商投资企业和外国企业的房产，其计税依据按固定资产帐面的房产原值确定。”按照我国新财务制度的规定，作为固定资产、由于取得的来源不同，其原值的构成也不一致。但基本原则是新建或重建的固定资产以历史成本作为原值，从其他途径取得的固定资产以重置成本作为原值。京财税字【1998】795号通知还规定：“纳税人或代缴人不能提供房产原值的，由评估机关进行评估。并由税务机关确认或由税务机关根据同类房产确定。”因此，外商投资企业和外国企业是否将房产在固定资产中正确分类及合理计价，直接影响到企业的折旧日额，进而影响所得税，同时也影响城市房地产税。

关于附属设备

京财税字【1998】795号通知规定：“作为与房屋不可分割的各种附属设备如：中央空调、暖气，卫生、通风、照明、煤气等设备，蒸汽、压缩空气、给水排水等管道和电力、电讯、电缆导线等各种管线.以及电梯。升降机、过道，晒台等，无论是否计入固定资产，都应作为房产原值，征收城市房地产税。”很明显.该通知是以列举方式进行明确的.在实际税收征管中对与房屋不可分割的各种附属设备的最终确认，还涉及具体的技术标准和相关的财务处理，目前尚没有明确、详尽的税法规定。

例如财税地字【1987】第003号文《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》第二条规定：“属于房屋附属设备的水管。下水道、暖气管，煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网，照明线从进线盒联接管算起。”这条规定纯属直观的技术规定，它给企业提供了—个可参考类推的方法，在其他附属设施的物理量化认定上，只要有一定的科学和合理的依据。不—定全部计入房产原值。

又如，有关国际会计准则规定，当一项固定资产的某些组成部分在使用效能上与该项资产相对独立，并且有不同的使用年限时。应将该组成部分单独确认为固定资产。将此项规定应用到对房产原值的确定中可以得知，作为房产的有关附属设备按照财务制度的规定可以单独划为非房屋类的固定资产处理，因而也就可以不计入房产原值。如某一超市的保鲜制冷设备虽然在物理上是建在超市之中，直观上是房屋不可分割的附属设备，但是因其特殊的功能，其使用年限与房屋具有相对的独立性， 因此可以将其划分为机器设备类计提折旧，而不划属于房屋，那么也就不用缴纳房地产税。

再有，有的企业为了直观上容易认定。选择购买可移动的立式、挂式空调设备，这样也可作为机器设备，而不划入房地产纳税。当然，企业在操作前应向税务机关咨询，获得许可后方可实施。

关于公共设施

有些外企在建房或购房过程中发生有大市政费，四源费（即自来水厂、煤气厂，供热厂，污水处理厂的建设费）。并将这些费用计入房产原值，缴纳了相应的所得税和城市房地产税。京财税字【1998】795号通知规定：“如果大市政费.四源费未计入房产原值的，则不计征城市房地产税。”国税函发【1990】575号通知对大市政费也有类似的规定：“关于外商投资开办宾馆，酒店、在主体工程之外向市政，电业、通讯等有关部门支付的社会公用设备费、包括排水、供气、供电.通讯的管线和市政道路，以及按地方政府有关规定缴纳的集资费，可列为其他资产支出，分期摊销，摊销期不得少于10年。如有充分的理由要求缩短摊销期限的.应报经当地税务机关批准。”

其实，“大市政费”和“四源费”是在我国现有体制下的特殊现象。它是企业承担了一部分政府公共设施建设的责任.其相应支出与构成房产原值无关，应作“其他递延支出”处理（或作长期待摊费用处理）。在今后分期（10年内）摊销，而不应划归房屋，以此计提折旧及计征所得税、城市房地产税。

关于改扩建与装修

京财税字【1998】795号通知规定：“企业将房屋进行更新改造或装饰装修而发生的费用，凡属按规定应计入房产原值的，则对其征收城市房地产税。”那么，进行更新改造或装饰装修而发生的相关费用.是否应计入房产原值则非常关键。

有关国际会计准则规定：为扩大固定资产规模或提高固定资产性能而发生的支出，符合使固定资产的预计使用年限延长；使固定资产的生产能力增加；使产品质量提高；使企业的生产成本降低条件之一的，应确认为改扩建支出，计入固定资产原值。发生改扩建房产行为的.应将房产改扩建支出减去改扩建过程中发生的变价收入计入房产原值。

国家税务总局《关于房屋装修费税务处理问题的批复》（国税函【2000】704号）中有这样的规定：“外商投资企业和外国企业发生的房屋装修费，凡房屋产权属于本企业拥有的，其投入使用前所发生的房屋装修费，应并入房屋价格。按照税法所规定的房屋固定资产折旧年限计提折旧房屋投入使用后所发生的房屋装修费，可在房屋重新装修后投入使用的次月开始，按5年平均摊销。”可见，房屋投入使用的前后是房屋装修费能否进行摊销的界限。又有《企业所得税税前扣除办法》（国税发【2000】84号）规定∶纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接在税前扣除。纳税人的固定资产改良支出，如果有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值;如果有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。

这里，就有一个如何确认改扩建支出与修理支出的问题，前者计入房产原值计征城市房地产税.后者不计入房产原值，不计征城市房地产税。尤其是对装饰装修的费用，应按照税法，会计准则与财务规定正确划分，进行不同的会计处理，即资本化或费用化，从而确定是否对该费用计征城市房地产税。

关于人防工程、临时铺面和个人住房

有些房产国家给予免税的优惠政策。如国家税务总局《关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知》国税发【2000】44号文有这样的规定：“为了鼓励利用地下人防设施，对外商投资企业利用人防工程中的房屋进行经营活动的，暂不征收房产税。”又有“对外商投资企业在商品房开发过程中搭建临时铺面出租经营的，如果房地产管理部门对该临时铺面不予确定产权，企业“固定资产”帐上也不反映的。为支持商品房开发，对该出租经营用的临时铺面暂不征收城市房地产税。建造的商品房交付后依旧保留的出租经营用的临时铺面，无论如何计帐，是否确定产权，均应照章征收城市房地产税。”因此，企业要注意人防工程与临时铺面在特定的情况是可以享受免税的。另外，个人居住用房也是免税的，关于这一点，北京地方税务公告纳税指南 1997年第 43号是这样规定的：“个人所有房屋用于个人居住的，免征房产税。但个人所有房屋用于生产经营的均应征收房产税。个人所有房产营业、居住兼用的（即连家铺）应按营业与居住面积的比例确定征税或免税，划分不开的全部征税。”国税发（2000）44 号文也有同样的规定：“外籍个人（包括华侨，港、澳、台同胞）购置的非营业用房产暂免征收城市房地产税。”

关于合资、合股建房

京财税字【1998】795号通知中，对以下两种情况作了进—步明确：“对于中方出地，外商投资企业和外国企业出资在城市房地产税征税范围内联合建房的，为了便于征管，暂对出资方在使用期限内比照房屋产权人就其分得的部分征收房地产税；对于中方以房产入股，外方以资金入股合办的企业.如果房屋的产权已过户到外商投资企业.则对外商投资企业征收房地产税。”

第一种情况， 实际上明确了中外方联合建房时，外方投资者应按照产权上例获得的收入或住房的价值作为计税依据。因为在此情况下，房产的产权归中外方共同拥有无法分割而城市房地产税的纳税人只对外方而不对中方，所以对外方只能就其在整个房产中的投资比例，视同取得该比例的产权，并依此征税。

第二种情况.实际上是明确中方用以投资的房屋只有等产权过户到外商投资企业时，外商投资企业才纳税。换一句话说，在房屋的产权过户手续未办妥前，可暂不缴税。北京地方税务公告（2000年第6号）又作了新的补充规定：中方以房产作价入股与外方合办外商投资企业的，如果房屋产权尚未过户到外商投资企业，但房产已作为外商投资企业的固定资产入帐，则对外商投资企业视同产权所有人征收城市房地产税。因此，虽然房屋产权尚未过户，如果已计入外商投资企业的固定资产，也应缴纳城市房地产税，企业在具体处理中应特别注意这一点。

还应值得注意的是，在合资合股建房中，房产产权的认定十分重要。不拥有产权的房产企业没有缴纳城市房地产税的义务。例如回迁工程支出，地下人防工程使用费和补偿费等项支出.由于企业对回迁户（商场）、地下人防工程并不拥有产权。因此此部分支出不应计入房产原值。

从以上分析可，税法与财务、会计规定对房屋的划归及其原值的认定基本上是一致的，但是也存在一定的差异，总体上说，税法要比财会规定严格得多，因此企业要研究和把握这种差异，合法，合理筹划.积极与税务机关联系，力争最合理地缴税。