辽地税所〔2000〕252号 | 辽宁省地方税务局关于加强房地产开发企业企业所得税征管工作的通知

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辽宁省地方税务局关于加强房地产开发企业企业所得税征管工作的通知

各市地方税务局，省局直属局：

       为加强对房地产开发企业企业所得税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》和《国家税务总局关于印发＜企业所得税税前扣除办法〉的通知》（国税发〔2000〕84号）及有关税收政策规定，结合我省实际，对地方房地产开发企业企业所得税征管上的有关问题通知如下；

一、正确确定房地产开发企业实现的经营收入

房地产开发企业当年的经营收入按以下原则确定。

（一）企业结清销售款票据并与买受人签定合同（依据合同法规定订立的书面形式、口头形式和其他形式，下同），约定当年交付使用的商品销售，以结清的销售款确定为经营收入，以合同约定的交付使用时间确定为经营收入的实现；不开据房地产销售结算专用发票，而以预收款方式预收销售货款并且已经鉴定合同，约定当年交付使用的，将预收款确定为经营收入，将合同约定的交付使用时间确定为经营收入的实现；

（二）对开发的土地已转让和已交付使用的商品房采取分期收款办法的，按合同规定的收款金额和时间分次确定经营收入的实现。

（三）出租开发商品，应在出租合同规定日期收取租金，作为经营收入的实现。合同规定的收款日期已到，承租方未付租金的，仍应确定为经营收入的实现。

（四）对以物易物的房地产商品销售、关联方之间的房地产商品销售、将开发产品转作自用固定资产以及以房抵债、出售其他固定资产等，要按销售、转让同期、同质、同价之公允原则确定经营收入的实现。

（五）房地产开发企业接受委托建房屋和其他工程，不办理土地使用权过户手续的，按当年代建工程结算账单确定经营收入，以合同约定的当年交付使用时间（未签定合同的按当年实际交付使用日期）确定经营收入的实现；凡办理土地使用权过户手续的，按前款（一）、（二）之规定确定当年经营收入的实现。

（六）发生退货时，从收到退货之日冲减当期销售，经营收入随当期调减。

（七）房地产开发企业跨年度开发的项目和跨年度的代建工程均按其预收款和形象工程进度或工作量确定当年经营收入的实现。

二、正确确定房地产企业的经营成本和费用。

（一）房地产开发企业的经营成本一般包括：土地转让成本、商品销售成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本、出祖产品经营成本等。

（二）按照权责发生制和收入费用配比的原则，对已售出的房地产商品要及时结转成本和费用。对房地产开发企业不能划清已销售和未销售的房地产商品成本和费用的，要按已销售面积和未销售面积的比率及项目形象进度或工作量计算分劈成本和费用。跨年度的开发项目和代建工程均按形象工程进度或工作量和合法支出等确定经营成本和费用。

（三）房地产开发企业为开发房地产借入资金之借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本，开发产品完工之后，计入财务费用。在计算企业所得税时，对房地产企业同时进行多个开发项目，对未按开发项目合理分摊长期和短期借款费用的，不许将借款费用全部确定为财务费用而直接进入损益，要按不同项目的开发面积进行合理的分配。从而确定已完工项目和未完工项目各自负担的借款费用。在此基础上合理确定房地产企业的经营成本和费用。

（四）未经财政部门批准提取公共设施配套费的房地产开发企业、房地产开发企业单独立项且已落实投资来源、能够随同开发产品有偿转让的公共配套设施，均不许从开发成本中预提公共配套设施费。已提取的，要进行纳税调整；经财政部门批准允许提取公共设施配套费的企业，其提取公共设施配套费在纳税年度没有投入到公共设施建设中的预提部分，也要进行纳税调整。

（五）房地产开发企业的成本计算方法、间接成本分配方法、存货计价方法一经研究，不得随意改变。如确需改变的，应在下一年度开始前报到主管税务机关备案。否则，对影响应纳税所得额的，税务机关有权进行纳税调整。

三、要加强对房地产开发企业的征收管理。

（一）房地产开发企业在纳税年度内，不论其开发工程或代建工程是否完工，是否办理工程竣工决算或结算手续，必须按上述规定确定已实现的经营收入、经营成本和费用，并按月、季申报预缴企业所得税，年度终了4个月内进行汇算清缴。未按期进行纳税申报和虚假申报的，要按税收征收管理法的规定进行处罚。

（二）房地产开发企业不能按上述规定准确确定收入和成本费用的，主管税务机关可按国税发〔2000〕38号和辽地税所〔2000〕86号文件精神，对其实行核定征收。

四、各地可在本通知精神的基础上，制定房地产开发企业企业所得税的具体管理办法或规定。

五、本通知从2000年1月2日起执行。