京地税二〔1996〕240号 | 北京市地方税务局关于土地增值税若干征收管理问题的通知

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北京市地方税务局关于土地增值税若干征收管理问题的通知

【注：根据《北京市地方税务局关于优化税收业务流程有关问题的公告》（北京市地方税务局2010年第3号公告）本文附件3第三条自2010年8月31日起失效、《北京市地方税务局关于公布全文失效废止和部分失效废止的税收规范性文件目录的公告》（北京市地方税务局公告2011年第15号），本文第一条第一款自2011年9月26日起失效。】

区、县地方税务局、各分局，市局各直属单位：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）其及《实施细则》和财政部、国家税务总局财税字〔1995〕48号《关于土地增值税一些若干具体问题规定的通知》、财法字〔1995〕7号《关于对一九九四年一月一日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》和北京市人民政府京政发（〔1996〕7号《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》文件精神，结合北京市具体情况，对土地增值税若干征收管理问题通知如下：

一、关于纳税人办理纳税登记和纳税申报手续问题

1、按照土地增值税有关规定，凡有转让土地使用权和房地产行为并取得收入的单位和个人，都要按规定到房地产座落地地方主管税务机关办理纳税登记和纳税申报手续。一个建设项目不论转让次数的多少，只办理一次纳税登记手续。【此条款失效】
2、专门从事房地产开发以及主管或兼营房地产开发业务的单位，应在签订房地产开发合同（或立项）后7日内办理纳税登记手续，在签订转让合同并取得收入后7日内填报土地增值税纳税申报表。如因经常发生房地产转让而难以在每次转让以后申报的，由纳税人提出申请，经地方主管税务机关批准，可于季度终了后7日内办理纳税申报手续。转让存量房地产的单位和个人，应在办理房地产买卖契约为后7日内填报《土地增值税纳税申报表》。

3、凡在1994年1月1日前签订房地产开发合同或已立项并已按规定投入资金进行开发的，在1994年1月1日至1998年12月31日期间首次转让房地产的，免征土地增值税，签订合同以有偿受让土地合同之日为准，并按下列规定办理登记，申报手续。

（1）在1994年1月1日至1996年9月30日期间首次转让房地产并取得收入的单位，应于1996年9月30日前到地方主管税务机关补办免税手续。

（2）在1996年10月1日以后首次转让房地产并取得收入的单位，应于取得转让收入后7日内到地方主管税务机关办理免税手续。

4、凡在1994年1月1日—1996年9月30日期间签订的房地产开发合同（或立项）的单位，应于1996年9月30日前到地方主管税务机关补办纳税登记手续。

5、凡在1994年1月1日至实施细则发布之日期间取得的房地产转让收入，经市政府批准暂缓征收土地增值税，纳税人应于1996年9月30日前到地方主管税务机关补办缓交土地增值税手续。

凡在实施细则发布之日至1996年9月30日期间取得的房地产转让收入，纳税人应于1996年9月30日前到地方主管税务机关补办纳免税手续。

6、对符合《暂行条例》和《实施细则》中减免税规定的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅；个人转让居住满三年未满五年，满五年或五年以上的自住房；因实施城市规划、国家建设需要由纳税人自行转让房地产及国家依法征用、收回的房地产亦应按规定的程序办理减免税申请审批手续（具体操作规程和免税证明附后）。

二、关于纳税环节问题

土地增值税的纳税义务发生时间为纳税人取得房地产转让收入和取得预售房地产价款的当天。

三、关于纳税期限问题

土地增值税的纳税期限为纳税人办理纳税申报手续后3日内。

四、关于预征土地增值税问题

对房地产开发企业在项目全部竣工清算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因，而无法据实计算土地增值税的，可采取预征的办法组织征收，其预征方法为：

1、纳税人预售标准住宅，依预售收入的0.5%预征土地增值税，年度结利后一个月内和项目竣工清算后2个月内到地方主管税务机关汇算清缴，多退少补，清算期限为3年。

2、纳税人预售非普通标准住宅、别墅、公寓、宾馆、饭店、办公写字楼等其他房地产，依预售收入按规定比例预征土地增值税，年度结利后一个月内和项目竣工清算后2个月内到地方主管税务机关汇算清缴，多退少补，清算期限为3年。

预征率如下：

转让房地产项目 宾馆、饭店、办公、写字楼　公寓、别墅 3%

非普通标准住宅 2%

其他预征率 　 1%

五、关于成片开发、分期分批转让房地产如何计算扣除项目问题

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，其扣除项目金额的确定，原则上按建筑面积计算分摊，如采取其它方式计算分摊的，须报经地方主管税务机关确认同意后执行。

六、关于转让新建房屋如何计算扣除项目金额问题纳税人取得新建房在一年以内转让的，以取得房地产时所支付的价格为扣除项目金额，如有其他资金投入的，按评估价格计算扣除。

七、关于加计20%扣除方法问题

对预售商品房的房地产开发企业，其加计20%扣除，采取项目年终结利和竣工清算税款时一并扣除的方法。

八、关于计税单位问题

根据《实施细则》第八条规定，房地产综合开发企业应依照财务会计制度规定的基本核算项目或核算对象为计税单位。但以“开发小区”为计税单位的房地产综合开发企业，对“开发小区”内的别墅、公寓、办公写字楼、宾馆饭店、非普通标准住宅等其他房地产，应分别按单位工程（栋号）计算缴纳土地增值税。普通标准住宅与其他公建房成本划分不清的，一律按规定征税。成本核算单位一经确定，在土地增值税未清算之前，不得变动。

九、关于委托有关部门代征土地增值税问题。

对于单位和个人转让存量房地产，由于税源零散，采取委托有关部门代征的方式，具体代征办法另行规定。

附件：1.关于办理出售普通标准住宅免税申报审批手续的操作规程（普通标准住宅审核表）

2.关于办理国家征用、收回房地产免税审批手续的操作规程

3.关于办理实施城市规划、国家建设需要转让房地产免税申报审批手续的操作规程

4.关于办理转让自用住房减（免）税审批手续的操作规程

5.一九九四年元月一日前签订房地产开发合同（或立项）定期免税证明

6.暂缓征税证明

一九九六年六月五日

附件1：关于办理出售普通标准住宅免税申报审批手续的操作规程

一、本操作规程适用于符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《北京市“九五”住宅建设标准》规定的普通标准住宅转让行为。

二、凡在本市开发建造并出售普通标准住宅的纳税人，应按规定到地方主管税务机关办理纳税登记手续的同时，持建设项目计划文件、普通标准住宅设计图纸（包括：建筑面积、使用面积、住宅装修标准、住宅设备标准）等有关证明材料办理普通标准住宅认定手续，并根据税务机关要求填写《普通标准住宅审核表》（附后）。

三、地方主管税务机关根据土地增值税有关政策规定，《北京市“九五”住宅建设标准》、市建委有关住宅初装修标准及建设项目计划文件、普通标准住宅设计图纸及纳税人填写的《普通标准住宅审核表》进行审核。审核无误确认后，签署意见并加盖公章。

四、纳税人预售普通标准住宅，在取得收入后7日内到地方主管税务机关填报《土地增值税纳税申报表》，经税务机关审核批准后，按预售收入的0.5%预征土地增值税。待年度结算后一个月内和项目竣工清算后两个月内持建设项目计划文件、普通标准住宅设计图纸、普通标准住宅审核表、当期财务报表、土地增值税纳税申报表和项目竣工验收报告（项目竣工清算后携带）到地方主管税务机关办理汇算清交手续。

纳税人销售普通标准住宅，在取得销售收入后7日内，持建设项目计划文件、普通标准住宅设计图纸、普通标准住宅审核表、当期财务报表到地方税务机关填报《土地增值税纳税申报表》。经主管税务机关核实，对增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅免征土地增值税。

五、未经地方主管税务机关认定的，不得享受普通标准住宅的优惠政策。

附件2：关于办理国家征用、收回房地产免税审批手续的操作规程

一、本操作规程适用于因国家建设需要被依法征用、收回房地产的行为。

二、因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用房产或收回土地使用权的纳税人，在取得政府征用收回房地产文件后一个月内，到地方主管税务机关办理土地增值税免税审批手续。

三、地方主管税务机关在接到纳税人提供的有关文件资料后7日内进行审核，审核无误后开具《国家征用、收回房地产免税证明》（附后）并加盖公章。

四、纳税人凭审核盖章后的《国家征用、收回房地产免税证明》享受土地增值税免税规定。未经地方主管税务机关审核批准的，一律不享受有关优惠政策。

国家征用、收回房地产免税证明

_________单位：

你单位所拥有的位于_______的房地产因城市实施规划，国家建设的需要被依法征用，按照有关规定免征土地增值税，特此证明。

________区（县）__________地方税务局

年 月 日（签章）

附件3：关于办理因实施城市规划、国家建设需要转让房地产免税申报审批手续的操作规程

一、本操作规程适用于因实施城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的行为。

二、纳税人在转让原房地产的协议书被批准后一个月内，持规划建设方案、污染扰民搬迁项目计划书、转让房地产协议书等有关证明文件到北京市经委环保处领《国家征用、收回及搬迁企业转让房地产免征土地增值税审批表》（以下简称《审批表》，附后），一式四份，由市经委、主管总公司、局、办签署意见并加盖公章。

三、纳税人在取得有关部门审批后的《审批表》7日内持此表及上述证明文件到地方主管税务机关办理申请免税手续。【此条款失效】

四、地方主管税务机关对纳税人提交的《审批表》及有关证明文件在7日内进行审核，签署意见并加盖公章，报市地方税务局审批。

五、市地方税务局对《审批表》及有关材料在7日内进行审核，签署意见并加盖公章后留存一份，其余分别退回地方主管税务机关、市经委及纳税人各一份。

六、纳税人凭审核同意的《审批表》享受土地增值税免税规定。未经地方税务机关批准的一律不得享受有关优惠政策。

附件4：关于办理转让用住房减（免）税审批手续的操作规程

一、本操作规程适用于纳税人转让居住满3年不满5年和居住满5年或5年以上自用住房的行为。

二、纳税人在房屋土地管理部门办理买卖契约后7日内，持房屋土地管理部门出具的居住年限证明、房屋产权证明、房地产买卖契约、房地产价格评估报告等有关证明材料及《土地增值税纳税申报》到地方主管税务机关办理有关减（免）税审批手续。

三、地方主管税务机关对纳税人转让居住满5年或5年以上自用住房在7日内进行审核，审核无误后开具《免税证明》（附后）。

对转让居住满3年未满5年的自用住房，地方主管税务机关在确认评估价格无误后减半征收土地增值税。

四、纳税人持《免税证明》或《纳税凭证》到房屋土地管理部门办理房地产权属变更手续。

五、未经地方主管税务机关审核认定居住年限的自用住房，不得享受有关减税或免税优惠政策。

免税证明

________市、区（县）房屋土地管理部门：

__________于 年 月 日转让位于______的自用住房，经我们审核，其居住已满5年。按照有关规定免征土地增值税，请予办理房地产权属过户手续。

_______区（县）_______地方税务局

年 月 日（签章）

附件5：一九九四年元月一日前签订房地产开发合同（或立项）定期免税证明

________单位，经我部门调查核实，你单位与____于 年 月 日签订____合同，并已按规定对位于________的房地产进行投资开发。该房地产于 年 月 日首次进行转让，按照有关规定免征土地增值税，特此证明，请持此证明办理房地产权属过户手续。

____区（县）____地方税务局

年 月 日（签章）

附件6：暂缓征税证明

______单位：

你单位与________于19 年 月 日签订_______合同（协议）对________地区的房地产在19 年 月 日内以______万元价格已经转让，按照有关规定，暂缓征收土地增值税，特此证明。请持此证明办理房地产权属过户手续。

_______区（县）_______地方税务局

年 月 日（签章）