哈地税发〔2006〕155号 | 哈尔滨市地方税务局关于进一步加强房地产税收管理工作的通知

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哈尔滨市地方税务局关于进一步加强房地产税收管理工作的通知

哈地税发〔2006〕155号

各区、县（市）地方税务局，稽查局、涉外分局：

为深入贯彻落实省局“项目管理、信息比对、以票控税”房地产税收管理新模式，努力实现最大限度获取纳税人信息，最大限度解决征纳双方信息不对称问题，最大限度做到应收尽收，不断提高我市房地产税收科学化、精细化管理水平。现就有关具体要求进一步明确如下：

一、项目管理，强化信息双向采集，建立项目管理档案

项目管理，是改变过去对房地产开发企业只按户管理的模式，实行按开发项目对各税种综合管理。实施项目管理后，房地产开发企业的纳税地点暂不作调整。

（一）双向采集房地产业项目信息

1.向相关部门采集信息。通过两种方式向发改委、规划局、建设局、房产局采集房地产开发建设项目信息。第一，由市局定期向上述部门了解相关审批事项，于每月月底前按开发企业机构所在地，将获取的2006年1月1日以来的房地产项目信息传递给主管区、县（市）地方税务局的税源管理部门；第二，由各区、县（市）局税源管理部门到本区、县（市）上述部门采集房地产项目信息。

2.开发企业实行项目申报。对原有的开发项目，房地产开发企业从2006年8月1日起，向其机构所在地区、县（市）地方税务局就所有开发项目办理项目申报，按项目进展的不同阶段，根据《税收征管法》第二十五条规定，分别提供以下资料：

（1）房地产开发项目批准文件复印件；

（2）《建设用地规划许可证》复印件；

（3）《建筑工作施工许可证》复印件；

（4）《商品房预售许可证》复印件；

（5）《商品房销售许可证》复印件；

（6）《房源平面图》复印件；

（7）填报《房地产开发（转让土地使用权）项目申报表》（附表2），按项目报送分期售房款、以房抵债和实现的税金。

对发生联建、转让土地或在建工程的，除主要采集立项人项目信息外，还要采集联建方或受让方信息。

新开发的项目，在取得《建设用地规划许可证》后，于次月申报时，向主管地方税务机关办理项目申报。以发改委和规划部门颁发的许可证为准，每个项目单独进行申报。待取得相关部门颁发的批准文件或证书后，分别于次月申报时，报送主管地方税务机关备案。

虽未经有关部门批准，但已经实际开发建设的项目，也要向主管地方税务机关进行项目申报。

对于自建的工程项目在转让销售的同时办理项目申报。

3.项目清算。凡是办理了项目申报的房地产开发企业，将申报项目的不动产全部售出后，于次月申报时，到主管地方税务机关结清税款、缴销发票。

（二）实行专业化管理。区、县（市）地方税务局要指定专科、专人，对房地产企业开发项目进行立档建帐、信息比对和发票管理等日常征收管理以及纳税评估和定期检查。要将双向采集的房地产开发建设项目信息进行比对，比对结果相符的，将同一纳税人的所有项目信息汇总录入《房地产企业项目管理统计表》（附表1），并将纳税人报送的相关资料及纳税情况整理录入《房地产企业项目管理税源监控表》（附件3）。

（三）纳税申报资料。房地产企业实行项目管理后，除按现行规定每月正常申报纳税外，还须在申报期内填报《房地产销售明细表》（附表4）《房源平面图》（附表5）、《销售不动产合同汇总表》（附表6）和开具的销售不动产发票电子信息，以及主管地方税务机关要求报送的其他资料。

房地产税收专业化管理部门要对纳税人的税源状况实行动态监控，建立房地产项目管理档案。

二、信息比对，强化税源监控

通过对纳税人申报备案的信息与地税机关向有关部门索取的信息进行双向比对，实现征管资源整合，强化税源管理。具体工作内容：

（一）建立房地产项目一户式户籍管理台帐。主管地方税务机关要根据房地产企业项目信息资料，实地调查房地产项目地点、土地面积、投资规模、建设规模、房屋套数、转让土地面积、转让金额等实际情况，建立税收项目管理台帐。

（二）税源信息比对。通过对房地产项目的开发数量、竣工数量、销售数量、库存数量进行比对，《商品房预售许可证》、《商品房销售许可证》信息与《房源平面图》相比对，确定房源、税源。

三、以票控税，强化发票管理

以票控税，即加强对销售不动产发票各环节的管理。

（一）使用发票。凡在我市销售不动产的纳税人，必须在“发票打印软件”控制下开具机打《黑龙江省销售不动产统一发票》；采取预售的，也要一律使用销售不动产发票，不得使用其他票据。主管地方税务机关原则上要按房地产项目的月销售不动产数量，定期定量、报旧换新的方式供应发票，不得超量供应。

（二）开具发票。纳税人在使用“发票打印软件”开具发票时，要注明所属项目的名称、地址、面积、单价、金额等，并按照规定的时限、顺序，逐栏、全部联次一次性如实开具，并加盖单位财务印章或者发票专用章。预收房款和定金的，除在发票的“摘要”栏按要求填写原有内容外，还要注明预收房款占房产总价款的百分比。开具后的存根联应当按照顺序号装订成册，妥善保管。

（三）分类管理。要对使用销售不动产发票的纳税人实行“分类管理”，根据纳税人经营核算和申报缴税情况，确定发票使用方式。将销售不动产的纳税人，根据其开具发票的方式不同，分为自开票纳税人、监管开票纳税人和代开票纳税人。

1.自开票纳税人。是指帐目健全、财务核算规范，能够准确及时进行纳税申报，报送资料齐全且未发生欠税的，向主管地方税务机关申请领购并自行开具不动产发票的纳税人。

房地产开发企业申请自开票纳税人资格的，应向主管地方税务机关提出书面的申请。主管地方税务机关要进行认定，对符合条件的，经区、县局领导批准，认定为自开票纳税人。对自开票纳税人要加强监督检查，一经发现有下列情形之一的，经主管地方税务机关审定，取消其自开票纳税人的资格：

（1）未按规定时间和要求进行纳税申报的；

（2）有偷、欠税行为的；

（3）经地方税务机关查实有他人代开或虚开销售不动产专用发票行为的；

（4）未按规定申报新开发或新承建项目信息的，经催报后在规定的期限内仍未进行申报的。

2.监管开票纳税人。是指未按规定进行财务核算、准确申报以及发生拖欠税款行为的纳税人，主管地税机关应收回其未使用的发票，由主管税务机关代纳税人保管。纳税人需要开具发票时，须先行纳税、补缴欠税，经主管地方税务机关领导授权后，在税务机关监督下开具发票。

3.代开票纳税人。是指纳税人财务制度不健全、开发项目混乱，不能正确核算、准确申报缴纳税款，以及临时发生销售不动产的，需由主管地方税务机关代为开具销售不动产发票的单位和个人。

（四）发票比对。按月对纳税人纳税申报信息与不动产发票开票信息之间的逻辑关系进行审核比对，开展评估，确定纳税申报的真实性，并对比对结果做出处理。具体内容：

1.对售出（预售）套数、库存套数和项目总套数以及房产管理部门提供的房源信息与《房地产销售明细表》和《销售不动产合同汇总表》进行比对，核实销售不动产收入。

根据以上信息比对结果，按月登记《房地产企业项目管理税源监控表》和《房源平面图》。

2.在《销售不动产合同汇总表》与《房地产销售明细表》比对无误的前提下，进行申报表与开具发票信息的比对，简称“票表比对”。

纳税申报表“应税收入”栏的“合计”金额，应大于等于同一税款所属期内纳税人开具发票的“金额”总计数；

根据“票表比对”结果分下列情况处理：

（1）“票表比对”相符的，登记《房地产企业项目管理税源监控表》、《房源平面图》等相关管理表和台帐；

（2）“票表比对”不符的，属于纳税人填报错误造成比对结果异常的，将申报资料退纳税人修改后重新报送；非以上原因出现的异常，应采取案头分析、约谈举证、实地调查等方式进行核实。经核实不具有偷税等违法嫌疑、无需立案查处的，登记帐表；经核实后发现确有偷税等违法嫌疑的，移交稽查部门查处，并经主管领导批准收缴发票，由主管税务机关统一保管，取消纳税人房地产业自开票纳税人资格。

四、综合治税，强化各税种及欠税管理

（一）加强各税种征管。纳税人发生销售不动产和转让土地使用权行为，应按现行税收政策规定，缴纳相关税费。

营业税。纳税人的纳税地点，仍按哈地税发〔2004〕149号文件的规定执行。通过采集的信息，发现跨区经营的房地产纳税人未按期限就其开发项目向机构所在地主管地税机关申报缴税，机构所在地主管地税机关也未对其实施有效管理的，项目所在地地税机关应将项目有关信息及时反馈到市局流转税管理处，再传递给机构所在地区、县（市）主管地税机关，由机构所在地主管地税机关追征该项目税款。

企业所得税。采取以企业纳税人，分项目管理的方法。以企业为纳税人是指以房地产开发企业为所得税的独立纳税人；分项目管理是指以房地产开发项目为具体管理对象的一种税收管理模式。

房地产开发企业以企业所得税征收方式进行分类，实行分类管理。对财务制度健全，能正确核算收入、成本费用的，实行查帐征收方式。对财务制度不健全、核算不规范，有《税收征管法》第三十五条规定情形的实行核定征收方式。

采取查帐征收方式的纳税人必须按规定结转销售收入，同时按配比原则结转销售成本，对税前扣除项目凡不能提供真实、合法、有效凭证以及以白条子列支成本费用的，一律不得在税前扣除。

房地产开发企业的未完工开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，并入当期应纳税所得额，申报缴纳企业所得税。预售收入的计税毛利率：①经济适用房项目其预售收入的计税毛利率不得低于3%。②非经济适用房开发项目，位于哈尔滨市区的预计计税毛利率不得低于20%，位于县（市）的预计计税毛利率不得低于10%。

房地产开发企业的完工开发产品，采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

纳税人征收方式一经确定，如无特殊情况，在一个纳税年度不得变更。实行纳税人自行申报纳税，税务机关查实征收方式的，如有《税收征管法》第三十五条规定情形之一的，一经查实，可随时变更为核定征收方式，实行核定征收企业所得税。采取核定应税所得率征收方式的，应税所得率为15%。

土地增值税。土地增值税纳税人，建造普通标准住宅和其他房地产开发项目的应分别核算增值额，征收土地增值税。普通标准住宅的标准按照《黑龙江省地方税务局关于转发<财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知>的通知》的规定掌握（即：住宅小区建筑容积率在1.0以下，单套建筑面积在140平方米以下，实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.4倍以下）。不能分别核算增值额的，按规定从高计征。对从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工前取得的收入，应按预征的办法征收土地增值税。预征率按转让房地产收入的0.5%-3%，待项目全部竣工决算后进行清算，多退少补。

纳税人转让国有土地使用权、旧房及建筑物的，需要对房地产进行评估，对在转让国有土地使用权、旧房及建筑物时，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，可根据《税收征管法》第35条规定，实行核定征收，核定征收率暂按2%-5%掌握。

其他各税。纳税人签订的各类应税合同，对方应缴纳的印花税，由主管地税机关与纳税人签订委托代征协议，委托代征印花税；纳税人建造的商品房售出前已使用或出租、出借的，以及自用房产，在开征区内的，应按规定缴纳房产税；纳税人自取得开发项目土地使用权次月起，在开征区内的，应按规定缴纳城镇土地使用税。

（二）严格控制欠税。各级地税机关要加强对房地产业纳税人的监督管理，定期对预售房款收入、纳税情况进行检查，特别是要对房地产纳税人预售房使用发票加强管理，对发生欠税的纳税人实行监管开票，有效防止欠税的发生。

税务机关对从事销售不动产的纳税人欠缴的税款，要依据法定程序追缴；对其以前纳税情况依法进行税务检查时，发现纳税人有逃避纳税义务行为，欠缴税款的纳税人及其法定代表人，既不结清应纳税款、又未提供纳税担保的，主管地税机关应对其纳税信用等级重新评定，降低其纳税信用等级，并向社会公告；建议政府取消其评选优、先、模资格；按法定程序向出入境管理机关发出《阻止出境通知书》；有明显的转移、隐匿其应纳税的商品以及其他财产或者应纳税收入迹象的，可以按照《税收征管法》规定的权限，采取税收保全措施或者强制执行措施。

（三）完善管理机制。对房地产业实行项目管理，是贯彻总局和省局科学化、精细化管理的要求，也是我市房地产税收管理模式一次新的变革。各单位要切实提高对加强房地产项目税收管理工作的统一认识，明确分工，加强协调配合，优化业务流程，完善岗责体系，将当管的房地产企业的每个项目税收管理落实到人，责任落实到人，把房地产税收管理工作提高到新水平。