大地税发〔2002〕99号 | 大连市地方税务局关于印发《加强房地产开发企业企业所得税征收管理的若干规定》的通知

8699

大连市地方税务局关于印发《加强房地产开发企业企业所得税征收管理的若干规定》的通知

【注：根据大连市地方税务局转发《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》的通知(大地税发〔2003〕215号)，本文件第二条“关于规范房地产开发企业实行核定征收企业所得税的有关规定”自2004年1月1日起失效。】

　　为进一步规范房地产开发企业企业所得税的管理工作，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》、《中华人民共和国税收征收管理法》和《关于核定征收企业所得税暂行办法》(国税发〔2000〕38号文件)等有关规定，参照现行财务会计制度并结合我市实际情况，特制定本规定。

　　一、关于规范房地产开发企业的收入、成本费用支出核算的有关规定

　　各房地产开发企业应按照有关法律、行政法规、财政、税务部门的规定设置帐簿，根据合法 、合规、有效的凭证记帐，并准确核算。

　　(一)经营收入及时间的确认

　　1.对于房地产开发企业开具房地产销售结算专用发票，以房地产销售结算专用发票的开具 时间和金额为经营收入的实现;

　　2.对在银行以按揭方式销售商品房的，以交付使用、并开具销售结算发票的时间和金额为 经营收入的实现;

　　3.对于房地产开发企业开发的商品房已经完工并具备交付使用条件的，若没有开具销售结算专用发票，应以合同约定的交付使用期限和合同约定的金额为经营收入的实现;若合同规定以分期收款方式销售商品房的，以合同约定的收款时间和金额按次确定经营收入的实现;

　　4.对于合作联建、委托代建的房屋和其他工程的被合作、被委托的房地产开发公司，若房屋或其他工程已经完工并具备交付使用条件，已开具价款结算发票的，按结算发票的时间和金额确定经营收入的实现;没有开具结算发票的，按合同约定的结清价款时间和金额确定经营收入的实现;对于房地产开发企业以房抵材料款、工程款、关联方之间的房地产商品销售以及非公益性捐赠等，均应视同销售，以销售、转让同期、同质、同类商品房的市场价值或近期市场价值或公允价值及合同约定的结清价款时间确定经营收入的实现。

　　(二)经营成本、期间费用的确认

　　1.经营成本。房地产开发企业的经营成本包括：土地转让成本、商品销售成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本、出租产品经营成本等。

　　期间费用。房地产开发企业的期间费用包括：管理费用、财务费用、销售费用等。

　　房地产开发企业的经营成本和期间费用按权责发生制原则和与收入相配比原则来确认。

　　2.借款费用。房地产开发企业为开发房地产所发生的借款费用，在房地产完工之前，计入开发成本;房地产完工之后，计入财务费用。对于同时开发多个项目的房地产开发企业，应明确核算每个项目的借款费用。如果核算不清，应按不同开发项目的开发面积、投资比重或其他合理的方法对借款费用进行分配，以确定应计入开发成本和财务费用的数额。

　　3.预提的配套设施费(指绿化、道路建设、学校、医院等)。房地产开发企业预提的配套设施费，应按规划部门批准的相关方案(文件)和国家规定预算定额确定的标准和该项目已完工建筑面积的比例来提取，年终时可保留余额。对该项目提取的配套设施费，在项目完工2年内没有用来配套设施建设的，其影响应纳税所得额的部分，应予以纳税调整。

　　4.房地产开发企业按预收售房款缴纳的营业税金及附加、土地增值税等应按相配比原则，在结转销售收入的同时结转相对应的税金及附加。

　　5.对房地产开发企业没有销售的商品房(含自用、出租)，其开发成本不得结转到商品房的销售成本中。

　　6.房地产开发企业的成本、费用的核算、结转、分配等财务处理方法，不得随意改变，如确需改变的，应当在下一个开发项目开工之前，将新的财务会计处理方法报主管税务机关备案。

　　(三)房地产开发企业企业所得税的征收管理

　　1.房地产开发企业应按上述规定准确核算经营收入、经营成本和期间费用，并按月或季申报预缴企业所得税，年终进行汇算清缴。对按季或按月不能正确核算出经营成果的，可以按上一年度应纳税所得额的1/4或1/12或经主管税务机关认可的其他方法分期(季或月)预缴所得税。预缴方法一经确定，不得随意改变。

　　2.房地产开发企业应按开发项目分别核算经营收入、经营成本、间接费用，不允许不同的开发项目间的经营成本和间接费用混合核算。对不能准确划分的开发项目间的经营成本和间接费用，在计算应纳税所得额时，税务机关有权按开发面积结合实际情况合理进行划分。

　　二、关于规范对房地产开发企业实行核定征收企业所得税的有关规定

　　(一)房地产开发企业具有下列情形之一的，应采取核定征收的方式征收企业所得税：

　　1.税收法律、法规规定应设置但未设置帐簿的;

　　2.只能准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用开支不能准确核算或查实的 ;

　　3.只能准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算或查实的;

　　4.收入总额及成本费用支出均不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确、完整 的纳税资料，难以查实的;

　　5.帐目设置和核算虽然符合规定，但并未按规定保存有关帐簿、凭证及有关纳税资料的 ;

　　6.发生纳税义务，未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申 报，逾期仍不申报的。

　　针对房地产开发企业目前财务核算状况和行业特点，对符合上述1、4、5、6条其中一条的房地产开发企业应采取定额方式征收企业所得税。

　　对符合上述2或3条的房地产开发企业应采取定率方式征收企业所得税。

　　(二)采用定额征收方式征收企业所得税是指税务机关先核定其营业收入，再按15%的应税所得率确定应纳税所得额和应纳税额的方法。

　　核定营业收入包括核定商品房销售收入和核定其他营业收入。

　　核定的商品房销售收入是根据大连市划分的地区类别、缴纳的土地出让金、房屋结构、建筑成本等相关因素核定出的商品房的销售价格与销售面积的乘积，计算公式为：

　　核定商品房销售收入=核定的销售价格×销售面积

　　核定其他营业收入是根据同类、同期、同质等相关性因素核定出企业已实际发生土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租产品租金收入等营业收入。

　　(三)采用定率征收企业所得税是指房地产开发企业根据纳税年度内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按税务机关核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的办法。

　　收入或成本费用按本办法第一条第(一)款或第(二)款的有关规定执行。

　　(四)实行定率征收企业所得税的房地产开发企业，其应纳所得税额的计算公式如下：

　　应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率

　　应纳税所得额=收入总额×应税所得率

　　或应纳税所得额=成本费用支出额/(1-应税所得率)×应税所得率

　　我市房地产开发企业的应税所得率暂定为15%。

　　(五)房地产开发企业所得税核定征收方式一经确定，除发生下列情况外，一个纳税年度内 不得调整：

　　1.实行改组改制;

　　2.生产经营范围、主营业务发生重大变化的;

　　3.因遭受风、火、水、震等人力不可抗拒灾害。

　　(六)实行核定征收企业所得税办法的房地产开发企业，应按下列规定进行纳税申报：

　　1.实行按月或者季预缴，年终汇算清缴的办法申报纳税。预缴期限由主管税务机关根据纳 税人应纳税额的大小确定;

　　2.纳税人预缴所得税时，应依据确定的应税所得率计算所属期实际应缴纳的税额进行预缴。按实际数预缴有困难的，可按上一纳税年度应纳所得税额的1/12或1/4，或者经主管税务机关认可的其他方法分期预缴。预缴方法一经确定，不得随意改变;

　　3.纳税人预缴所得税或年终进行所得税汇算清缴时，应按规定填制预缴所得税申报表或《企业所得税纳税申报表》，并在规定的时限内报送主管税务机关。该类纳税人在填制预缴所得税申报表或《企业所得税纳税申报表》时，只需填写收入总额(或成本费用)、应纳税所得额、适用税率和应纳税额等相关项目，并在备注栏中注明实行的征收方法及应税所得率。

　　(七)核定征收企业所得税的房地产开发企业的日常管理

　　1.各主管税务机关应认真组织、做好辖区内所有房地产开发企业征收方式的鉴定工作。鉴定工作必须严肃、认真，以事实为依据，按照规定结合以往财务会计核算状况和纳税情况以及改进状况进行。鉴定工作的程序和方法，按照大地税发〔2000〕20号文件的规定办理。

　　2.房地产开发企业在实行核定征收企业所得税期间不得享受各项企业所得税的税收优惠政策;核定征收期间及以前所形成的亏损，也不得用以后年度的应纳税所得额进行弥补。

　　3.实行核定方式征收企业所得税后，房地产开发企业仍要按行业统一规定加强对应税收入、成本、费用的核算，不得因实行核定征收而削弱和替代财务管理和会计核算工作。各主管税务机关要全面分析、掌握房地产开发企业的生产经营、财务管理、履行纳税义务等情况， 加对房地产开发企业的管理。

　　4.针对房地产开发企业生产经营、财务管理、履行纳税义务等情况及存在的问题，各主管税务机关有义务帮助、督促其建帐建制，改善经营管理，并积极引导其向自行申报、税务机 关查帐征收方式过渡。

　　三、本规定未尽事宜按照大地税发〔2000〕78号文件、大地税发〔2000〕20号文件及其它政策规定执行。

　　四、本规定自2002年1月1日起执行。