温地税政〔2004〕184号 | 温州市地方税务局关于进一步加强温州市区土地增值税征收管理工作的通知

Tax100政策君

温州市地方税务局关于进一步加强温州市区土地增值税征收管理工作的通知

温地税政〔2004〕184号

市局各分局、稽查局：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》），为加强土地增值 税征收管理，按照国家税务总局《关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》（国税函〔2002〕615号）、《国家税务总局关于加强土地增值税管理工作 的通知》（国税函〔2004〕938号）、《浙江省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》（浙地税函〔2004〕382号）及有关规 定，结合温州市区土地增值税征收管理的实际情况，现将土地增值税有关征收管理工作通知如下：

一、纳税申报

（一）转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简 称转让房地产）并取得收入的单位和个人（以下简称纳税人），应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管地方税务机关办理纳税申报，并在核定的 期限内缴纳土地增值税。

主管税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同 之后，办理房地产权属（即过户及登记）手续之前。

（二）纳税人因经常发生房地产转让 而难以在每次转让后申报的，可以按月进行纳税申报。

（三）纳税人在纳税申报时，应向 主管地方税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用证书复印件、土地转让或房屋买卖合同、房地产评估报告及主管地方税务机关要求提供的其他与房地产交易有关 的资料。

二、预征范围

根据《实施细则》第十六条及总局、省局有关规定，除纳税人单独转让国有土地使用权不得采取预征，必须按规定进行结算，以及对经市人民政府批准 投资兴建的经济适用房、安置房、拆迁房项目可暂不实行预征外，主管地方税务机关对下列情况，可以实行预征土地增值税：

（一）纳税人采取预售方式转让房地产，不能及时准确申报增值额的，按预收款预征土地增值税；

（二）纳税人采取分期收款方式转让房地产，不能及时准确核算扣除项目的，按分期收款预征土地增值 税；

（三）纳税人转让房地产不能及时并准确核算增值额的，按实际转让收入预征土地增 值税。

三、预征率

根据温州市区房地产市场实际情况，预征率暂定如下：

（一）纳税人建造转 让普通标准住宅的，预征率为0.5%；

（二）纳税人建造转让别墅、经营用房（包括生 产用房、营业用房、办公用房）及其他用房的，预征率为2%；

（三）纳税人通过二级 市场转让的房地产的，预征率为2%；

（四）对采取预征办法征收土地增值税的纳税人， 在转让不同类型的房地产时，能分别计算收入的，应分别按不用类型的预征率预征土地增值税；不能分别计算收入的，就较高的预征率预征土地增值税。

四、申请清算

（一）按预征 办法征收土地增值税的纳税人申请清算，应在房地产单位项目竣工结算后30日内，向主管地方税务机关提出，主管地方税务机关按照《条例》、《实施细则》及有 关规定进行清算，多退少补。

（二）申请清算土地增值税的纳税人，应具备下列条件：

1、“单位项目”核算明确。纳税人必须设置以最基本的核算项目或核算对象为单位的独立帐户；对取 得土地使用权支付的费用和开发土地新建房及配套设施的成本进行归类核算。据此分摊房地产开发费用，并作为加计扣除的基数。纳税人基本核算单位设置不清的， 主管地方税务机关有权确定基本核算单位。基本的核算项目（单位）一经确定，不得随意改变。

2、“竣工结算”项目完整。纳税人已取得建设工程质量监督部门出具的单位工程质量认定合格（优良）书；建设单位和施工单位已对该工程成本进行 确认；签署了《工程造价结（决）算书》；全部实现销售；并且收入、成本和费用已经全部准确核算清楚的房地产开发项目。

纳税人将其开发的房产自用、出租或赠与他人，可视同实现销售。

（三）纳税人申请办理清算时，必须提供以下资料：

1、《土地增值税纳税申报表》；

2、房地产开发合同（或房地产开发项目许可证）；

3、土地受让合同（或 政府无偿划拨土地文件）；

4、建设项目立项报告批复文件及建设工程规划批复；

5、税务登记证及全额预缴土地增值税完税凭证复印件；

6、《竣工决算报告》及其他项目竣工清算资料；

7、税务机关要求提供的其它与开发房地产有关的资料。

（四）有下列情况之一的，纳税人可以对未竣工决算房地产开发项目申请土地增值税清算：

1、纳税人整体转让未竣工决算房地产项目，应自转让合同签订之日起15日内提出清算土地增值税申 请；

2、纳税人申请办理注销税务登记，应在办理注销税务登记前提出清算土地增值税申 请。

（五）对纳税人已竣工决算或虽未竣工决算，但符合清算条件的房地产开发项目，如 果纳税人在限期内未提出清算申请，而主管地方税务机关认为有必要进行清算的，可以进行土地增值税清算。

（六）主管地方税务机关受理纳税人清算申请后，应按照《条例》和《实施细则》及有关规定，及时认真 审核有关资料，重点审核以下内容：

1、转让房地产收入，包括货币收入、实物收入和其 他收入；

2、扣除项目金额，具体包括：

⑴ 取得土地使用权所支付的金额；

⑵ 房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用；

⑶ 房地产开发费用，包括销售费用、管理费用、财务费用；

⑷ 旧房及建筑物的评估价格；

⑸ 与转让房地产有关的税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、水利建设专项资金。

3、预缴土地增值税情况；

4、多用途开发项目面积划分情况；

5、其他需要审核的项目。

（七） 纳税人已预缴的税款少于应缴税款的，应在主管地方税务机关核定的期限内结清应补缴的税款；预缴税款超过应缴税款的，经纳税人同意可抵交下一个项目应缴的税 款，或者由主管地方税务机关及时办理退税。

五、纳税评估

各主管地方税务机关要根据《浙江省地方税务局关于印发〈纳税评估工作试行办法〉的通知》（浙地税发 〔2004〕67号）精神做好纳税评估工作。

（一）在征收过程中，纳税人有下列情形 之一的，按照房地产评估价格计算征收：

1、出售旧房及建筑物；

2、隐瞒、虚报房地产成交价格的；

3、提供扣除项目金额不实的；

4、转让房地产的成交价格低于房地产评估 价格，又无正当理由的。

（二）纳税人按照土地增值税的有关规定，需要根据房地产的评 估价格计税的，可委托经政府批准设立，并按照《国有资产评估管理办法》规定由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师事务所等各类资 产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。

（三）主管地方税务机关应根据《条例》和 《细则》的有关规定，对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认，对评估价与市场交易价差距较大的转让项目，有权不予确认，要求重新评估。

六、征收管理

（一）纳税人 未按照规定期限办理纳税申报、不如实申报或不按规定要求提供有关资料，以及不按照规定的期限缴纳土地增值税的，税务机关应按照《中华人民共和国税收征收管 理法》及其实施细则的有关规定进行处理。

（二）各主管地方税务机关应加强与建设部 门、土地管理部门、房产管理部门的联系与配合，建立定期工作联系制度和资料传递制度，定期向建设、土地、房产管理部门索取有关项目开工建设、房屋及建筑物 产权、土地使用权及权属变更等方面的资料，以加强税源管理与监控。

七、本通知自发文 之日起执行，此前纳税人应申报未申报缴纳土地增值税的，按本通知规定执行。

二○○四年九月二日