财税实务：土地使用权如何进行会计处理？

李威03

土地使用权如何进行会计处理？
(第115期)
嗨，大家好，我是撰稿人郭欣欣，很巧，今天是我的生日哦，想把最近学习到的一个小知识“土地使用权的会计处理”分享给大家。或许某些同学或财务人员会认为，购买土地后，土地使用权应该直接计入无形资产去核算，其实并不是哦，土地使用权核算情况是比较复杂的，我来一一介绍吧。
首先，我把购买土地使用权的企业分为两大类，一类是房地产开发企业，一类是非房地产开发企业。
（一）房地产开发企业
1.房地产开发企业购买土地用于建造商品房，该企业所购买土地的价款和建造商品房的成本应合并计入开发成本，形成开发产品，该开发产品为房地产开发企业的存货。
2.房地产开发企业购买土地自用或出租，应参照非房地产开发企业购买土地的会计处理。
（二）非房地产开发企业
1.购买土地自用
企业为建造固定资产通过出让方式取得土地使用权而支付的土地出让金不计入在建工程成本，应确认为无形资产。但需要注意三点：
①无形资产土地和地上的建筑物（固定资产）的摊销年限可以不同；
②土地使用权在厂房、办公楼等建筑物建设期间的摊销额应计入在建工程成本，但完工后，需将其摊销额计入制造费用或管理费用。
③企业外购房屋建筑物所支付的价格应当按照合理的方法在建筑物与土地使用权之间进行分配（一般用两者公允价值的比例）；但难以合理分配的，应当全部作为固定资产处理，即此时的土地使用权归为固定资产。
2.购买土地用于出租
企业已出租的土地使用权及其地上建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权，应计入投资性房地产。但需要注意的是：
①企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权不属于投资性房地产，仍属于存货或无形资产；
②部分出租自建房屋建筑物转入投资性房地产时，应将该房屋所占土地使用权价值按照房屋建筑物中自用建筑面积和对外出租建筑面积的比例进行分摊，将分摊到对外出租建筑面积的土地使用权价值一并转入投资性房地产的成本中。
然后，我做了一个简图，方便大家了解土地使用权会计处理的情况。

所以，土地使用权可能作为固定资产核算，可能作为无形资产核算，也可能作为投资性房地产核算，房地产开发企业还可能将其作为计入所建造的房屋建筑物成本，作为存货核算。
最后，诚愿去年的遗憾会是今年所有惊喜的铺垫，感谢每个阶段不同的自己，感恩所有的陪伴和相遇，祝自己生日快乐！


作者：郭欣欣，山西长治人，兰州财经大学财税与公共管理学院2019级税务专业硕士研究生，研究方向为财税理论与实践，现税务师已通过4科，注册会计师通过2科；在2020年第三届全国本科院校税收风险管控案例大赛中获二等奖，在2020年第六届中国国际“互联网+”大学生创新创业大赛中获校级银奖。
指导教师：李永海