宁地税发〔2008〕71号 | 南京市地方税务局关于进一步加强房地产项目税收管理的意见

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南京市地方税务局关于进一步加强房地产项目税收管理的意见

各分局（局）、纳税服务中心、县局，市局机关各处室及所属事业单位：

为规范房地产开发行业税收秩序，实现一体化管理的目标，加强对房地产开发项目的税收征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其他相关的法律、法规、规章的规定，制定本意见。原《南京市地方税务局关于印发 进一步加强建筑房地产项目管理的意见的通知》（宁地税发〔2007〕164号文件）涉及房地产项目管理的有关规定与本意见不符的，按照本意见之规定执行。

一、适用范围

房地产开发企业在南京市范围内合法取得国有土地使用权，从事房地产开发、房地产交易的，其相关地方税收的征收管理，适用本意见。

本意见所称房地产开发，是指在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本意见所称房地产交易，是指转让房地产开发项目或者销售商品房的行为。

二、税收地域管辖

房地产相关税收的管辖依据《税收征收管理法》及细则和其他相关法律、法规、规章的有关规定执行。

(一)对于房地产项目涉及流转税的税收管辖权原则上由项目所在地主管税务机关管辖。对于其他税种的税收管辖权原则上由房地产开发企业机构所在地主管税务机关管辖。

(二)对于其他特殊条件下的税收管辖权，由南京地方税务局房地产行业税收管理领导小组依法指定。

(三)房地产开发企业开发项目所在地与企业机构所在地不在同一区、县级行政区域的，由项目分公司向项目所在地主管税务机关办理房地产项目登记，申请领购发票，申报缴纳流转税等事宜；房地产开发企业应按规定向机构所在地税务机关申报缴纳企业所得税、土地增值税、土地使用税等。

三、房地产项目登记管理

(一)房地产开发企业应在建筑工程合同签订之日起30日内向主管税务机关办理项目登记，如实填写《建筑业工程项目登记表》及附表，并提供下列证件、资料：

1、工程承发包合同、工程项目立项书原件及复印件；

2、建设工程规划许可证原件及复印件；

3、主管税务机关要求提供的其他有关证件及资料。

主管税务机关对于办理项目登记的房地产开发项目，应当赋予其项目登记编号。对于分期开发的项目，应当在项目登记编号后增加期次编号。

(二)房地产开发企业应自取得商品房预售许可证之日起30日内，向主管税务机关办理项目登记办理房地产项目销售登记，如实填写并报送《房地产项目新开工登记表》及附表。

(三)房地产开发项目登记内容发生变化的，应自登记内容发生变化之日起30日内，向主管税务机关办理项目变更手续。

1、房地产开发项目建筑工程项目信息发生变动的，应如实填写《建筑工程项目变更登记表》，同时缴回《建筑业工程项目登记表》并提供相关变更资料。主管税务机关审核后对其重新核发《建筑业工程项目登记表》。

2、房地产开发项目销售信息发生变动的，应重新填写并报送《房地产项目新开工登记表》及附表。

(四)房地产开发项目在建筑施工过程中，发生停缓建的，在决定停缓建之日起15日内，应到主管税务机关办理工程项目停缓建登记，填写《建筑业工程项目停缓建登记表》。在复建之日起10日内向主管税务机关办理复建手续及变更项目登记。

(五)对于房地产开发企业成立项目分公司进行房地产开发、销售的，应由房地产项目分公司向项目所在地税务机关办理各项房地产项目登记。房地产开发企业应将所有下属项目分公司以及其他关联企业情况如实向机构所在地税务机关反映。

四、发票管理

在南京市范围内销售房地产的，必须开具从南京市主管税务机关领购的《销售不动产统一发票(自开)》，或向南京市主管税务机关申请代开《销售不动产统一发票(代开)》。

房地产开发企业的纳税人资格认定和登记管理按照《南京市地方税务局关于建筑业房地产业纳税人资格认定和登记管理的意见》（宁地税发〔2007〕113号）规定执行。并做如下补充规定：

(一)、房地产开发企业销售房地产，在收取定金、预收款时应就实际收取金额开具销售不动产发票，在房地产交付环节开售总房款发票时，售房款的金额按照销售不动产的总金额开具，原预售定金和预付款发票可以不收回，但必须在发票上备注预售定金和预付款的发票号码和金额。

(二)、房地产开发企业应对房地产销售和发票开具情况建立明细登记。

(三)、代开票纳税人向税务机关申请代开销售不动产发票时应提供如下材料：

1、完税凭证（涉及减免税的，需提供减免税通知书）；

2、税务登记证副本；
3、《房地产项目新开工登记表》及附表、销售商品房合同，对超出合同金额的还需补充提供有关变更协议；

4、税务机关要求提供的其他材料

五、申报纳税管理

(一)房地产开发企业按规定向其主管税务机关办理纳税申报时，其应纳营业税、土地增值税应按房地产开发项目分别申报。

(二)南京市房地产开发企业在纳税申报时要将其在代开票环节先予缴纳的税款一并申报，对已纳税款部分不再缴纳税款。

六、日常管理

(一)市局负责统一规划和组织实施全市房地产行业税收信息化管理工作，建立、健全与同级投资、规划、国土、建设、房管、物价管理等各涉房管理部门的信息交换机制，建设房地产税收管理平台和涉房信息综合分析、应用平台，支撑一线税收征管，同时指导各区县税务机关的涉房信息交换工作；“三区两县”各全职能局应根据市局房地产管理要求和涉房信息交换要求，与区域内同级涉房管理部门建立、健全信息交换机制，并加强数据分析应用，支撑一线税收征管。

(二)各区县税务机关应有效落实税收管理员制度和重点税源管理机制，凡有在建、在售项目的房地产企业均纳入重点税源管理。对于列入重点税源管理的房地产开发企业的开发项目，税收管理员应按月监控，每月进行房地产重点税源针对性分析和预测，每季要上门实地查看项目开发、销售进度情况，并采集相关信息和资料。

(三)各区县税务机关对房地产开发项目应实施分环节的全程跟踪管理，建立房地产项目管理档案：

1、各区县税务机关应搜集和了解辖区内开发用地情况，对于房地产开发企业通过招拍挂或者协议转让获得的用于房地产开发的土地，自企业签订土地出让或转让合同之日起30日内，税收机关应采集相关信息填写《房地产开发用地信息表》，定期监控土地开发情况，在房地产项目取得投资主管部门出具的项目批准或核准文件并开始正式开发后，核实项目开发用地情况，归入房地产项目管理档案。

2、各区县税务机关应搜集和了解辖区内房地产开发项目立项情况，应自房地产开发企业领取建设工程规划许可证之日起30日内，采集相关信息，特别是项目分期开发情况，填写《房地产项目立项登记表》，对于整片土地分块开发的，注意将土地成本信息按项目施工分期归集，相关资料及时归入房地产项目管理档案。

3、各区县税务机关在房地产开发项目进入建设施工后，及时通知和督促房地产企业办理房地产项目登记和报送相关资料。在项目建设施工中，主管税务机关应按季度核实项目成本、费用发生情况，并与相关合同签订内容及相关发票开具信息进行比对，对于发现疑点应及时进行纳税评估，对故意隐瞒收入且拒不配合的，应及时移交稽查，对于评估和检查结果情况应归入房地产项目管理档案。

4、各区县税务机关应搜集和了解辖区内房地产管理部门预售许可发放情况，及时通知和督促房地产企业办理房地产项目销售登记并报送相关材料。在项目预售过程中，税务机关应按月监控预售进度，并与不动产发票开具情况和房地产管理部门售房合同登记情况、物价部门核价情况进行比对，对于发现疑点应及时进行纳税评估，对故意隐瞒收入且拒不配合的，应及时移交稽查，对于评估和检查结果情况应归入房地产项目管理档案。

5、各区县税务机关在完成对房地产开发项目的清算后，应将相关资料归入房地产项目管理档案。

㈣房地产开发项目所在地和房地产开发企业机构所在地在南京市范围内但不在同一区县的，项目所在地主管税务机关和机构所在地主管税务机关应当加强信息交流。

1、项目所在地主管税务机关应主动与机构所在地主管税务机关联系，每季度传递一次房地产开发企业销售商品房、开具发票及缴纳营业税的情况，机构所在地主管税务机关应做好土地增值税、企业所得税等税种的征缴情况的分析比对，并及时对疑点信息进行核查和处理。

2、房地产开发项目达到土地增值税或企业所得税清算条件的，项目所在地主管税务机关应在发现之日起10日内，通知机构所在地主管税务机关组织清算。在清算工作中，机构所在地主管税务机关需要到房地产开发企业项目公司进行调查的，应提前将调查内容和计划通知项目所在地税务机关，项目所在地税务机关应予以配合。对于项目开发企业不配合机构所在地税务机关履行征管职能的，由机构所在地税务机关提出申请，项目所在地税务机关应依法采取措施保证清算工作顺利推进。在清算开始后，机构所在地税务机关可以调用项目管理档案资料，清算完成后连同《房地产项目清算表》复印件交还项目管辖税务机关。

㈤在涉房管理信息交换逐步完善后，税务机关应逐步减少纳税人报送资料种类和数量，减轻纳税人负担。同时税务机关应加强涉房信息分析利用和相关信息化平台建设，支撑税收征管一线，提高工作效率，减轻工作强度。

七、房地产开发项目清算管理

对于南京市范围内的房地产开发项目，应以项目为单位进行税收清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

房地产开发企业应在房地产开发项目内的商品房全部销售完成后15日内，向项目所在地主管税务机关申请营业税清算。

房地产开发项目符合国税发〔2006〕187号文规定的清算条件的，房地产开发企业应到其机构所在地主管税务机关办理土地增值税清算。

房地产开发项目符合规定的企业所得税清算条件的，房地产开发企业应按国税发〔2006〕31号文规定到其机构所在地主管税务机关办理企业所得税清算。

项目清算完成后，主管税务机关应出具分税种的《房地产项目清算表》。

八、监督和争议解决

市局房地产行业管理领导小组将对各级税务机关房地产行业税收征管工作进行监督。各区县税务机关间发生争议，可以提请市局领导小组解决。

九、附则

(一)本意见自2007年12月1日起执行，由南京市地方税务局负责解释。各区、县税务机关可以在本意见规定内容的基础上，结合区域特点，制定细化实施意见，并报送市局备案。

(二)对于在集体土地上从事房地产开发、房地产交易的税收管理，参照本意见执行。

二○○八年四月二十九日