锦州市地方税务局、锦州市国家税务局关于房地产开发、建筑安装企业所得税征管问题的公告2011年第1号 | 锦州市地方税务局、锦州市国家税务局关于房地产开发、建筑安装企业所得税征管问题的公告

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锦州市地方税务局、锦州市国家税务局关于房地产开发、建筑安装企业所得税征管问题的公告

各县（市）、区地方税务局、国家税务局，市地税局、国税局各分局、稽查局：

       为进一步规范房地产开发、建筑安装企业税收秩序，强化房地产开发、建筑安装企业所得税的征收管理，充分发挥税收的调控作用，促进其健康发展。根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）、国家税务总局《关于跨地区经营建筑安装企业所得税征收管理问题的通知》（国税函〔2010〕156号）、国家税务总局《关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法〉的通知》（国税发〔2008〕28号）等有关法律、法规规定，现就房地产开发、建筑安装企业所得税征收管理有关问题明确如下:

一、加强房地产开发、建筑安装企业跨区域经营税收管理

（一）对于跨区域（包括县（市）、区）经营的分支机构（含项目经理部），按照其企业所得税的征管部门应与总机构企业所得税征管部门相一致的原则，确定由国税局或地税局进行征收企业所得税。

（二）锦州域外房地产开发、建筑安装企业在我市从事生产经营的，应向项目所在地主管税务机关提供《外出经营活动管理证明》（以下简称《外管证》）。未在机构所在地主管地税机关开具《外管证》的，要责令限期改正，逾期未改正的，按照独立纳税人就地缴纳企业所得税。

（三）锦州市管辖范围内的房地产开发、建筑安装企业跨县（市）、区经营的，按下列程序办理征管事宜：

       房地产开发、建筑安装企业工程完工后,到机构所在地主管地税机关缴销《外管证》。对未按规定缴销《外管证》，或者虽已缴销《外管证》但未入账核算跨县（市）、区经营业务的，机构所在地主管税务机关对房地产开发企业暂按开具《外管证》工程项目金额10%的应税所得率计算征收企业所得税，对建筑安装企业暂按开具《外管证》工程项目金额8%的应税所得率计算征收企业所得税，待实际收入确定后，按实际收入计算征收企业所得税，多退少补。企业未能提供《外管证》的，项目所在地主管地税机关可以依据实际收入对房地产开发企业按10%、建筑安装企业按8%的应税所得率计算征收企业所得税。

（四）各主管税务机关应严格按照《国家税务总局关于跨地区经营建筑安装企业所得税征收管理问题的通知》（国税函〔2010〕156号）规定对跨地区经营企业实施管理。建筑安装企业总机构直接管理的，跨地区设立的项目部，应按项目实际经营收入的0.2%，按月或按季由项目部向所在地主管税务机关预缴企业所得税。

（五）实行总分机构体制锦州地区以外的建筑安装企业应严格按照《国家税务总局关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法〉的通知》（国税发〔2008〕28号）文件规定计算缴纳企业所得税。

二、加强企业所得税征管，防止税款流失

（一）加强房地产开发企业所得税征收管理

1、房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，以企业与购房户签订《商品房预售合同》、《商品房销售合同》取得的收入为计税收入，按2%预征率预征企业所得税，属于经济适用房、限价房和危改房项目核算按1%预征率预征企业所得税，年终汇算清缴。

2、凡已完工开发产品未按规定及时结算计税成本，主管税务机关可对符合完工条件的开发产品按应结转营业收入的85%确定其计税成本，据此进行纳税处理。

3、房地产开发企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，主管税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，但不得事先确定企业所得税按核定征收方式进行征收管理。房地产开发企业应按开发项目单独进行财务核算，未进行项目核算造成账目混乱难以查实真实的收入、成本、费用的，可按规定的应税所得率计算企业所得税。

4、房地产开发企业开发的产品，无论是否工程质量通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续，当企业开始办理产品交付手续（包括入住手续），或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已完工。

5、房地产开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益、权利时确认收入（或利润）的实现。

6、开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益，企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。财政部门拨付给企业的各项政府补助及减免的各项税费按相关规定处理。对随同商品房销售或单独销售的车库（位）、阁楼、仓房、地下室、阳光房等附属设施取得的收入，及更名费（过户费）计入开发产品销售收入。

（二）严格确定建筑安装企业所得税征收方式，加强分包企业所得税管理。

1、具备下列条件的纳税人，应实行查账征收。

（1）按照相关法律法规设置账簿，并按照规定保存有关账簿、凭证及纳税资料的。

（2）工程项目施工设计、质量控制、财务收支、成本控制计划等资料完整；原始支出凭据真实合法，能够准确核算收入总额、成本、费用支出的。

（3）能够对本单位施工工程项目合同签订、竣工验收，工程决算、工程款资金流向等环节实施全程管理及监控；年度终了后能够准确提供已完工工程量、未完工工程量或竣工决算等情况的。

（4）能够向主管税务机关提供真实准确完整的纳税资料，依法履行纳税义务的。

2、对日常管理或在税务稽查工作中发现的不符合查账征收条件以及税收负担率低于1%，又无正当理由的企业，可按照《辽宁省企业所得税核定征收实施办法（暂行）》（辽国税发〔2009〕42 号）的规定核定其应纳税额，企业所得税征收方式要按照有关工作程序及时调整。

3、加强分包项目管理。建筑安装企业将其承接的工程项目部分或全部分包他人经营的，总包方能提供《外管证》，分包方无法提供的，分包方须就地缴纳企业所得税。

三、强化专项管理，促进诚信纳税

       为促进房地产开发、建筑安装企业诚信纳税，对企业所得税实际税收负担率房地产开发企业低于2%、建筑安装企业低于1%且无特殊理由的，或者发现有少计收入、虚列成本等涉税违法行为，要加大稽查打击力度，提升企业对税收法律、法规的执行力。对未严格执行税收法律、法规及房地产开发、建筑安装企业有关规定的，将按《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定严肃处理，情节严重的，予以曝光，构成犯罪的，移送公安机关，依法追究刑事责任。

四、本公告自2011年7月1日起施行。

二○一一年五月三十日