黑石集团12.6亿拿下富力物流项目30%权益

启金智库

“PE之王”黑石又完成了一场物流地产的扫货。
地产资管界获悉，12月7日，富力地产发布出售广州国际机场富力综合物流园30%的权益公告。根据公告，卖方（富力地产(香港)有限公司）与买方黑石旗下公司订立该协议，据此，卖方同意出售，及买方同意根据该协议条款及条件并在其规限下购买股权。紧随完成后，富力地产将不再拥有目标集团（存续公司及其附属公司，包括空港物流、鼎富及华维）及该等物业的任何股权或所有权益。
该等物业位于广州国际机场富力综合物流园，其位于中国广州市花都区华东县，占地1,470亩，计划总建筑面积为超过120万平方米。目前落成的高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约88.98万平方米，并配套设施亦已落成。未开发的仓库净用地面积约210亩。
据悉，受上述“该协议-代价”所载最终代价规限及经计及卖方真诚估计其就出售事项应付的适用税项及其他成本及费用后，估计富力地产将自出售事项收取现金付款约人民币12.63亿元。董事会拟将出售事项所得款项净额用于降低负债水平及用作集团一般营运资金。
此前，已70亿拿下该项目70%股权
1月20日，黑石宣布已经从富力集团收购粤港澳大湾区内最大的城市物流园区，黑石房地产机会型基金将持有该物流园区70%的股权，富力集团的全资子公司富力地产将持有剩余的30%股权。
早在去年11月9日，富力地产已经发布公告称，富力地产的全资附属公司与黑石下属基金公司、目标公司及相关方就转让位于广州国际机场富力综合物流园的物业权益订立合并协议。根据合并协议，该物业价值为63亿元人民币。
最终，黑石以11亿美元（约合人民币71亿元）拿下了这笔交易。收购完成后，黑石在中国的物流投资组合将扩张约三分之一，物流仓储总面积将达到5300万平方英尺，遍布中国23个城市。布局主要集中在大湾区、长三角、京津冀等地区的核心城市。
若只计算大湾区，黑石目前有5个园区在运营中，2个园区在东莞，另外有3个园区在佛山，园区的平均出租率在98%。
黑石房地产中国区董事总经理陈宇表示，粤港澳大湾区正在迅速发展成为金融、科技和运输中心，也是中国最大的物流市场之一。
自2013年起，黑石就在中国市场布局物流地产，并作为其在中国投资的重点方向。而今年的疫情加速了线上零售、生鲜电商的发展，也促使黑石更加重视物流地产的收购。况且，本次所收购的物业在市场上较为稀缺。
在中国疯狂扫货

苏世民不止一次在公开场合中说过：最好的投资机会在中国。从2007年左右开始，黑石先后在香港、北京和上海设立了办公室，开始中国之旅。
2008年，全球金融危机爆发，布局中国成为黑石房地产部门的关键转折点。这一年，黑石以10亿元收购上海Channel1购物中心，算黑石在中国内地最早的一笔地产收购案。此后，黑石就设立若干新的房地产债权投资基金。据不完全统计，黑石在中国市场累计投资额接近500亿元，投资范围囊括了物流地产、写字楼、购物中心以及综合体。
近几年，黑石集团尤为看好中国的物流行业，加速扩张物流地产版图。2017年，黑石在中国设立物流基础设施管理平台——龙地物流。截止目前，龙地物流在全国范围内管理着40个物流园区和占地面积超过500万平方米的仓库组合，客户覆盖23座城市，服务客户涵盖电商、零售、第三方物流、快递快运和制造业等行业。
今年，黑石在物流地产领域继续扫货。分别两次出手斥资共计82.6亿拿下富力地产旗下广州国际机场富力综合物流园股权。
黑石为何看好中国的物流地产？苏世民曾解释道：“在地产领域，我们对那些顺应发展趋势的投资主题很有信心。看好物流地产，是因为中国在线电商的发展会衍生出很大的仓储需求和物流需求。我们认为这两个领域有着非常有吸引力的投资机遇。目前，我们在中国核心物资集散中心拥有仓储物业，并把这些物业租给了头部的第三方物流公司和中国的科技公司。”
今年6月，黑石还试图以 236.58亿港元（折合美元30.47亿）收购 SOHO 中国，收购价格为每股5港元。但在9月份，这一世纪收购案并未获得中国监管部门认可，宣布收购失败。
黑石资管规格刷新历史记录
黑石创始人苏世民把刚刚过去的三季度称为“黑石历史上最重要的一个季度”，认为它代表了“一个决定性的时刻”，这并不仅仅是指黑石再创新高的利润和管理规模，更是指它的行业地位。苏世民豪情万丈的表示：“作为另类投资领域的标杆机构，我们如今正在重塑这个资产类别，包括谁可以来投资，以及他们可以投资什么样的资产。”
三季报显示，黑石在2021年第三季度录得了62亿美元的总收入，同比增长107%；GAAP净利润32亿美元，同比增长88.2%；可分配收益16亿美元，同比增长112%；对应每股可分配收益为1.28美元，超过了华尔街分析师平均预期的91美分，这也是黑石连续第三次业绩超过分析师预期。
这份财报发布后，黑石集团股价当天上涨了3.5%，使得总市值超过了1540亿美元，再一次超越了投行巨人高盛。在这场谁才是华尔街之王的竞赛中，黑石又赢下了一局。当下黑石的收入、利润均与高盛还有不小的差距，资本市场却给出了更高的估值。这是否表示，相比于历史悠久的投行，投资者们已经更认可相对更年轻的PE的商业模式？
对黑石来说，这是一个各类资产均大幅升值的季度，核心业务房地产、私募股权表现尤佳。几乎所有投资类别的强劲升值，导致黑石的净应计业绩收入（Net Accrued Performance Revenues，指尚未兑现的账面利润）环比增长23%，达到83亿美元（对应6.90美元/股），再创新高。

来源：地产资管界

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