如何在房企“破产重整”实务中巧妙利用“共益债权”，以提高投资收益？

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01.共益债的法律依据及适用前提
《破产法》第四十二条第（四）款规定，“为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务是共益债务”。实践中，共益债投资的交易结构如下：



根据破产法及其司法解释的规定，共益债投资前需满足以下两个条件：
条件一：共益债的优先退出权益得到司法确认
涉房企业破产案件中，缠绕于在建工程之上复杂的法律关系是复工续建的难点，包括建设工程价款的优先受偿权、抵押债权的优先受偿、预售商品房的权利归属、破产债权清偿顺序等问题都是在建工程续建过程中的法律障碍。为确保拟投入资金的优先退出（含重整成功退出和重整失败清算退出），需要在重组方案中明确已投入的金额及预期收益应优先于购房消费者的优先受偿权、建设工程价款、税收等债权，并随时清偿。上述重组方案应取得债权人会议审议通过或者在第一次债权人会议召开前经人民法院许可。
条件二：厘清破产企业有财产担保的债权总额
破产法司法解释三第二条中明确规定，共益债优先于普通债权但劣后于有财产担保的债权。因而，在投资前应确认破产企业中享有财产担保债权的总金额，并测算项目预期可获得的变现价值，在确保扣除有财产担保债权总额后仍可足额覆盖拟投入金额及预期收益。
实践中，为在破产程序中掌握更多的主动权并获得绝对的优先权，共益债投资人可采用收购全部或部分有财产担保的债权，并经债权人会议确认或法院许可将拟收购的债权纳入到共益债的总投资额度内的方式来实现。
02.共益债投资项目的筛选标准
案例：
开发商投入自有资金3000万、负债7000万，项目前期的实际投入为1亿元，因资金流断裂导致项目资不抵债而进入破产程序。若此时企业直接进入破产清算程序，以现状拍卖资产可以变现金额约4000万，扣除相应的费用后，债权受偿率约55%。但若追加2000万项目即可竣工，可获得的销售变现金额约2.5亿。
上述案例中，通过追加投资可使债权人的债权能够全额实现，甚至可以挽救破产企业。因此，建议从以下几个维度对项目进行筛选：
（一）项目具有重组价值及可行性
判断项目是否具有重整再生的价值时，不仅要依据司法规则进行判断，还应从经济属性上做出判断，即在投资前需对项目的社会价值、重整成本、房地产市场发展前景，以及项目本身的经济效益，包括但不限于工程质量、周边地势和价格、改造周期、市场定位、销售方案等进行全方位的评估，明确项目的自身优势并确保销售预期可支撑整个项目的盘活。同时，考虑到工程质量以及产品接受的风险，尽量避免选择“大龄烂尾”的项目。
（二）投资至形成销售的周期原则上不超过半年
“烂尾”项目改造不同于一般的房地产项目，其属于“短、快”型开发项目，如果投资的前期工作准备充分，项目无工程质量等方面的问题，通常只需半年至一年左右就可完成项目改造并上市交易。项目的销售回款作为共益债投资退出的还款来源，为匹配项目的投资期限（一般为一年左右），在筛选项目时应尽量选择工程复建后半年内即可实现销售形成现金流的项目。
（三）追加投入的资金量占项目可变现价值比小
为确保公司投入资金的安全性，建议尽量选择前期追加投入资金相对较小、可通过项目自身销售回款滚动开发建设的方式来实现项目的整体盘活。前期投入资金量的大小可根据投入资金量占项目重组成功后可变现价值的比例来判断，原则上该比值越小，项目投资的安全系数越高。
（四）优先选择地方政府支持的项目
启动项目后续开工建设工作，牵涉的利益广泛、维稳任务繁重，法院只能解决破产重组中所涉及的法律问题，而更为复杂的社会问题和维稳问题则需要依靠政府的支持。同时，因项目后续建设可能会涉及土地延期手续、消防规划重新审核、施工许可证变更或重新办理、预售许可证办理等一系列手续，优先选择得到地方政府重点关注和支持的项目，使其协助解决历史遗留、各项缺陷手续的补办等问题。另外，地方政府会协调税务部门，通过制定一系列的税收优惠政策来扶持企业重组，包括但不限于减免欠缴税费及滞纳金、对重整续建工程具备销售条件的，先行开具销售税票及完税证明以及增值税等税款延待工程竣工验收和重整计划完成后一并结算和征缴等。通过“府院联动”的方式促成各方利益最大化、实现共赢。
03.共益债投资项目的方案设计
（一）选择恰当的投资时点
共益债投资可选择在企业申请破产前介入或已经债务企业已进入破产程序后介入，通常在破产前，主要债权人会联合债务人通过预重整的方式对债务企业进行重组方案设计，但考虑到预重整是否成功具有较大的不确定性，建议优先选择已进入破产程序且破产管理人已基本锁定破产企业对外负债总额（含或有负债）的项目。
（二）制定合理的投资预算
测算共益债投资预算额度时，要对项目进行详尽的调查并充分考虑市场的各类变化因素，必要时可引入审计、评估等第三方中介机构提供专业的意见。考虑到市场上的各种变化因素，建议投资预算额度要相对宽松，具有可调节的空间，实际放款时可根据项目的进展分期放款，应避免因额度不充分无法满足重整续建的需要，导致重组的再一次失败，进而影响共益债投资收益的实现。
（三）谨慎选择劣后合作方
受限于公司自身对项目的运营管理能力以及人员委派等系列问题，建议我司不作为共益债的单一投资人，但项目已完成的工程量占总工程量占比较大的除外。在选择合作方时，应对其过往项目的运营管理、销售等进行综合评估，并关注其对我司优先级资金及收益的担保能力。
（四）设计可行的管控方案
共益债投资项目需做到全流程封闭运作，在投资退出前，对项目的管控措施包括但不限于资金管控、破产企业和资产运营的管理以及对项目销售的管控，具体如下：
1、对共益债投资资金进行全程管控。通过设立监管账户、在银行预留印鉴、共同保管U盾及财务专用章等方式对资金进行管控，根据制定资金使用计划对资金使用进行审批，确保资金用途符合约定。
2、对破产企业和资产经营管理进行监管。可采取委派董事（重大事项一票否决权）、修改公司章程限制对外借款、担保权限、聘请中介机构监督工程建设、审计项目成本核算、公司资金往来和财务管理等。
3、对项目销售进行监管。根据已制定的代销方案，对销售进度实时跟踪，要求破产管理人至少按月披露销售面积及回款情况。项目产生销售回款后，需进行资金归集并设定销售回款达到一定金额后，按约定比例留存一定的经营所需款项，剩余部分可提前申请清偿。
来源：AMC法律圈，作者：张琦
启金智库 将于 2022年1月27-28日（周四/五）举办 《困境不良地产破产重整/投资并购/盘活要点/法律风控与税务筹划实务专题培训》特邀4位行业实战一线资深人士主讲，分享宝贵经验和实务案例，诚邀您的加入！
【课程提纲】
第一讲、破产清算/重整/和解程序的转换衔接与交易架构设计实务案例
（时间：1月27日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：丁 燕，青岛大学法学院 教授、青岛市法学会破产法研究会 会长、国浩律师(青岛)事务所破产业务团队负责人。
一、破产清算、重整（预重整）、和解的优劣比较
（一）破产文化与理念-本质诘问：破产与破产法？
（二）破产清算、重整、和解对比
（三）预重整制度（优势/劣势/类型/法规）
（四）“和”文化理念下破产和解的推广与运用
二、法律规则下三大程序之间的自由转换衔接
（一）程序转换自由否？
（二）积极推广预重整制度
（三）激活破产和解制度
三、商业思维模式下三大程序之间的融汇贯通
（一）传统存续式重整的缺点
（二）创新交易架构设计，打破三大程序之间的边界
（三）分离式重整实务案例
（四）出售式重整实务案例
（五）清算式重整实务案例
（六）重整式清算实务案例
（七）和解式重整实务案例
（八）和解式清算
四、破产融资的法律保障
（一）疑问：破产融资是否存在于三大程序之中？
（二）疑问：对于共益债融资，法律是如何规定的，有何变化？
（三）疑问：共益债融资的实体要件与程序要件
（四）疑问：司法解释三出台前，我国实务中存在超级优先权；出台后有何影响？
（五）疑问：在预重整阶段实施的新借款，是否属于共益债务，具有优先性？
（六）疑问：新融资的破产清算退出优先权？
五、结论与展望
六、互动答疑
第二讲、投资视角下困境地产项目盘活难点要点、应对路径与实操案例
（时间：1月27日下午14:00-17:00 ）
·主讲嘉宾：李保春，上海中联律师事务所顾问，曾就职于某四大资产管理公司全资子公司和投资银行。
一、深度解析困境地产项目现状及原因
（一）困境地产项目数量
（二）大也会倒吗？
（三）地产的尽头是国企？
（四）地产项目困境的原因
二、困境地产项目的掘金主体利益诉求
（一）主要资金方
（二）开发商、代建方
（三）管理人
（四）其他中介机构
（五）项目介绍方
三、困境地产项目盘活难点与应对
（一）利益关系及法律关系及其复杂
（二）涉及贪腐禁区
（三）文旅、商业等项目的去化
四、困境地产项目投资原则及路径
（一）烂尾楼不碰原则
（二）困境地产项目盘活路径
五、困境地产项目实操案例分享
六、互动答疑
第三讲、困境地产项目七大并购重整模式、核心法律问题与风控实务案例
（时间：1月28日上午9:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：莫非，大成律师事务所高级合伙人、大成全球房地产小组中国区牵头人、大成上海建房部主任。
一、中国不良资产形成底层原因及现状
（一）中国不良资产形成底层原因
（二）中国不良资产现状
二、困境房企七大重整模式及风控案例
（一）“小股”操盘代建风控案例
（二）合作开发应关注的核心法律问题及风控案例
（三）债务重组模式面临的常见问题、核心风险及防范措施
（四）破产预重整的意义
（五）房企重整中的一些疑难问题与风控案例
（六）破产清算及法拍中的风控案例
（七）受让甩卖资产风控案例
三、互动答疑
第四讲、地产企业破产重整涉税实务及资产和股权收购、开发税务筹划
（时间：1月28日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：高少华，北京市盈科律师事务所高级合伙人、盈科资本财税法律事务部主任、盈科全国财税专委会副主任。
一、企业破产重整、清算的涉税问题
（一）企业破产重整法律流程
（二）破产程序启动后的涉税问题
（三）破产清算中的税收问题
（四）破产程序启动后的税收问题
二、基于破产的税收优惠政策梳理
（一）增值税优惠政策
（二）房产税、土地使用税优惠政策
（三）契税优惠政策
（四）个人所得税优惠政策
（五）土地增值税优惠政策
（六）企业所得税优惠政策
（七）金融机构的税收优惠政策
三、房地产股权收购实务及税务筹划
（一）操作模式、法律程序、风险防控
（二）税务案例（税金计算）
（三）税务筹划
（四）特殊模式
（五）合法开发的新模式
四、房地产资产收购实务及综合税务筹划
（一）操作模式、法律程序、风险防控
（二）资产并购特殊模式
（三）税务筹划
五、收并购领域其他的税务筹划方法及难点解析
（一）其他涉及股权并购的税务筹划方法
（二）重点问题讲解
六、互动答疑
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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时 间	地点	主 题
1月 22日	直播	遗产管理与遗嘱、遗嘱+的那些事！—助力家族传承与财富管理[点击查看详细介绍]
1月 24日	直播	土地新政解读、痛点解决、风险把控与存量盘活[点击查看详细介绍]
1月 25-26日	直播	私募基金 “募投管退”全流程风险管理专题[点击查看详细介绍]
1月 27-28日	直播	困境不良地产破产重整、投资并购、盘活要点、法律风控与税务筹划专题培训[点击查看详细介绍]
2月 12-13日	深圳	SPAC创新和上市定增并购新规下最新实操和成败案例解析专题培训[点击查看详细介绍]

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