甬国税发〔2007〕109号 | 宁波市国家税务局关于加强外商投资房地产开发经营企业所得税管理的通知

Tax100政策君

宁波市国家税务局关于加强外商投资房地产开发经营企业所得税管理的通知

甬国税发〔2007〕109号

各县(市)区国家税务局，市局各直属局: 　　
为了进一步加强我市外商投资房地产开发经营企业所得税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》及其实施细则、《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发〔2001〕142号)以及国家对房地产管理的有关规定，结合我市实际，现就加强外商投资房地产开发经营企业(以下简称房地产企业)所得税管理问题明确如下，请遵照执行。 　　

一、关于销售收入的确认问题 　　
(一)房地产企业销售收入的确定，应从其房地产销售开始之日进行。企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。凡不符合条件的，不能确认为房地产销售开始。 　　
(二)房地产企业销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定： 　　
1.采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日确认为销售收入的实现。 　　
2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，以实际付款日确认收入的实现。 　　
3.采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。 　　
4.采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 　　
(三)对房地产企业取得销售商品房以外的其它收入，按现行有关税收规定确认收入的实现。 　
　
二、关于预售收入的确认问题 　　
(一)房地产企业预售房地产，其取得的预收款，应按照《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》(国税发〔1995〕153号)和《宁波市国家税务局关于明确外商投资企业和外国企业所得税若干政策的通知》(甬国税发〔2005〕45号)的规定，按10%的预计利润率预征企业所得税。 　　
(二)房地产企业的预收款应包括：以合同、协议或其他方式约定并实际取得的定金、预收房款以及其他具有预收款性质的各种款项。 　　
(三)房地产企业与承购人签订预售合同并预收款项后，在产权转移前又将预收款全部或部分退还承购人的，企业应凭相关证明，从退还当期的预收款中扣除，不得抵减当期营业收入。 　
(四)房地产企业预售房地产，在取得《商品房预售许可证》当季进行所得税申报时，应同时将该证复印件附送主管税务机关。 　　

三、关于成本和费用的扣除问题 　　
房地产企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品的销售成本可以按规定在当期直接扣除。 　　
房地产企业销售房地产所发生的相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售面积单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售面积单位工程成本费用按下列公式确定： 　　
可售面积单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积 　　
当期销售成本费用=可售单位工程成本费用×当期销售面积 　
　(一)总可售面积，是指国家规定的房屋
测绘部门出具的确定房地产可售面积证书中明确的面积。 　
　(二)可售总成本费用，是指应归属于可售房地产的土地使用费(或称土地出让金)、拆迁补偿费、七通一平、勘察设计等开发前期费用;建筑安装费，基础设施费，公用设备、绿化、道路等配套设施费以及为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。 　
　1.土地使用费，指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给房地产企业，由房地产企业向国家支付的土地使用权出让金。 　
　2.拆迁补偿费，指房地产企业为取得土地使用权而对原使用者或居住者所给予的拆迁补偿。 　　
   3.七通一平费用和勘察设计费用等前期开发费用，根据房地产企业的当期实际发生额确认。 　
　4.建筑安装费，指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 　
　房地产企业自购建筑安装材料的，以取得的合法凭证计入建筑安装费。 　
　5.基础设施费、公用设备、绿化、道路等配套设施费，指土地、房屋开发项目在开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施和可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 　
　(1)上述设施、设备，若由政府有关部门无偿占用或者属于业主公共产权的，其相应支出可依合法的凭证计入可售总成本费用。 　
　(2)如果发生的公共配套设施费应由两个或两个以上项目负担的，可根据各项目可售面积占总可售面积的比例进行分配，计入有关房屋开发成本。若建成后产权归房地产开发企业并用于继续从事生产经营活动的，其相应支出不得作为可售总成本费用。 　
　(3)房地产企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，经报主管税务机关审核同意后，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应按照实际发生的建设费用进行汇算。企业上述预提费用，可按公共配套设施项目的预算总成本与总可售面积的比例，计算出商品房每单位面积的承担标准，并根据当期销售面积计算本期应预提的配套设施费用，计入本期可税前扣除的成本费用。如企业预提配套设施费用不合理，主管税务机关可以按照合理的方法确定预提金额。 　   企业预提在售后发生的公共配套设施费用，需向主管税务机关提供下列资料： 　
　①企业书面申请报告以及《涉外房地产企业公共配套设施预提费用计算表》(附表3); 　
　②政府对配套设施土地使用规定的有关文件; 　　③配套设施设计合同或方案; 　
　④有关公共配套设施项目的预算资料、预提费用的计算、工程进展和结余情况及预计完工日期的详细报告; 　
　⑤税务机关要求提供的其他资料。 　
　6.房地产企业发生的交际应酬费，从企业房地产销售开始之日起，对属于可售房地产的部分，按照当期实现的全部销售收入和《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第二十二条第一款第(二)项的规定限额税前扣除。 　
　7.房地产企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。 　
　8.房地产企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。
　企业通过售后回租业务让渡了以下一项或几项资产权益或风险的，无论是否办理该不动产的法律权属变更(如产权登记或过户)，均应认定企业已转让了全部或部分不动产所有权： 　
　①获取资产增值收益的权益。 　
　②承担发生的各种损害(包括物理损害和贬值)而形成的损失。 　
　③占有资产的权益。
　④在以后资产存续期内使用资产的权益。 　
　⑤处置资产的权益。 　
　9.房地产企业向境外代销企业支付的各种佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应当提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为企业的费用扣除，但实际扣除的数额不得超过房地产销售收入的10%。
　
　四、关于应纳所得税额的计算问题 　
　外商投资企业和外国企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳所得税。当期应纳所得税额，按以下公式计算： 　
　当期应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率-已售房产已预征的所得税+当期预征所得税 　
　(一)应纳税所得额的计算，应从房地产销售开始，根据收入及相应的成本、费用及损失进行确认。 　
　房地产企业有营业外收支和其他业务收支或对外投资损益等业务时，应一并计算当期应纳税所得额。 　
　(二)已售房产已预征的所得税，是指已销售房地产按有关规定已预征的所得税额。 　
　(三)当期预征所得税，是指对房地产企业预售房地产按有关规定预征的所得税。当期预征所得税，按下列公式计算： 　　当期预征所得税=预收款收入×预计利润率(10%)×适用税率 　

　五、关于所得税年度汇算清缴问题 　
　(一)房地产企业缴纳的所得税，应按年计算、分季预缴。季度终了后15日内预缴，年度终了后四个月内年度申报，五个月内汇算清缴，多退少补。 　
　(二)年度企业所得税申报时应使用《外商投资企业和外国企业所得税年度申报表》，并同时附送以下资料： 　
　1.汇算清缴附表。 　
　(1)《涉外房地产企业基本情况表》(附表1) ; 　
　(2)《涉外房地产企业年度内预售款结转情况表》(附表2); 　
　(3)《涉外房地产企业公共配套设施预提费用计算表》(附表3); 　
　(4)《涉外房地产企业营业成本费用计算表》(附表4); 　
　(5)《涉外房地产企业销售情况明细表》(附表5); 　
　(6)《涉外房地产企业所得税计算表》(附表6)。 　
　2.中国注册会计师查账报告。 　
　3.年度财务会计决算报表。 　
　4.税务机关要求报送的其它资料。 　
　(三)房地产企业可要求会计师事务所、税务师事务所等中介机构在出具年度查账报告时，对企业年度内已结转销售的房地产项目的收入、成本、费用等情况以及当年预售款收入情况在汇算清缴附表1-6中进行详细的列示和说明。

　六、关于法律责任问题 　
　纳税人应按照法律、行政法规的有关规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账，在税法规定的申报期限内如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关要求的其他资料。对逾期未申报所得税纳税资料的，应责令其限期改正，并按《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条的规定，处以2000元以下的罚款;逾期仍未改正的，处以2000元以上10000元以下的罚款。对纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或不列、少列收入或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或少缴应纳税款的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条有关偷税的处罚规定进行处罚;构成犯罪的，依法追究当事人刑事责任。 　

　七、关于政策衔接问题 　
　(一)本规定从2007年1月1日起执行，以前的规定如与本通知不符的，按本通知执行。
　(二)此前已经销售房地产但未汇算的企业，以2006年12月31日为时点，对已经销售的房地产先进行一次全面清算。以后年度，每年进行汇算清缴。 　

　二○○七年七月二十三日