关于契税缴纳的这些问题您了解吗？

辽宁政策君

01

为什么契税申报的基本单位是不动产单元？
根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则规定，不动产单元是权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，且不动产单元具有唯一编码。为进一步提升契税纳税申报的规范性，便于纳税人理解和办理，并与不动产登记有关规定统一衔接，《国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》（国家税务总局公告2021年第25号）明确了纳税人申报契税的基本单位为不动产单元。
  因共有不动产份额变化或者增减共有人导致土地、房屋权属转移的，纳税人也应以不动产单元为单位申报契税。

【例】自然人A整体购买某幢住宅楼。在办理不动产权属登记时，不动产登记机构将该幢住宅楼登记为2个不动产单元，则A应就2个不动产单元分别向税务机关申报契税。

02

房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）申报契税时如何确定适用税率、计税依据等？
房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。
03

房屋或者土地使用权互换的，契税计税依据如何确定？
土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的（以市场价格为准），互换双方计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。土地使用权互换、房屋互换，契税计税依据为不含增值税价格的差额，或土地使用权互换、房屋互换的，应分别确定互换土地使用权、房屋的不含税价格，再确定互换价格的差额。

【例】自然人A与自然人B互换房屋，A的房屋不含税销售价格为145万元，B的房屋不含税销售价格为100万元。则A申报契税的计税依据为0；B申报契税的计税依据=145-100=45（万元）。
04

以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属应申报契税的，如何确定适用税率、计税依据等？
《契税法》第二条第三款规定，以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当征收契税。
  为方便纳税人确定上述应税行为契税申报的适用税率、计税依据等，《国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》（国家税务总局公告2021年第25号）明确，以作价投资（入股）、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等。以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权或房屋赠与确定契税适用税率、计税依据等。
05

纳税人缴纳契税后发生哪些情形，可依照有关法律法规申请退税？
在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税：
  一、因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的；
二、在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的；

三、在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。
  来源：大连税务
供稿：纳税服务和宣传中心
编发：纳税服务和宣传中心