金地税政〔2004〕51号 | 金华市地方税务局关于印发《金华市区房地产企业所得税征收管理办法》的通知

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金华市地方税务局关于印发《金华市区房地产企业所得税征收管理办法》的通知

金地税政〔2004〕51号

【注：根据《金华市地方税务局关于公布有效的、已失效和应废止的、应修改的税收规范性文件目录的通知》（金地税法〔2007〕98号），本文第五条第五款中的“其中按预售收入计算缴纳的营业税…不得税前扣除”自2007年12月12日起失效。】

市局各税务分局,稽查局:

为了加强对市区房地产企业所得税的征收管理,市局根据国税总局国税发〔2003〕83号、省局浙地税发〔2003〕132号等政策规定，制订《金华市区房地产企业所得税征收管理办法》,现印发给你们，请予以贯彻落实。

金华市区房地产企业所得税征收管理办法

第一条 为规范对市区房地产开发企业的税收征收管理,促进房地产业健康发展, 根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《企业所得税税前扣除管理办法》等有关税收政策规定,结合市区实际,制定本办法。

第二条 房地产企业所得税的纳税义务人

在金华市区范围(包括金东区、婺城区)内从事房地产开发、销售并符合企业所得税纳税义务人条件的企业,为房地产业企业所得税的纳税义务人(以下简称房地产企业),应依照本办法规定履行企业所得税纳税义务。

第三条　房地产企业本期应纳企业所得税额的计算

（一）本期应纳企业所得税额=本期应纳税所得额×税率;

本期应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额+本期新增预计营业利润额-已结转本期销售的以前期预计营业利润额;

本期新增预计营业利润额=本期新增预售开发产品收入×利润率;

已结转本期销售的以前期预计营业利润额=以前期预售转为本期销售对应的预售开发产品收入×利润率。

税率:年应纳税所得额3万元(含)以下的,18%；年应纳税所得额在3万元以上至10万元(含)以下的,27%；年应纳税所得额超过10万元的，33%。

(二)收入总额包括：生产、经营收入(含销售收入、视同销售收入)、财产转让收入、利息收入、租赁收入、特许权使用费收入、股息收入和其它收入。预售收入按本办法第七条规定计算的预计营业利润额并入应纳税所得额。

（三）准予扣除项目是指房地产企业当期发生的与取得收入有关的成本、费用税金、损失。

第四条　房地产企业应税收入的确认原则

一、销售收入的确认原则

房地产企业销售收入以权责发生制为原则，具体可根据产品完工程度及销售方式的不同，按以下原则确定：

(一)产品未完工状态下取得的预售收入,不论采取何种销售方式,均不确认销售收入的实现.待产品完工后,按以下第(二)条规定计算已实现的销售收入。

(二)产品已完工的,根据销售方式不同,按下列原则分别确认收入的实现,如已开具销售不动产专用发票,不论其采用何种销售方式,均应确认为销售收入的实现，否则按开发产品预售收入进行所得税处理。

1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证（权利）时，确认收入的实现。

2、采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。

3、采取银行按揭方式销售开发产品的，其付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

4、采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现：

(1)采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

(2)采取视同买断方式委托销售开发产品的, 应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

(3)采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

(4)采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

委托方和接受委托方应按季为结算期,定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

5、将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现：

（1）将待售开发产品转作经营性资产并作为"固定资产"入帐的,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售资产确认收入的实现。

（2）将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

6、以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现。

二、预售收入的确认原则

房地产企业采用预售方式销售开发产品的,其本期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入本期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整。

市区房地产企业预售收入的利润率暂定为15%。

房地产企业所开发产品已完工,并已验收合格的,应及时按销售收入确认的相关原则计算已实现的销售收入,同时按规定结转其对应的销售成本,计算出已实现的利润（或亏损）额,经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额,再将此差额并入本期应纳税所得额。

三、视同销售行为的收入确认原则

(一)下列行为应视同销售确认收入

1、将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

2、将开发产品转作经营性资产；

3、将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；

4、将开发产品抵偿债务；

5、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

(二)视同销售行为的收入确认时限

视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入的实现。

(三)视同销售行为收入确认的方法和顺序

1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

2、由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定;

3、按成本利润率确定。市区房地产企业开发产品的成本利润率暂定15%。

(四)自建自用房产的界定标准

房地产企业不以营利为目的,开发产品立项明确自用,并自行开发建设作为办公等用房的房产,不视同销售行为,也不确认其应税收入。

四、代建工程和提供劳务的收入确认原则

房地产企业代建工程和提供劳务不超过12个月的,可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现;持续时间超过12个月的,可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例,已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例,测量已完成合同工作量等方法确定。

房地产企业代建工程和提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等,如按合同规定留归房地产企业所有的,应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

五、财产转让收入、利息收入、租赁收入、特许权使用费收入、股息收入和其它收入的确认原则

以收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天确认为收入的实现。

第五条　成本、费用、税金和损失的税前扣除 房地产企业在进行成本和费用扣除时,必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。房地产企业销售房地产所发生销售成本的确认,应以收入与支出相匹配为原则。

一、开发成本。开发成本,是指在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费和开发间接费用等。

房地产企业必须将开发成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的,直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的,则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。

二、开发产品。房地产企业已经开发完成并验收合格的产品,应及时进行成本结转,即从开发成本全部转入开发产品。

三、销售成本。房地产企业已经实现销售的产品,应从开发产品及时结转至销售成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积

销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

四、房地产企业允许税前扣除的费用包括管理费用、财务费用、销售费用等期间费用。

五、房地产企业允许税前扣除的税金是指按照有关法规规定应缴纳的营业税、土地增值税、房产税、车船使用税、印花税、城市维护建设税以及教育费附加、水利建设资金等。其中按预售收入计算缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加,在结转为销售收入之前,不得税前扣除。【此条款部分失效】

六、房地产企业生产经营过程中发生的,符合企业所得税政策规定的各项营业外支出、经营亏损和坏账、投资等财产损失,允许税前扣除。

七、下列项目按以下规定进行扣除：

（一）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费、建筑安装工程费。房地产企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费,应按成本对象进行归集和分配并按以下规定在税前进行扣除:

1、属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象；

2、属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊,再将应由已完工成本对象负担的部分,在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊,其中,分摊的部分,应由已实现销售的可售面积，准予在当期扣除。

(二)开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产企业按照有关法律、法规或合同的规定,因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用,可按实际发生额进行扣除；按照金华市府办〔2003〕110号抄告单或其他有关法律、法规规定标准上缴给房屋主管部门财政专户储存的物业管理维修专项资金,允许税前扣除；支付超出规定标准的部分或预提的物业管理维修专项资金不得税前扣除。

（三）土地闲置费。房地产企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费,计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失,可作为财产损失按规定进行扣除。

(四)成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失,计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损,其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。

(五)借款费用。房地产企业在生产经营期间,向金融机构借款的利息支出,按照实际发生数扣除；向非金融机构及其它单位(个人)借款的利息支出,不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分,准予扣除；从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的,超过部分的利息支出,不得在税前扣除。房地产企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用,如属于成本对象完工前发生的,应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的,作为财务费用直接在税前扣除。

(六)工资薪金支出及职工福利费等的计提。房地产企业支付给职工的工资薪金,按计税工资扣除。房地产企业的职工福利费、职工教育经费分别按照计税工资总额的14%、1.5%计算扣除,企业按每月全部职工工资总额的2%向工会拨交的经费,凭工会组织开具的《工会经费拨缴款专用收据》在税前扣除。

(七)业务招待费。房地产企业发生的与其经营业务直接相关的业务招待费,在下列规定比例范围内,可据实税前扣除：全年销售收入净额1500万元及其以下的,不超过销售收入净额的0.5%；全年销售收入净额超过1500万元的,不超过该部分的0.3%。新办房地产企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的,以及没有销售收入年度发生的,与建造、开发产品相关的业务招待费,可无限期结转以后年度,按规定的标准扣除。

(八)广告费和业务宣传费。房地产企业每一纳税年度发生的与建造、销售开发产品相关的广告费支出和业务宣传费支出,不超过销售收入8%和0.5%的,可据实扣除；超过部分的广告费支出可无限期向以后纳税年度结转。新办房地产企业在取得第一笔开发产品销售收入之前，以及没有销售收入年度发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费,可无限期结转以后年度,按规定的标准扣除。

(九)折旧或摊销。房地产企业经营活动中使用的固定资产的折旧费用、无形资产和递延资产的摊销费用可以扣除,可扣除的固定资产折旧的计算,采用直线折旧法；预计残值率在原值的5%以内,由企业自行确定。房地产企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品,不得在税前扣除折旧费用。

(十)佣金。房地产企业支付给独立从事房产中介服务的企业或个人（非本单位雇员）的佣金,必须有合法真实的凭证,其中支付给个人的不得超过服务金额的5%，否则不得税前扣除。

（十一）其它扣除项目。房地产企业的其它扣除项目按照有关税收政策规定执行。

第六条　关联企业业务往来 房地产企业与其关联企业的业务往来应当按照独立企业之间的业务往来收取或支付价款、费用。不按照独立企业之间的业务往来收取或支付价款、费用,而减少其应纳税所得额的税务机关有权进行合理调整。

第七条　发票使用 房地产企业要严格遵守《发票管理办法》有关规定,取得销售收入时,必须使用销售不动产所在地地税机关监制的销售不动产专用发票。房地产企业实际支出的建筑安装成本,必须取得不动产所在地地税机关监制的建筑安装业专用发票,否则不得在企业所得税税前扣除。房地产开发项目“三通一平”、小区内围墙及道路等少量零星工程凭地税机关门征开具的发票列支,但总额原则上不得超过项目全部建筑安装成本的2％。建筑单位开具的建筑安装业专用发票应包含房地产企业自行采购的材料价款。

第八条　纳税申报及地点 市区房地产企业和外来房地产企业应在每季终了后15日内分别向其机构或房地产开发项目所在地主管税务机关报送企业所得税纳税申报表和财务报表,并预缴企业所得税; 年度终了后45日内向其机构或房地产开发项目所在地主管税务机关报送《年度企业所得税申报表》、会计决算报表和本办法所附三张附表,并按规定进行本年度企业所得税的汇算清缴。

第九条　征收方式 房地产企业所得税实行查账征收方式,按季预缴企业所得税,年终汇算清缴。房地产企业不能准确核算收入、成本、费用及盈亏的,主管税务机关按国家税法有关规定，有权核定其应纳税额，对其企业所得税实行核定征收，核定应税所得率为20％（即征收率6.6%）。

第十条　法律责任 房地产企业未按照本办法的规定正确申报缴纳企业所得税的，主管税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的规定，给予处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十一条　本办法由金华市地方税务局负责解释。

第十二条　本办法自2004年1月1日起执行。凡以前规定与本办法不一致的，一律以本办法为准。