@住房租赁企业，这些增值税优惠享受了吗？

新疆政策君

一般纳税人
适用条件
出租方：住房租赁企业。住房租赁企业是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。
承租方：个人。个人包括个体工商户和其他个人
优惠内容
住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
计算公式
简易计税：应纳税额=含税租金收入/（1+5%）*1.5%
一般计税：应纳税额=含税租金收入/（1+9%）*9%-进项税额
小规模纳税人
住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房或符合条件的保障性租赁租房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
应纳税额=含税租金收入/(1+5%)*1.5%
住房租赁企业向个人出租住房或符合规定的保障性租赁租房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税；
应纳税额=含税租金收入/（1+5%）*1.5%
享受要点
需要同时满足以下两个“限定”条件：
一是出租人身份有限定。出租人必须是住房租赁企业，也就是说必须是按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业，未经报告或备案的企业不能享受该优惠。
二是承租人身份有限定。承租人身份必须是个人，包括个体工商户和其他个人。
案例
甲住房租赁公司为增值税一般纳税人，2021年10月取得出租住房收入300万元，其中向个人出租住房收入100万元，向企业出租住房收入200万元，当月进项税额为10万元，全部用于一般计税项目，甲公司2021年10月应如何缴纳增值税?
解析：因为甲是增值税一般纳税人，其共有两种选择方式：
一是可以选择全部收入适用一般计税方法，当月应缴纳的增值税为300÷(1+9%)×9%-10=14.77(万元)。
二是可以按照24号公告，对向个人出租住房收入部分选择适用简易计税方法，那么其按简易计税方法应缴纳的增值税为100÷(1+1.5%)×1.5%=1.48(万元)；而其向企业出租住房收入20万元，应按一般计税方法缴纳增值税，计算为200÷(1+9%)×9%-10=6.51(万元)，当月合计应缴纳增值税为1.48+6.51=7.99(万元)。
政策依据
《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号 ）

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来源：中税答疑新媒体智库