沪经企〔1997〕63号 | 上海市经委、上海市房地局、上海市国资办、上海市财政局、上海市地税局关于上海市工业系统盘活企业国有房地产试点的实施意见

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上海市经委、上海市房地局、上海市国资办、上海市财政局、上海市地税局关于上海市工业系统盘活企业国有房地产试点的实施意见

沪经企〔1997〕63号

为贯彻落实市府1996－31《关于企业置换土地使用权征收税费的题》会议纪要和沪府发〔1996〕60号文《市政府批转市房地局关于盘活工企业国有房地产试点实施意见的通知》的精神，规范管理工业系统各控股集团（总）公司对土地使用权的管理，经市经委、市国资办、市房地局、市财政局、市地方税务局研究，现提出下列实施意见：

一、范围与对象各控股集团（总）公司（以下称试点企业集团）根据自身的实际情况向市经委提出要求列入盘活工商企业国有房地产试点（包括存量国有土地资产注入方式实施财政空转投入，企业批租用地的，以下称“空转”）申请，并抄送市国资办、市房地局、市财政局、市地方税务局。市经委根据各试点企业集团的申请，与市国资办、市房地局、市财政局、市地方税务局研究后报市政府批准列入试点范围。

二、“空转”的主体和方法

1.“空转”的申请、实施的主体为试点企业集团。

2.各试点企业集团根据各自的实际情况，可以提出一批或分期分批、全部或部分实施“空转”的请求。

3.各试点企业集团应制定盘活企业国有房地产规划及实施“空转”的工作计划上报市经委，并抄送有关部门。

4.各试点企业集团应按照本市关于企业置换土地使用权征收税费的规定，制定相应的管理办法，报请市房地局、市财政局、市地方税务局核准，经实施“空转”后，享受有关“空转”的优惠政策。

三、“空转”的内容各试点企业集团根据实际情况对所属工业企业房地产进行调查分析，经市房屋土地管理局确认并报市经委备案后，按沪府发〔1995〕60号《上海市人民政府批转市房地局关于进行盘活工商企业国有房地产试点的实施意见的通知》中规定，工业用地评估价以每平方米1000元，由市房地局与试点企业集团签订土地使用权出让合同。由市财政局、市房地局按照核定的土地使用权出让金额通过支票背书方式进行“空转”。存量国有房产按市府〔1995〕60号文件精神办理。

四、税收政策处理

1.试点企业集团通过空转取得的土地使用权转让时，应按市府〔1995〕60号文的规定在原签订土地使用权出让（即“空转”）合同的基础上，签订土地使用权出让补充合同，补交土地出让金，试点企业集团土地使用权的转让收入（即为政府给予的开发补偿收入）可视作政府出让行为的延伸，有关税费按政府实施土地使用权出让的规定办理，免交营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税和企业所得税。

2.试点企业集团应向主管税务机关办理免税申请手续，并提供“空转”和“实转”过程中土地使用权出让合同和出让补充合同及市财政局出具的用于“空转”的支票复印件，经审定后方可享受免税政策。

五、财务会计处理

1.当市财政局按土地使用权出让合同（指“空转”）的出让金额，以转帐支票直接划给企业集团时，企业集团可作“国家资本金”的增加，同时增加其他货币资金。

企业集团待入帐后以支票背书向市房地局交付出让金时，可在减少其他货币资金的同时，增加无形资产（土地使用权）。

2.当企业集团将此土地进行置换，收到转让收入时，在增加“银行存款”的同时，暂列入长期应付款。在转换过程中发生的其他一切转换支出都冲减长期应付款。

置换结束时，置换收入与其支出相抵的结余，作为政府出让行为的延伸，增加资本公积金。

六、国有资产管理与考核

1.置换盘活企业国有房地产的收益扣除置换成本后的部分是国家对企业一种新的投入，是对企业资本金的补充，因此必须按规定进入试点企业集团的所有者权益，各试点企业集团对下属企业置换土地使用权收益必须加强管理，制定具体财务管理办法，在未进入以前，企业不得擅自作其他处理。严禁企业擅自冲抵亏损、成本和用于发工资、奖金等。

2.试点企业根据授权书条 款提出将国有房产价值分期注入集团总资产的计划，报市国资办批准，按有关规定注入，并纳入国有资产考核。

3.试点企业集团提出土地价值分期注入企业集团总资产的计划，在“空转”期间1000元／平方米的土地价值不列入国有资产考核和资产负债率的统计，进入“实转”时再确定考核指标，经市国资办批准后按规定注入。

4.试点企业集团受让土地使用权后，如准备转让的，应委托具有国有资产评估资格的评估机构进行评估和取得国有资产管理部门出具的资产评估确认通知书。受让土地用于对外投资、出租的，在该对外投资、出租行为发生时，应按评估确认价值记入资本公积金，以后视情况转入企业国家资本金，同时，纳入国有资产保值、增值的考核基数。