宿地税〔2007〕96号 | 宿州市地方税务局土地增值税征收管理暂行办法

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宿州市地方税务局土地增值税征收管理暂行办法

宿地税〔2007〕96号

第一章 总则

第一条 为规范土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、《安徽省土地增值税预征暂行办法》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），结合我市实际，制定本办法。

第二条 凡在我市境内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人，应当依照本办法申报缴纳土地增值税。

纳税人转让房地产取得的收入，指转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第三条 纳税人转让房地产的，以转让的房地产所在地为土地增值税纳税地点。

第四条 土地增值税由房地产所在地的主管地税分局负责征收。对于转让国有土地使用权的，可以委托国土资源部门代收代缴；对交易的二手房应征收的土地增值税，可以委托房地产管理部门代征代缴。

第二章 纳税申报

第五条 从事房地产开发的纳税人，在其开发项目审核批准后30日内到项目所在地主管地税分局进行登记，填报《土地增值税项目登记表》（附件1），同时提供以下资料（复印件）：

（一）土地使用权受让合同或批准文件；

（二）立项报告；

（三）项目规划建设有关批准文件；

（四）项目的预、概算；

（五）主管地税分局要求提供的其他资料。

第六条 从事房地产开发的纳税人，应于每个月份终了后10日内进行土地增值税预缴申报。

第七条 非从事房地产开发的纳税人，应自转让房地产合同签订之日起7日内进行纳税申报。

第八条 纳税人在办理纳税申报时应提供下列资料：

（一）财务会计报表；

（二）土地使用权转让合同或证明、房地产转让合同、证明或房地产评估报告；

（三）主管地方税务机关要求提供的其他资料。

第九条 纳税人因特殊情况，不能按期办理纳税申报的，应在规定的申报期内，向主管地方税务机关申请延期申报。

经批准延期申报的，纳税人应当在纳税期限内按照上期实际缴纳的税款或者地方税务机关核定的税款预缴土地增值税，对经批准延期缴纳的土地增值税不需缴纳滞纳金。

第三章 税款征收

第十条 土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。

第十一条 纳税人转让房地产所取得的收入减除条例规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第十二条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第十三条 计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

第十四条 土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

第十五条 对从事房地产开发的纳税人，在项目清算前转让房地产取得的收入（包括预售房收入），应于次月10日内，按规定预征率申报预缴土地增值税。

对未按预征规定期限缴纳税款的，根据《税收征管法》及其《实施细则》的有关规定，自缴纳税款期限届满之次日起，按日加收滞纳税款金额万分之五的滞纳金。

第十六条 预征税款以纳税人每月申报取得的转让收入额(含预收款、定金)乘以预征率计算征收。

第十七条 预征率按照纳税人的转让项目分类型确定:

(一)别墅、高级公寓、度假村、预征率为3%;

(二)营业用房,预征率为2%;

(三)普通标准住宅,预征率为1%;

(四)其他类型,预征率为1.5%.

第十八条 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第十九条 纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土地增值税。竣工决算后，经主管地税分局审核确认，按规定征、免土地增值税。

第二十条 纳税人转让旧房及建筑物，能够取得评估价格的，经主管地方税务机关确认，按下列方法征收土地增值税：

应纳土地增值税=（转让收入－评估价格－与转让房地产有关的税金）×适用税率

（一）转让收入可按契税的征收依据确定。

（二）评估价格是指转让旧房及建筑物时，经省以上房地产管理部门确认的房地产评估机构评定重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

（三）与转让房地产有关的税金是指包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加和印花税。房地产评估机构依据规定收取的评估费用在计算土地增值税时予以扣除。

第二十一条 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经主管地方税务机关确认，按下列方法征收土地增值税：

增值额=转让收入－购房发票金额－综合费用－销售税金

应纳土地增值税=增值额×适用税率

其中，转让收入可按契税的征收依据确定，购房发票金额按购入房地产时发票所载的金额确定，综合费用按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算确定。

纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

第二十二条 对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的1%核定征收土地增值税。

第四章 税收优惠

第二十三条 纳税人建造普通标准住宅出售 ，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

第二十四条 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

第二十五条 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

第二十六条 对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。建成后转让的应征收土地增值税。

第二十七条 对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

个人之间互换自由居住用房的，经税务机关核实，可以免征土地增值税。

第五章 附则

第二十八条 土地增值税清算工作依据《宿州市土地增值税清算管理办法》进行。

第二十九条 本办法未尽事宜, 依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》的有关规定办理。

第三十条 本办法由宿州市地方税务局负责解释。

第三十一条 本办法自2007年 10月 1日起执行。