10月1日开始税收新政：条件、如何计算、开票、申报、会计处理及政策要点

李威03

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以下内容参考国家税务总局12366纳税服务平台资料
一、政策内容
1.增值税
《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021年第24号，以下称“24号公告”），自2021年10月1日起，住房租赁企业中的一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。相应开具1.5%征收率的增值税发票。
具体增值税应纳税额计算公式：含税销售额÷（1+1.5%）×1.5%
按季度申报小规模纳税人（按月度申报销售额标准15万元），如果季度销售额（包括租金收入）未超过45万元，则可以按照规定享受小规模纳税人免征增值税政策；如果季度销售额超过45万元，不适用小规模纳税人免征增值税政策，但向个人出租住房取得的出租收入，可以按照24号公告的规定选择减按1.5%征收率计算缴纳增值税。

住房租赁企业纳税人类型	承租对象	出租房屋类型	计税方法	适用税率或征收率	需预缴项目的预征率
一般纳税人	个人(包括个体工商户和其他个人)	住房、保障性租赁住房（需取得保住障性租赁房项目认定书）	一般计税方法	9%税率	3%
			简易计税方法	1.5%征收率	1.5%
小规模纳税人			简易计税方法	1.5%征收率	1.5%

  
2.房产税
自2021年10月1日起，对单位（包含企事业单位、社会团体以及其他组织，下同）向专业化规模化住房租赁企业出租住房，房产税税率由12%降至4%；对单位向个人出租住房，仍减按4%税率征收房产税，但不再限制用途、租金水平；对利用非居住存量土地或非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，在取得保障性租赁住房项目认定书后，在出租时比照适用上述房产税优惠政策，减按4%税率征税。
2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征房产税。同时，增值税小规模纳税人已依法享受其他优惠政策的，可叠加享受上述优惠政策。2021年10月1日起，小规模纳税人向专业化规模化住房租赁企业出租住房房产税可享受4%优惠税率。同时，2021年12月31日前，还可继续享受房产税减半征收优惠，两项优惠政策可以叠加。也就是说，小规模实际缴纳的房产税相当于租金收入的2%。

3.政策条件
（1）住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁业务的企业。
（2）对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用上述增值税减税政策。保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。
（3）住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。
（4）“个人”包括个体工商户和其他个人。

二、增值税计算应纳税额
1.一般纳税人
选择简易计税方法，增值税应纳税额=含税销售额÷(1+1.5%)×1.5%;
选择一般计税方法，增值税应纳税额=含税销售额÷(1+9%)×9%-进项税额。
假设A企业经备案为住房租赁企业且登记为一般纳税人，2021年10月向个人出租住房取得的租金收入为1015000元(含税)，当期可抵扣的进项税额为30000元
如果A选择适用简易计税方法，增值税应纳税额=1015000÷(1+1.5%)×1.5%=15000元;
如果A选择适用一般计税方法，增值税应纳税额=1015000÷(1+9%)*9%-30000=53807.3元

2.小规模纳税人
增值税应纳税额=含税销售额÷(1+1.5%)×1.5%
假设B企业经备案为住房租赁企业且为小规模纳税人，2021年第4季度向个人出租保障性租赁住房(已取得保障性租赁住房项目认定书)取得租金收入550000元(含税)，增值税应纳税额=550000÷(1+1.5%)×1.5%=8128.08元

三、简易计税方法按1.5%预征率预缴税款
住房租赁企业以经营租赁方式向个人出租其取得的住房或符合规定的保障性租赁住房，如适用上述政策且需预缴的：
1.一般纳税人
选择适用简易计税方法的，预征率为1.5%
选择适用一般计脱方法的，预征率为3%
2.小规模纳税人
预征率为1.5%

四、发票开具
由于征收率从5%下降到1.5%，纳税人在开具有关增值税发票时，可在开票软件开具界面选择“普通征税”，并在“税率”栏次选择1.5%的征收率开具相关发票。


五、纳税申报
1.一般纳税人，符合条件，10月向个人出租住房取得的不含税收入为50万元，开具增值税普通发票，应当如何办理增值税纳税申报
按照《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021年第24号）规定适用减按1.5%计算缴纳增值税政策的，纳税人应当在办理10月所属期增值税纳税申报时，在《增值税及附加税费申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）“二、简易计税方法计税”中“5%征收率的服务、不动产和无形资产”行“开具其他发票”列填写销售额为50万元和税额为2.5万元（50万元×5%=2.5万元），同时将按销售额的3.5%计算的应纳税额减征额1.75万元，计入《增值税及附加税费申报表（一般纳税人适用）》“应纳税额减征额”及《增值税减免税申报明细表》减税项目相应栏次。

2.小规模纳税人并按月申报纳税，已在本市住建局备案， 10月向个人出租住房取得的不含税收入为 20万元，未开具发票。
按照《财政部 税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021年第24号）规定适用减按1.5%计算缴纳增值税政策的，纳税人应当在办理10月税款所属期增值税纳税申报时，将减按1.5%征收率征收增值税的销售额20万元，填写在《增值税及附加税费申报表（小规模纳税人适用）》“应征增值税不含税销售额（5%征收率）”的“服务、不动产和无形资产”栏次；对应减征的增值税应纳税额7000元（20万元×3.5%=7000元），填写在《增值税及附加税费申报表（小规模纳税人适用）》“本期应纳税额减征额”及《增值税减免税申报明细表》减税项目相应栏次。

六、会计处理
企业应当按照企业会计准则和《增值税会计处理规定》（财会〔2016〕22号）中关于减免增值税的相关规定进行会计处理，并将免税部分计入“其他收益”。

七、房产税减征优惠
1.企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房或符合规定的保障性租赁住房，减按4%的税率征收房产税。
【重要提醒】享受这一政策的企事业单位、社会团体以及其他组织纳税人，需确保住房或符合规定的保障性租赁住房承租方为以下两类群体：个人和专业化规模化住房租赁企业，其中专业化规模化住房租赁企业即企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套(间)及以上或者建筑面积3万平方米及以上的企业。各省有关部门可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。
2.如何进行准确的应纳税额计算
减按4%的税率征收房产税，指的是从租计税方法下的房产税计算方式。同时根据财税(2016)43号文件规定：房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。因此享受该项政策的纳税人房产税应纳税额计算如下：
（1）一般纳税人
增值税采用一般计税方法：房产税应纳税额=含增值税的租金÷(1+9%)×4%；
增值税采用简易计税方法：房产税应纳税额=含增值税的租金÷(1+适用征收率)×4%
假设C公司为一般纳税人向专业化规模化住房租赁企业出租住房，2021年1-9月取得租金收入105万元(含税)，10-12月取得租金收入80万元(含税)，并均按9%税率缴纳了增值税，则该纳税人房产税应纳税额=1050000÷(1+9%)×12%+800000÷(1+9%)×4%=14495413元。
(注：政策自2021年10月1日起施行，故需分段计算)
2.小规模纳税人
房产税应纳税额=(含增值税的租金÷(1+适用征收率)×4%)÷2
提示：在2021年12月31日前小规模纳税人房产税可以减半征收哦!
假设D公司为小规模纳税人向专业化规模化住房租赁企业出租住房，2021年1-3季度取得租金收入200万元(含税)，第4季度取得租金收入60万元(含税)，并按5%征收率缴纳了增值税，则该纳税人房产税应纳税额=(2000000÷(1+5%)×12%+600000÷(1+5%) × 4%)÷2=125714元。
注：政策自2021年10月1日起施行，故需分段计算

这里需要提醒大家，本项政策是在原政策“对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税”的基础上扩大了适用范围，如出租给个人则无需分段计算。

八、政策执行规定
1.自2021年10月1日起，一般纳税人出租房产，可以区分不同业务分别适用政策：一是向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税，且一经选择，无论向个人出租的住房是2016年4月30日前或此后取得的，均应按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税。二是向单位出租2016年4月30日前取得住房，以及向单位和个人出租2016年4月30日前取得非住房的出租收入，可以继续选择适用简易计税方法按照5%征收率计算缴纳增值税，也可以适用一般计税方法计税。

2.一般纳税人发生财政和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

3.向单位出租住房取得的收入，不适用24号公告规定的增值税减税政策。上述单位，包括企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。

4.向个人出租商铺等非住房取得的收入，不适用24号公告规定的减按1.5%征收率计算缴纳增值税政策。

5.向个人出租住房的全部收入选择适用简易计税方法或一般计税方法，不能区分不同承租对象或不同笔承租业务分别适用一般计税方法或简易计税方法。

6.纳税人出租不动产，不动产所在地与其机构所在地不在同一县（市）的，纳税人应按规定在不动产所在地预缴增值税后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。公司的个人出租住房业务选择适用24号公告规定的减按1.5%征收率简易计税政策，则在异地向个人出租住房取得的出租收入，也相应按照1.5%预征率在不动产所在地预缴增值税，将对应的销售额、1.5%的预征率等信息填入《增值税及附加税费预缴表》对应栏次，并向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

7.符合条件的保障性租赁住房
符合规定的保障性租赁住房具体指利用非居住存量土地、非居住存量房屋和房屋建设的保障性租赁住房。
出租符合规定的保障性租赁住房的同时，还需要取得由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具的保障性租赁住房项目认定书，才能享受相关优惠哦!

8.优惠享受程序
纳税人享受《公告》中的优惠政策，只需按规定进行减免税申报，并将不动产权属、房屋租赁合同、保障性租赁住房项目认定书等相关资料留存备查即可，无需备案哦!

九、政策依据
《财政部、税务总局、住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2021年第24号）
来源：小陈税务
2021年财务管理制度

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