哈地税发〔2009〕21号 | 哈尔滨市地方税务局关于进一步加强房地产业税收管理的意见

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哈尔滨市地方税务局关于进一步加强房地产业税收管理的意见

哈地税发〔2009〕21号

各区、县（市）地方税务局，稽查局、涉外分局：

为进一步加强房地产业税收管理，加大房地产业各税统征以及企业所得税征收管理力度，规范房地产业项目管理和属地化管理的具体行为。根据现行各项税收政策规定，结合我市工作实际，对房地产业提出以下管理意见，请认真遵照执行。

一、税款征收房地产业纳税人区别项目地与机构地的不同情况，分别按如下规定征收税款。

（一）房地产项目地和房开企业机构地在同一区、县（市）的

1. 纳税人在申报纳税时，要将其按项目应税收入和各税种（费）的税率（征收率）或预征率计算的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和土地增值税以及按销售合同计算的印花税，一并向主管税务机关申报缴纳。采取核定方式征收企业所得税的开发企业，在申报缴纳各税的同时申报缴纳企业所得税。

2. 负责项目管理的税源管理岗进行税种登记时，要准确录入以上各税（费）种的税率。

3. 办税服务厅纳税申报管理岗，要核对纳税人申报的各项税种是否完整，并指导纳税人正确申报。

（二）房地产项目地和房开企业机构地不在同一区、县（市）的

1. 纳税人要将其按项目应税收入和各税种（费）的税率（征收率）或预征率计算的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和土地增值税以及按销售合同计算的印花税，一并向项目所在地主管税务机关申报缴纳。企业所得税向纳税人机构所在地税务机关申报缴纳。未实行网上申报的纳税人，应先到项目地申报营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税和土地增值税，再到机构所在地税务机关申报企业所得税。

2. 项目地办税服务厅纳税申报管理岗，要核对纳税人申报的除企业所得税以外的各项税（费）款是否齐全。税种不全的，要指导纳税人补全税种，方可受理申报。

二、以票控税“以票控税”是通过哈尔滨市地方税务局印发的《商品房销售预收款专用票据》(以下简称预收款票据)和《销售不动产专用发票》(以下简称发票)的领购、开具来达到管控税收的目的，使我市的“以票控税”管理从发票的单环节管理，改变为预收款票据和发票的双环节管理。

（一）对预收款票据的管理预收款票据是监控房地产项目纳税人取得应税收入的有效手段和计算应征税款的重要凭证。所有与销售不动产有关的预收款项目和销售收入都必须使用预收款票据。

1. 房地产项目纳税人进行项目登记后，即可领购预收款票据。纳税人在取得销售不动产预收款或销售收入时，必须开具预收款票据。

2. 房地产项目纳税人必须使用税务机关提供的开票软件开具预收款票据（手工填开无效）。同时，每月将开票数据按规定导入项目管理软件企业端并上传，据以计算、申报和缴纳各项税（费）款。

3. 房地产项目纳税人取得房产住宅局下发的《商品房销售许可证》后，符合自开票条件的，可申请领购发票。并可根据预收款票据的开具金额＝发票的开具金额的原则，按照已开具的预收款票据换开专用发票。原则上每套房屋只开具一张发票（共有产权的除外）。

4. 负责房地产项目的税收管理员要监控纳税人领购、开具和剩余预收款票据的情况，通过软件中的信息比对模块、销售明细表、银行对账单和实地巡查，核对项目的预收款和销售收入与开具预收款票据的数额是否一致。如发现问题要及时查明原因，并向主管领导上报情况。

（二）对《销售不动产专用发票》的管理

1. 对没有欠税的房开企业自开票纳税人，项目所在地主管税务机关原则上要按《商品房销售许可证》标注的房屋数量，参考房地产项目的月销售不动产数量，采取定量审批、验旧购新的方式供应发票。税收管理员审批发售发票前，要通过管理软件核实纳税人缴税情况，确认无欠税情况后，方可批准领购发票。

2. 对已领购专用发票但发生欠税的纳税人，税收管理员要依据《税收征管法》的相关规定，要在规定时限内向逾期未缴纳税款的纳税人送达《税务事项通知书》，要求纳税人在15个工作日内补缴应缴纳的税款。在规定期限内，纳税人拒不缴纳应缴而未缴税款的，税收管理员填报《收缴、停止发售发票决定书》，经科（股）长、主管局长批准后，于3个工作日内缴销自开票项目纳税人未填开的专用发票，停止供应发票。发票售票软件同时锁定。停止供应发票期间，纳税人确实需要开具发票的，一律采取监开或代开的方式进行开具。纳税人申请开具发票时，除提供应纳各税（费）的完税凭证外，还要按规定比例补缴欠税（费）。经相关科（股）长、主管局长批准后，税收管理员方可监督纳税人开具发票或由办税服务厅代开发票。纳税人补缴应缴未缴的税款后，税收管理员于3个工作日内填报《解除收缴、停止发售发票决定书》，经相关科（股）长、主管局长批准后，上报办税服务厅解锁售票软件恢复供应发票。

（三）对项目与机构所在地不在同一区、县（市）的纳税人企业所得税“以票控税”的管理

1、纳税人未按规定向其机构所在地税务机关申报缴纳或未足额缴纳企业所得税的，机构所在地税收管理员在纳期结束后，应及时向纳税人送达《税务事项通知书》，要求纳税人在15个工作日内补缴应缴纳的税款。在限期内纳税人拒不缴纳或未足额缴纳企业所得税的，税收管理员于3个工作日内填报《欠缴企业所得税以票控税通知单》，经科（股）长、主管局长批准后向项目地主管税务机关传递信息。机构地、项目地税务机关根据《欠缴企业所得税以票控税通知单》的信息，不予开具发票。机构地、项目地主管税务机关的售票软件同时锁定。

2、项目所在地主管税务机关和税收管理员，根据机构地签发的《欠缴企业所得税以票控税通知单》的相关信息，于3个工作日内向欠缴税款的纳税人送达《收缴、停止发售发票决定书》，缴销纳税人的发票，并督促纳税人到机构所在地申报缴纳企业所得税。

3、纳税人按要求向其机构所在地主管税务机关缴纳企业所得税后，机构地税收管理员于3个工作日内填报《以票控税反馈通知单》，经主管局长批准后传递信息。项目地税收管理员根据机构地发出的《以票控税反馈通知单》的相关信息，于3个工作日内向纳税人送达《解除收缴、停止发售发票决定书》，按程序恢复供应发票。

三、企业所得税管理

1. 企业所得税征收实行分类管理。对财务制度健全、会计核算规范、能按税法规定如实申报缴纳企业所得税的开发企业实行查账征收；对帐簿不健全、核算不真实、资料不完整、申报不准确、不符合查账征收条件的开发企业，实行核定征收。核定征收企业应税所得率为：市区15%、县（市）10%、经济适用住房3%。

2. 调整查账征收企业的所得税预征方法。开发企业预缴企业所得税时，按当期实际利润额预缴。实际利润额为按会计制度核算的利润总额，减除以前年度待弥补亏损、不征税收入、免税收入、加上开发企业本期取得预售收入，按规定计算出的预计利润额。

3. 房地产开发企业要及时结转收入，并按规定提供差异调整情况《税务鉴定报告》。

（1）开发产品完工后，开发企业应及时将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额，将其与预售收入毛利额的差额，计入完工年度的应纳税所得额。

（2）在年度纳税申报时，开发企业须报送有鉴定资质的中介机构出具的差异调整情况《税务鉴定报告》。

4. 及时传递信息，进行信息比对。项目地和机构地不在同一区、县（市）的，项目地主管税务机关要及时将开票信息、企业取得的收入和预售收入信息传递给机构地主管税务机关。机构地主管税务机关税收管理员将收到的信息与企业的所得税纳税申报进行比对，及时掌控企业的收入，比对分析企业取得的预售收入和销售收入是否足额预缴了企业所得税。税收管理员要定期进行核查，对申报不实、少缴税款的企业补征企业所得税。

四、项目现场巡查要求项目现场巡查，是项目地税务机关掌握项目的实际销售情况，与相关信息进行比对，督促纳税人及时、足额缴纳各项税款，防止企业占用税款，避免欠税问题发生的重要管理工作。

（一）建立税收管理员定期巡查记录制度。税收管理员每月对所管理的房地产项目进行巡查不得少于一次。每次巡查后要在项目管理软件中录入《房地产项目巡查记录表》，对巡查中发现的异常问题，要在表中加以记载，并对企业实施纳税评估。如发现纳税人有偷税、逃避追缴欠税、抗税或其他需要立案查处的税收违法行为嫌疑的，要按照联动机制的工作程序移交税务稽查部门处理。

（二）完善监督审核制度。税源管理科（股）长每月要查看税收管理员的巡查工作记录，并在每份巡查记录表中签署意见。对涉嫌偷税的，提出移交稽查的建议并及时上报主管局长。主管局长将上述涉嫌偷税的案件，批转稽查部门查处。

（三）加强对涉嫌偷税案件的查处力度。案源管理部门的案源管理岗要在巡查工作记录上签字。稽查人员要按房开项目进行税收稽查并分项入库。稽查部门要将稽查结果及时反馈税源管理科（股），税收管理员要将稽查结果记录《房地产项目巡查记录表》。

五、项目管理软件应用及相关岗位责任

（一）各区、县（市）辖区内的所有房地产项目，都必须纳入项目管理软件进行税收管理。负责房地产业税收管理工作的各岗位工作人员，必须熟练操作项目管理软件。税收管理员在进行项目登记时，要按照项目管理软件设计的内容，准确无误地填写各项目信息，完成项目管理软件设置的工作内容。

（二）办税服务厅相关岗位的工作人员，在受理房地产项目纳税人纳税申报、领购、代开发票等各项业务时，必须按规定填写项目代码或选择项目。

（三）税收管理员对所管理项目信息和数据的真实性、准确性承担主要责任，要经常核对软件中的各项数据，对错误信息和数据及时进行修订。对现有项目中的垃圾信息和不准确数据，要在2009年3月底前予以清除和更正。对没有清除和更正权限的数据，提出书面要求，由技术部门统一处理。各级领导岗位要对所管理项目信息和数据的真实性、准确性承担次要责任。

六、项目属地化管理的要求

（一）项目所在地的税收管理员要根据市局传递的或自行采集的房地产项目信息，及时进行项目巡查。确认信息有效的，自接到信息之日起15个工作日内为纳税人办理项目登记，纳入项目管理系统。各基层税务所（分局）的税收管理员要掌握本辖区内房开企业或分管企、事业单位新建房地产项目的登记情况，并根据具体情况进行处理或及时将信息传递给有关部门，防止漏征漏管。

（二）房开企业的机构地和项目地不在同一区、县（市）的，机构地主管税务机关必须为纳税人开具《外出经营管理证明》，并负责督促其及时到项目所在地税务机关办理报验登记。

（三）按照专业管理的原则，辖区内所有房地产项目，无论是房地产企业开发的，还是学校、机关以及其它企事业单位开发的，以及辖区内所有土地使用权转让行为，都要归口到房地产业税源管理部门利用项目管理软件进行专业化管理。

七、执法考核市局将项目管理工作中可量化的主要指标，纳入税收执法责任制管理信息系统。通过考核系统对项目登记、信息采集、信息传递、比对分析、疑点处理、工作巡查、预收款专用票据使用和纳税申报等环节进行适时监控。对未纳入考核系统的环节，通过抽查和稽查的方式进行考核，抽查面不低于10%。对执法过程中不依法征收、管理、稽查的税务人员，按照市局《税收执法过错追究工作规程（试行）》的规定，追究执法过错责任，涉及违纪的，移交监察部门处理。

二○○九年二月二十日