大地税函〔2009〕77号 | 辽宁省大连市地方税务局关于明确房地产开发经营业务企业所得税相关问题的通知

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辽宁省大连市地方税务局关于明确房地产开发经营业务企业所得税相关问题的通知

【注：根据《大连市地方税务局、大连市地方税务局关于公布失效废止税收规范性文件目录的公告》(大连市地方税务局公告2016年第8号)，本文自2016年10月14日起全文失效。】

各基层局：

　　为贯彻执行《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)，现就房地产开发业务企业所得税相关问题规定如下：

　　一、未完工开发产品的计税毛利率的确定

　　1.属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为9%;经济适用房、限价房和危改房必须有相关部门的批准文件以及其他相关证明材料。

　　2.其他开发项目的计税毛利率为20%.

　　二、广告费、业务宣传费、业务招待费的处理

　　1.企业销售未完工开发产品取得的收入，应作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数。开发产品完工后，计算广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的基数时，应扣除未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入。

　　2.对2007年底前按《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)规定摊销业务招待费的企业，其尚未摊销的部分可继续向后结转，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。

　　三、未完工开发产品计税毛利额计入应纳税所得额的计算

　　企业销售未完工开发产品取得的收入(包括预收款定金、预约保证金、合同保证金)等按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整增加额计入当期应纳税所得额。

　　开发产品完工后，企业应及时将未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入并按规定结算其计税成本，同时对其对应的预计毛利额扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整减少额并入当期应纳税所得额。

　　计算公式为：

　　本期纳税调整增加额=∑[本期销售未完工开发产品收入×预计计税毛利率-(本期销售未完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入缴纳的土地增值税)]

　　本期纳税调整减少额=∑[本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入额×预计计税毛利率-(本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的土地增值税)]

　　开发产品完工后，未完工开发产品收入结转完工开发产品收入时，纳税调整减少额应与纳税调整增加额相等。

　　四、申报表的填报

　　1.季(月)度预缴申报

　　本期纳税调整增加额、本期纳税调整减少额应正、负数计入《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》第4行“实际利润额”。

　　2.年度汇算清缴申报

　　“本期纳税调整增加额”计入年度纳税申报表附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第3栏“调增金额”。

　　“本期纳税调整减少额”计入年度纳税申报表附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第4栏“调减金额”。

　　“销售未完工开发产品取得的收入”计入年度纳税申报表附表八《广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表》第4行“本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售(营业)收入”。

　　《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类)》第3行“营业税金及附加”填报完工开发产品收入缴纳的“营业税、城市维护建设税、土地增值税和教育费附加”等相关税费。

　　五、应交政府的报批报建费用、物业完善费用

　　企业应根据国家法律法规及市政府文件规定上交报批报建费用。按《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定预提的报批报建费用、物业完善费用，应在开发项目完工后的2个纳税年度的12月31日前支付。对逾期仍未支付的报批报建费用、物业完善费用，应在当年的汇算清缴期内并入当期应纳税所得额。

　　六、其他

　　1.企业在开工之前应按《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第二十六条规定，合理确定其成本对象，并报主管地税局备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆;确需改变成本对象的，应在更改前征得主管地税局同意并重新履行备案手续。

　　2.企业的土地成本，一般按占地面积法进行分配，确需结合建筑面积法、直接成本法、预算造价法分配土地成本的，应商主管地税局同意并履行备案手续。

　　上述备案程序按《大连市地方税务局关于明确企业所得税税收优惠和税前扣除项目管理规定的通知》(大地税函〔2009〕56号)规定执行。

　　本通知自2008年1月1日起开始执行。

　　附件：成本对象及土地成本分配方法备案表(略)