宁地税发〔2004〕23号 | 南京市地方税务局转发《江苏省地方税务局转发〈国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知〉的通知》的通知

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南京市地方税务局转发《江苏省地方税务局转发〈国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知〉的通知》的通知

宁地税发〔2004〕23号

各分局(局)、县局：

　　现将《江苏省地方税务局转发〈国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知〉的通知》(苏地税发〔2003〕258号)文件转发给你们，并补充如下意见，请一并贯彻执行。

　　一、关于预售收入利润率和视同销售成本利润率(以下简称两率)问题。

　　经济适用住房的两率根据市政府物价部门确定的销售利润率、成本利润率执行，一般商品房两率分别按15%执行，对高档商品房、写字楼、别墅、渡假村等两率在15%--30%之间核定，具体比例，市局将另外行文明确。

　　二、关于核定征收企业所得税房地产企业的应纳税所得率。

　　核定征收房地产企业的应税所得率参照第一条规定的标准执行。宁地税二〔2002〕63号文确定的房地产企业应税所得率停止执行。

　　三、关于经济适用住房的认定问题。

　　经济适用住房应当符合下列三个条件：

　　1、经济适用住房由政府统一规划、土地管理部门行政划拨土地、并按政府确定的定价原则以微利价格向住房困难户出售的住房。

　　2、经济适用住房是国家计委、建设部等部门联合下达的经济适用住房建设投资计划项目。

　　3、经济适用住房销售对象是具有城镇户口且住房面积低于江苏省《职工住房补贴面积标准》的住房困难户。

　　四、关于房地产预售收款凭据问题。

　　房地产预售收款，应当开具江苏省地方税务局监制的"房地产开发预收款凭据"。本条规定从3月1日起执行。

　　五、关于预售收入预征企业所得税管理问题。

　　1、对2003年12月31日前的预售收入，应按规定的利润率计算应纳税所得额，并入2003年应纳税所得额汇算清缴。

　　2、从2004年1月1日起，发生的预售收入，应按季和规定的利润率，计算应纳税所得额，进行预交。

　　3、发生的"已转销售预售收入"和"预售开发产品收入"应严格按实际发生的期限按规定的利润率计算调减和调增实际发生期的应纳税所得额，不得提前或延迟计算调减或调增应纳税所得额，以调节应缴纳的企业所得税。企业申报的"已转销售收入的预售收入"和"预售开发产品收入"不实，或不按规定的期限、规定的利润率将"已转销售收入的预售收入"和"预售开发产品收入"计算调减或调增应纳税所得额造成不缴纳或少缴纳企业所得税的，按《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

　　4、日常申报按利润率计算的应纳税所得额在企业所得税申报表的纳税调整项目的"未计应税收益(68行)"填列;企业所得税年度申报中，在企业所得税年度纳税申报表的"其他纳税调整增加项目(34行)"填列。房地产业纳税人在2003年度企业所得税申报中，直接以2003年度预售收入余额乘以相应的利润率所得金额填列。

　　5、在企业所得税年度申报时，房地产业纳税人应当填报预售收入应纳税所得额计算表(附件)。

　　6、为加强预售收入管理，各分县局应当建立管理台帐，按季或按年进行数据维护(见附件)。

　　7、对核定征收企业所得税的房地产企业，收入总额=销售收入+本期预售开发产品收入-本期已结转销售收入的预售收入。