数据中心的不动产投资逻辑

启金智库

2014 年3 月“大数据”首次写入政府工作报告，从2015 年国务院印发《促进大数据发展行动纲要》以来，数据中心发展步入快车道。
从全球数据中心发展阶段来看，中国超大型数据中心建设起步较晚，特别是节点城市。中国互联网的骨干网络结构大致由八大核心节点组成，包括北京、上海、广州、沈阳、南京、武汉、成都和西安，与此相对应大型及超大型互联网数据中心以此为部署中心。
这样的部署策略，有赖于网络的可靠、稳定与延迟较低，另外大型互联网企业、金融机构、制造服务行业也多集中在一线城市与核心城市，便于企业日常的管理与运维和突发事件的应急响应。
刘进介绍，上述企业“热数据”交换处理对数据中心的部署要求、位置要求很高。而以储存为主的“冷数据”则对能源、气候极为看重，如宁夏中卫吸引了亚马逊、阿里、360 建立数据中心，有“云上贵州”之称的贵阳贵安吸引了苹果、腾讯的布局，这些区域无疑都是电力、气温俱佳的地方。
数据中心生命周期包含投资、建设、销售、运维四个环节，不同环节可组合出多种商业模式。华泰证券根据数据中心不同投建运模式，总结了三种模式，包括自投自建自运营模式、多方投资建设数据中心企业运维模式、投建运分离模式。招商证券认为，目前国内有五种方式，包括自建（自有土地）模式、自建（租赁土地）模式、代建、租赁、代运营。
电信企业、云计算企业大多是自投自建自运营类型，且占据50% 以上的市场份额，紧随其后的第三方数据中心投建运维模式多样，补充了众多中小型企业的数据服务需求，如：万国数据、世纪互联、光环新网等企业。
第三方数据中心虽然不如电信运营商拥有互联网骨干网络，但是在数据中心领域具有其自身的优势，比如专业级面向企业的综合数据服务能力，拥有较强的本地资源。
叶国平认为，与国内市场相比，国际市场以第三方数据中心运营商为主导，同时一般是REITs 形式持有资产及运营。根据Synergy Research 的统计，Equinix、Digital Realty 这两大第三方运营商占比全球的市场份额超过20%。
在投建阶段，上述几种模式中，共同的难点在于设立初期的证照发放。叶国平表示，这体现在数据中心的四大证照发放上，包括：发改委立项、节能审查、供电批复、IDC 运营牌照的申请办理及资源的整合。特别是对外资机构而言，IDC 运营牌照对外商持股比例亦有严格的限制，若能与具备申请各类牌照经验及渠道的机构合作，会大大降低投资数据中心的门槛。
从当前数据中心建设进展来看，在投建基础设施层面，有赖于地理位置和电力能源的配置要求。其投建逻辑往往归为另类投资的一种，与零售地产、酒店等类型资产的投资价值判断点相似，考量地段、租金成本等因素，除此之外还有其自身的独特性。
“数据中心的收益率比写字楼、商业及物流资产要高，稳定运营的数据中心项目Cap Rate（资产回报率）高达8%-13%，但我们也观察到由于越来越多数据中心的投并购出现，Cap Rate 有稍微下调的趋势。”叶国平说。
叶国平指出，从不动产投资角度看，地理位置永远是第一要素，但是由于数据中心对IT 有着极其专业严格的要求，需要软件硬件设备的配合，才能吸引优质客户，及产生收益的最大化。由于数据中心搬迁成本高，时间周期长，因此数据中心租客的黏性非常高，一旦起租稳定运营后，租户的稳定性较高。
“从投资人角度来说，不少投资者对中国数据中心投资非常感兴趣，稳定的数据中心投资项目，对比传统地产投资类别写字楼、商业，甚至物流的Cap Rate 都要高，因此不少投资者希望能参与到数据中心这个新赛道上。”叶国平说。
2019年以来，数据中心的投资市场非常活跃，除了政府、电信运营商、互联网企业大举投资外，金融资本、房地产投资机构纷纷进入这一领域。据戴德梁行不完全统计，日本伊藤忠商事、中信资本、贝恩资本、新加坡吉宝资本、摩根士丹利、南山资本、GIC、平安海外、Atics、Blackstone、Hill house 等机构，从JV 平台(Joint Venture)、融资或资产层面参与到数据中心投资上来。
2019 年3 月，世联行投资与巨盛网络、中天智慧共同组建的武汉众维亿方开工建设，该项目总投资130亿元, 是华中最大的数据中心。2019年5 月，贝恩资本5.7 亿美元投资秦淮数据，并与旗下数据中心Bridge Data Centres 合并成立泛亚洲数据中心平台。2019 年11 月，摩根士丹利、南山资本领投，以260 亿元参与腾龙控股集团的A 轮融资。2019 年11 月，基汇资本牵手中金数据公司建立合资伙伴关系，专注于在中国开发、收购和运营超大型IDC 项目资产包，时隔不到一年，2020 年9 月基汇资本完成13 亿美元数据中心基金的募资。2020年7 月，吉宝资本旗下首峰数据中心基金与碧桂园签订合作，开建惠州数据中心项目，该项目投资总额15 亿元。
除了资本进入这一领域，国内有不少企业转型进入数据中心。宁波建工、城地股份先后收购数据中心公司中经云、香江科技，完成“基建+数据中心”双轮业务驱动的转型；钢铁公司拥有充足能源和土地资源，对于转型数据中心是一个非常难得的优势，杭钢股份2020 年7 月成立浙云计算数据中心有限公司，建立高标准的绿色数据中心，与阿里天猫合作，并为其提供数据服务。沙钢股份收购苏州卿峰，间接持有世界第三大批发型数据中心运营商Global Switch51%的股权，借此进入数据中心领域。
叶国平预测未来2-3 年，数据中心领域的投资规模还会持续上升。
来源：中国房地产金融 ，作者苏旻
启金智库 将于 2021年11月20-21日 在 北京【线上+线下同步进行】举办《新基建和数据中心IDC的投融建管退、5G+工业互联网等创新商业模式及不同区域落地实务和案例专题培训》，诚邀您的出席。
【课程提纲】
第一讲、麦格理视角：新基建的投资逻辑
（时间：11月6日上午9:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：范斌，麦格理集团基础设施及有形资产高级副总裁。
一、宏观背景的新基建投资逻辑分析
二、支撑基础设施投入的底层原因分析
三、新基建与传统基建的对比
四、新基建七大领域投资机会梳理：5G、数据中心、充电栓、特高压、人工智能、工业互联网及高铁轨交
五、分别从行业规模，驱动因素，商业模式，竞争格局等方面描述行业基本情况，重点分析关注的投资领域
六、基础设施股权投资的流程
七、基建和新基建资产管理框架
第二讲、国内数据中心IDC市场和产业市场分析、资产价值评估和金融产品风险防控要点
（时间：11月6日下午13:30-15:30）
·主讲嘉宾：金廉政，戴德梁行助理董事，大中华区IDC专家、华北区负责人，国内首批IDC-REITs项目评估与市调工作主要负责人。
一、认识数据中心
（一）数据中心功能
（二）数据中心发展阶段
二、数据中心产业分析
（一）产业链分析
（二）市场参与方
（三）选址要求
（四）运营模式
（五）数据中心等级评价标准
三、国内数据中心市场
（一）市场规模
（二）政策分析
（三）全国市场表现对比
（四）开发流程
（五）市场份额
（六）租户及需求特点分析
（七）计费方式及对应租金情况
（八）资本市场表现（交易情况、典型交易案例）
（九）数据中心投资尽调关注事项
四、数据中心评估方法及主要参数
（一）评估方法介绍
（二）IDC 评估方法的选择
（三）数据中心成本构成
（四）收益法主要参数
（五）数据中心电费分析
五、不同类机构布局数据中心IDC资产的实务要点解析
（一）金融机构的投资视角
（二）地方政府及国央企的投建视角
（三）产业方的融资和退出视角
第三讲、公募REITs助力数字世界的商业地产-IDC加速发展
（时间：11月6日下午15:30-17:30）
·主讲嘉宾：Z老师，某头部券商固定收益部董事总经理。
一、基础设施公募REITs实务
（一）基础设施公募REITs概述  
（二）基础设施公募REITs的意义
（三）试点项目入库程序
（四）交易结构、治理机制、重点关注问题与成功发行关键要素
二、IDC-REITs实务
（一）境外IDC REITs简介
（二）国内IDC企业发行公募基础设施REITs的意义
（三）IDC企业标的选择取向
（四）IDC企业REITs化运作的主要难点
（五）IDC-REITs的基本操作流程
第四讲、5G+工业互联网的商业模式、价值创造方式及投融资实务和案例
（时间：11月7日上午9:00-10:30）
·主讲嘉宾：张艺冬，目前供职于某数字经济主管部委，主要负责数字经济、工业互联网、产业数字化、制造业数字化转型、新基建方面工作。曾在银行、券商、国有金融租赁公司、大型通信央企工作。
一、工业互联网概述
（一）工业互联网的产生背景
（二）工业互联网技术体系
（三）工业互联网的核心：工业互联网操作平台
（四）工业互联网与工业软件、数字车间、智能制造的联系
二、工业互联网的应用场景与商业模式
（一）Iaas、Paas、Saas视角下的工业互联网盈利模式
（二）工业互联网的基础收益与变动收益
（三）大数据、云计算、AI与工业互联网融合
（四）IT（互联网）、DT（数据）、CT（通信）、OT（运营）融合的价值创造
三、5G+工业互联网的应用场景与商业模式
（一）5G特征与功能
（二）5G产业链分析
（三）5G的使用场景与商业价值
（四）5G+工业互联网的应用场景、价值创新与产业生态
四、工业大数据价值
（一）工业大数据治理与当前制造业痛点
（二）制造业全生命周期数据管理与数据资产形成
（三）工业数据资产的应用场景与商业价值
（四）工业数据的价值实现方式
五、5G+工业互联网典型案例
第五讲、国内区域新基建的模式创新、价值创造及投融资实务和案例
（时间：11月7日上午10:30-12:00）
·主讲嘉宾：张艺冬。
一、理论与技术背景
（一）新基建的时代背景与政策主旨
（二）新基建的内涵与外延
（三）新基建与区域经济发展融合的逻辑与实践
二、新基建案例分析
（一）西北某地级市碱工业互联网解决方案与价值创造
（二）某副省级城市制造业工业互联网Paas平台建设运营与价值创造
（三）某地级市园区级工业互联网解决方案与价值创造
（四）某大型离散型制造业企业工业互联网解决方案与价值创造
（五）某大型流程型制造业企业工业互联网解决方案与价值创造
（六）西南某地级市5G+工业互联网应用模式分析
（七）中小型制造业企业工业互联网解决方案与价值创造
（八）某地级市智慧城市运营分析
（九）浙江某地级市区智慧停车商业模式分析
第六讲、数据中心IDC的开发全过程精细化项目管理及投融资风险防控要点
（时间：11月7日下午13:30-16:30）
·主讲嘉宾：张兵，高级工程师，担任国家科技部、工信部、财政部专家。
一、数据中心的发展和趋势
二、全过程精细化项目管理的概念和要求
三、项目设计管理
四、项目报批报建管理
五、项目合同管理与投资管理
六、项目施工管理
七、项目过程验收和竣工验收
八、项目信息和资料管理
九、项目运维管理
十、BIM在数据中心项目中的应用
十一、数据中心与资本市场
十二、案例介绍
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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编号	时 间	地点	主 题
D075	2021年 11月 20-21日	北京+线上	新基建和数据中心IDC的投融建管退、5G+工业互联网等创新商业模式及不同区域落地实务和案例专题培训[点击查看详细介绍]
D076	2021年 11月 26-28日	上海	融资平台公司转型发展、隐性债务化解和合规创新融资，综合性片区开发和城市更新投融资模式创新，项目包装策划与财务测算分析实务和案例高级研修班及闭门研讨会（第三期）[点击查看详细介绍]
D077	2021年 12月 04-05日	郑州	土地新政解读、如何参与国土空间规划及争取建设用地指标、修改规划，做好集体土地入市、产业勾地与拿地风险规避指引专题实务培训 [点击查看详细介绍]
D077	2021年 12月 11-12日	上海	【困境地产 涅槃重生】房地产不良资产重组重整闭门研讨及高级研修班

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