15号文背景下片区开发模式的创新思考

启金智库

15号文对片区开发融资的限制
（1）融资“靠山”消失：15号文明文规定“严禁政府新增隐性债务”，要求银行保险机构应严格尽职调查，不得向依靠财政资金偿还或提供担保、回购等信用支持的融资，不得接受政府通过各种形式会议出具的承诺或担保性质函件。片区开发融资担保受到限制。
（2）融资“筹码”取消：15号文要求“不得要求或接受以政府储备土地或者未依法履行划拨、出让、租赁、作价出资或者入股等公益程序的土地抵押、质押。不得提供以预期土地出让收入作为企业偿债资金来源的融资。”土地出让收益将难以作为融资的“筹码”。
（3）融资“主体”限制：15号文对政府融资进行了限制，要求政府“不得将融资服务作为政府购买服务内容”。政府独立融资进行开发限制增加，片区开发市场化进程进一步推进。
（4）融资“门槛”拔高：15号文要求“各银行保险机构要科学评估融资平台公司的财务能力和还款来源，重点审核收入的真实性、持续性和可行性，统筹考虑融资平台公司负债和偿债能力的匹配度”。融资对于片区项目的收入能力和开发运营要求将进一步提高。

15号文影响下，片区开发如何破题
（1）优化项目收益结构：片区开发的融资渠道进一步变窄，现有F+EPC模式面临政策风险。未来片区开发将步入“投资人+EPC+产业项目投资”的新模式。以投资代替融资，同时强化产业运营在总收益中的比例，优化总体收益结构及模式。

（2）拓宽多元融资渠道：除了片区开发前期常规的银行贷款、企业债融资和融资租赁融资外，片区开发主体可进一部拓宽项目融资的视野和渠道，积极探索发行REITS、项目收益债券等新型融资方式。在片区项目滚动开发的过程中以成熟项目收益反哺开发成本，为项目及时“输血”。

（3）做大企业资产规模：15号文的出台，进一步将地方政府债务与融资平台进行剥离。平台公司为了保证融资的合规性，未来可以通过整合政府经营性资产、公益性资产与经营性资产捆绑运作、收购外部优质资产等方式，做大做强资产规模，通过自身的资产去担保融资，以规避地方政府增加隐性债务的风险。

（4）挖掘持续造血能力：15号文加强了对项目收入来源的审核及评估，对项目可持续的收益提出了更高的要求。开发主体需要转换原有固定收益的思路，拓展运营收入的渠道和结构。理清项目一级开发（土地）、二级开发（物业）、三级开发（产业）的支撑逻辑和关系，实现精细化的运营管控，充分挖掘不同阶段，不同内容下的盈利模式和利益点。实现长期可持续的自身造血。
（5）强化前期顶层设计：在项目前期谋划的过程中，系统的考虑国土空间、城乡规划、区域市场、产业结构、企业规模与纳税、土地开发计划与投融资规划的实施方案和联系。在各个领域与环节与真正有经验的第三方专业机构合作，为项目的顺利推进“保驾护航”。
来源：CBRE世邦魏理仕
产融公会 & 启金智库 基于近期在 成都 和 郑州 举办的两期培训的经验，优化提升课程内容，将于 2021年11月26-28日在 上海 举办《融资平台公司转型发展、隐性债务化解和合规创新融资，综合性片区开发和城市更新投融资模式创新，项目包装策划与财务测算分析实务和案例高级研修班及闭门研讨会（第三期）》，本课程适合在城镇化投融资领域相关机构工作的各方面专业人士，包括但不限于：地方政府、财政、发改、住建、行业部门、融资平台、地方国企等属地机构，银行、证券、保险、信托、租赁等金融机构，建筑施工企业、房地产商、产业投资者、投资运营商等投资机构，法律、审计、工程咨询、投融资咨询、管理咨询等专业机构。
[产融公会]邀请 罗桂连博士 担任城镇化投融资学友会班主任，为各期学友建立共同的专属微信圈，形成多元化背景的学友们持续学习交流研讨合作携手共进的生态圈。诚邀您参加学习研讨！
【课程提纲】
第一讲、培育强政府投资公司实现“人产城”融合新发展格局
（时间：11月26日上午9:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：罗桂连博士，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任。
一、城镇化投融资环境分析
二、“人产城融合”的典型案例
三、强国企标杆案例
四、培育强政府投资公司举措及典型案例分析
五、牵头实施PPP模式要点及典型案例分析
六、总结
第二讲、政府隐性债务防控及片区土地一二三级开发项目策划及投融资实务和案例
（时间：11月26日下午13:30-16:30）
·主讲嘉宾：郭树锋，杭州城投建设有限公司副总经理。
一、城市建设项目策划储备与地方政府隐性债务
二、片区（土地）一级、二级、三级开发项目实操要点与难点
三、片区开发项目策划储备要点
四、片区开发实操要点和项目管理要点
五、土地出让收入划转税务征收对片开的影响
六、最新15号文的实操影响
第三讲、资本市场视角的地方平台公司融资体系构建与转型发展
（时间：11月27日上午09:00-12:00）
·主讲嘉宾：王言峰，和君资本高级合伙人。
一、平台公司发展面临的政策环境
二、平台公司投融资体系的构建
三、平台公司如何经营业务及转型
第四讲、基础设施项目现金流及财务分析要点、基建供应链金融收益权ABS的应用
（时间：11月27日下午13:30-16:30）
·主讲嘉宾：余文恭，上海段和段律师事务所合伙人。
一、以项目现金流为核心，设定基础设施项目财务边界
二、如何正确理解财务分析指标，并对项目进行正确及精细化的财务分析
三、基建供应链金融与收益权ABS
第五讲、平台公司基建投融资、防范新增隐性债务风险合规要点及“新政”背景下国企参与“片区开发、城市更新”的重点、难点及关键
（时间：11月28日上午09:00-12:00）
·主讲嘉宾：朱静，上海市联合律师事务所高级合伙人。
一、平台公司基建投融资现状-历史的使命与严管的形势
二、监管层面对平台公司投融资行为的合规要求
三、国有（平台）公司基建投融资与隐性债务风险
四、平台（国有）公司承接政府基础设施投资建设合规要点
六、ABO授权模式下的基建投融资与防范新增隐性债务风险
七、杜绝新增隐性债务的政策背景下，国有（平台）公司参与片区开发、城市更新的实操经验分享
八、平台公司基建投融资未来与展望
【闭门研讨会】融资平台公司转型发展、隐性债务化解和合规创新融资，综合性片区开发和城市更新投融资模式创新，项目包装策划与财务测算分析实务和案例闭门研讨会
（时间：11月28日下午13:30-17:00）
一、主持人发言：地方政府融资平台整合运作转型发展机遇
（时间：11月28日下午13:30-13:40）
·发言嘉宾：罗桂连博士。[产融公会]城镇化投融资学友会班主任。上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。曾经在上海城投集团、原中国保监会资金部、陕西金融控股集团和中咨公司等单位工作。
二、主题发言：社会资本与地方政府合作参与基础设施投资项目的模式创新及投融资困境突围
（时间：11月28日下午13:40-14:20）
·发言嘉宾：行业资深人士，具有丰富的基础设施投资实务经验。
三、主题发言：地方政府融资平台转型和股权投资经验介绍
（时间：11月28日下午14:20-15:00）
·发言嘉宾：许荣伟，上海君桐资本合伙人。曾任盐城东方集团党委委员、副总经理。江苏立霸实业股份有限公司监事、沈阳拓荆科技股份有限公司监事。
四、闭门研讨-分组总结
（时间：11月28日下午15:00-17:00）
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
▼

编号	时 间	地点	主 题
D074	2021年 11月 13-14日	上海	私募股权基金的投资尽调风控、募投管退设计、QFLP和S基金创新、SPAC上市并购实务和案例专题培训[点击查看详细介绍]
D075	2021年 11月 20-21日	北京+线上	新基建和数据中心IDC的投融建管退、5G+工业互联网等创新商业模式及不同区域落地实务和案例专题培训[点击查看详细介绍]
D076	2021年 11月 26-28日	上海	融资平台公司转型发展、隐性债务化解和合规创新融资，综合性片区开发和城市更新投融资模式创新，项目包装策划与财务测算分析实务和案例高级研修班及闭门研讨会（第三期）[点击查看详细介绍]
D077	2021年 12月 04-05日	郑州	土地新政解读、如何参与国土空间规划及争取建设用地指标、修改规划，做好集体土地入市、产业勾地与拿地风险规避指引专题实务培训 [点击查看详细介绍]
D077	2021年 12月 11-12日	上海	【困境地产 涅槃重生】房地产不良资产重组重整闭门研讨及高级研修班

启金部分学员机构