纳税人缴费人之家｜直击契税

黑龙江政策君

导 语
为深入贯彻市委、市政府优化营商环境工作部署，持续巩固党史学习教育成果，践行以人民为中心、为民服务解难题的初心使命，进一步推动媒体深度融合，充分发挥税收职能作用，不断优化税收营商环境，提升纳税人缴费人的满意度和获得感，国家税务总局绥化市税务局与绥化广播电视台交通广播联合推出全省首个专门服务纳税人缴费人的广播融媒节目——《纳税人缴费人之家》。
本 期 嘉 宾

市税务局财产和行为税科科长 李青伟

市税务局财产和行为税科四级主办 陈伟

市税务局财产和行为税科科员 吴桐
  
  市税务局所得税科科员 李金默


黑龙江继东律师事务所律师 杜昕宇

黑龙江东部节水设备有限公司会计 毕京宝

纳税人代表 王女士

01 直 击 热 点



主持人 孙哲
契税一直是百姓普遍关心的热点话题，《中华人民共和国契税法》已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2020年8月11日通过，现予公布，自2021年9月1日起施行。今天我们直击契税这个大热点。
  
市税务局财产和行为税科科长 李青伟
《中华人民共和国契税法》主要内容包括：一是关于纳税人。在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。二是关于征税范围。土地使用权出让、转让，房屋买卖、赠与、交换应当依法缴纳契税。三是关于税率。维持现行税率不变，规定契税税率为3%—5%；具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的税率幅度内提出，报同级人大常委会决定，并报全国人大常委会和国务院备案。我省人大常委会依授权确定我省契税适用税率为3%，也就是在维持住房契税税率不变的情况下，单位承受住房、居民承受赠与住房，以及非住房、土地交易契税税率由5%降至3%。四是关于税收减免。维持现行国家机关、事业单位、社会团体、军事单位用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的土地、房屋免税的规定。将现行有关文件规定的税收优惠政策上升为法律。同时规定，国务院可以规定免征或者减征契税，报全国人大常委会备案。关于纳税义务发生时间和申报纳税期限。契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日。纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。此外，还对计税依据、涉税信息共享和协作机制等税收征管事项作了规定。
  
市税务局所得税科科员 李金默
今天为大家带来的是关于个人所得税政策的最新动态，2021年12月29日，国务院常务会议召开并决定延续实施部分个人所得税优惠政策。在31日，国家税务总局也发布了第42号公告。主要有三部分内容：一是为减轻个人所得税负担，缓解中低收入群体压力全年一次性奖金单独计税优惠政策，执行期限延长至2023年12月31日；二是上市公司股权激励单独计税优惠政策，执行期限延长至2022年12月31日；三是免于办理个人所得税综合所得汇算清缴优惠政策即对年收入不超过12万元且需补税或年度汇算补税额不超过400元的免予补税，政策延续至2023年底。上述政策一年可减税1100亿元。


02 税 企 互 动





主持人 孙哲
古印度哲学家考底利耶在其著作《政事论》里提到：蜜蜂能够采到蜜，还能让花成长得更好。好的征纳关系，也应该像蜜蜂与花朵的关系一样，随着税收营商环境的不断优化，蜜蜂与花朵型的税企关系，正在加速形成。让我们听听企业代表的心声。
黑龙江东部节水设备有限公司会计 毕京宝
契税法实施以后，税务机关积极落实相关政策，我们企业刚刚购买了一块土地，契税税率从5%降到了3%，我们企业将节省的资金用于生产经营，扩大经营规模，享受到政策红利。特别是税务机关和自然资源部门新推出的“互联网+不动产登记”网办联动平台，让我们在家就能办理申报缴税办证，真是方便企业和群众，为税务机关优质高效服务点赞。

主持人 孙哲
今天，毕会计来到我们直播间不仅想表达对税务部门感谢，还带来了自己的问题，看看有什么样的问题？
黑龙江东部节水设备有限公司会计 毕京宝
房产被政府依法征收后，选择产权调换进行补偿，是否还能享受契税优惠？
市税务局财产和行为税科科员 陈伟
我省规定，因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属的，成交价格没有超过货币补偿费的，免征契税；超出货币补偿费的，对超出部分征收契税。选择房屋产权调换且不缴纳房屋价值差价的，免征契税；缴纳差价的，对差价部分征收契税。因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属的，免征契税。因此，纳税人的房屋被政府依法征收选择房屋产权调换进行补偿时，不支付差价的免征契税，支付差价的，对差价部分征收契税。

黑龙江东部节水设备有限公司会计 毕京宝
最近，社会上传言，办理一手房不动产登记可以不用交契税，请问是怎么回事？
市税务局财产和行为税科科员 陈伟
省、市相关文件明确“在办理历史遗留建设项目不动产登记过程中，要把办证与追缴税费分开进行。对于购房者确无责任，且已依法履行相关义务的，可采取先办证后向欠缴税费企业追缴的办法。”“对于购房者确无责任，且已依法履行相关义务的”指的是购房者已依法履行义务，即依法向税务机关缴纳契税和印花税，可以按文件规定先予以办理不动产登记证。方才您所问的不用交契税是不对的，应该像您刚才所问上一题那样，涉及征免问题。

黑龙江东部节水设备有限公司会计 毕京宝
既然允许办理一手房不动产登记证，为什么“二手房”交易时无法办理过户？
市税务局财产和行为税科科员 陈伟
税务机关需依法审核上一手交易是否缴纳契税。虽然一手房不动产登记证已办理，但纳税人未缴纳一手房应纳契税，不动产登记机构不予以办理土地、房屋权属登记。在此声明：我市各级税务机关从未委托任何房开企业代征过契税。

主持人 孙哲
如果开发商违规收取了契税，购房者应该怎么办，下面有请继东律师事务所杜律师做以解读。
黑龙江继东律师事务所律师 杜昕宇
房地产开发商收取契税的定性和法律责任？
在日常生活中，存在着少部分房地产开发商向购房者收取契税的情形，房地产开发商和购房者说，“你们业主自己去税务机关办理缴纳契税太麻烦，还是直接把契税交给我们给你们办理方便一些”，这种行为属商定契约行为，形成一种私下的“契约关系”，与购房者之间形成债权债务关系。其中，部分房开企业代购房者向税务机关缴纳了契税；还有极少数房开企业既未遵守对购房者的承诺，也未代购房者履行法定纳税义务。但实际上，如果房地产开发商没有税务机关依法出具的相关《委托代征协议书》，而且也一直未将收取的契税按时缴纳给税务机关，那么房地产开发商收取契税的行为是不合法的。
契税是对在我国境内转移土地使用权或房屋所有权时，根据当事人双方签订的契约，以发生权属转移的土地、房屋为课税对象，向土地、房屋的承受人征收的一种税。契税作为一种财产行为税，其纳税人为不动产的承受者，纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或是纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
委托代征是指税务机关根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》有利于税收控管和方便纳税的要求，按照双方自愿、简便征收、强化管理、依法委托的原则和国家有关规定，委托有关单位和人员代征零星、分散和异地缴纳的税收的行为。
房地产开发商在未取得税务机关的委托代征授权基础上，却向购房者收取契税，暂且不说收取契税的标准、金额是否符合法律规定，其收取契税的行为直接违反了《税收征收管理法》第29条的规定，“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托代征的单位和个人外，任何单位和个人不得进行税款征收活动”。
强调的是，房地产开发商并不是法律意义上的契税纳税人，根据《契税法》第1条的规定，“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。”故税务机关向房地产开发商追缴违规收取的契税税款无法无据，相应的执法文书无法向其送达，追征程序无法履行。而且假如房地产开发商涉及违规代征情形，税务机关在无法向房地产开发商追缴的情况下，只有依法向纳税人（即购房者）追缴税款。那么，购房者势必处于重复纳税的尴尬境地，在此建议购房者向开发商依法索取已交房款的发票，自行将契税申报缴纳至税务机关较为妥当，避免相关法律纠纷。

购房者遇到违规收取契税该如何维权？
如果购房者遇到房地产开发商违规收取契税的情形，应积极与房地产开发商协商退还其违规收取的契税。
如果房地产开发商拒绝或无理由拖延退还违规收取的契税，购房者可在收集相关证据后，依法向人民法院提起关于退还违规收取契税的诉讼，以维护自身的合法权益。

纳税人代表 王女士
什么情况下能够退还契税？
市税务局财产和行为税科科员 吴桐
您说的可能是前一段时间，快手上有税务机关退还契税的说法，这是不真实的。只有符合这几个条件，才能退还税款。一是因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的；二是在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的；三是在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。税务机关收取纳税人退税资料后，应向不动产登记机构核实有关土地、房屋权属登记情况。核实后符合条件的即时受理，不符合条件的一次性告知应补正资料或不予受理原因。
  
快手网友
继承土地房屋权属是否需要缴纳契税？
市税务局财产和行为税科科员 吴桐
法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。






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来源：绥化交通广播