【实务】片区综合开发面临难点问题

启金智库

一、片区开发项目合规性分析
项目合规性是片区综合开发首先面对的问题，在当前政策背景下，合规性需要注意以下四个方面问题：
（一）片区开发中不能仅是公共基础设施建设
片区综合开发顾名思义，体现在项目中就是综合性开发，而不是单一属性项目开发。若一个片区开发只涉及土地整理和单一公共基础设施建设，修桥建路，还附加一些公共服务项目（学校、医院等），而片区既无运营内容又依靠财政资金固化的为项目支出，很可能属于变相举债，是违规操作，现实中也难以被金融机构接受。
如笔者在某个公共资源网看到，由当地城投公司作为招标人，片区项目中需建设回迁房、人才公寓。还有公共管理与公共服务设施：综合医院建设工程；中学、小学、幼儿园各1所，市政道路工程15条；还有文体设施、变电站、消防站、人行景观桥及格力广场、污水处理厂、公园绿地、明珠东湖公园改造、明珠西湖改造。
这个项目投资人收益平衡肯定是依靠土地出让金，这类项目合规性存在问题。
（二）投资人收益不能与土地出让收益相挂钩
社会资本方的收益不能与土地出让收益相挂钩，对PPP项目和非PPP模式的项目都是适用的。若片区综合开发项目没有经营性收入或经营性较少，只靠未来土地收益分成作为还款来源，就违反了87号文中“储备土地的预期出让收入不能作为项目还款或投资回报资金来源”规定。这点地方政府和参与片区开发央企国企需要谨慎从事。
（三）需要采取市场化采购程序确定实施主体
目前，在片区开发中，许多地方都是直接指定当地城投公司或国企为片区综合开发实施主体或者业主身份，然后由实施主体进行立项等工作。按照《政府采购法》及《政府采购条例》，都规定政府应该采用竞争方式采购供应商（供应商在片区开发中也就是实施主体）。因此，不能直接指定实施主体,否则存在程序违规或无法通过审计的风险。在片区开发中若采用ABO+模式，需要市场化采购程序，确定实施主体，再由实施主体通过公开招标选择投资人和工程总承包商（EPC）。
（四）避免投资方与土储机构按比例分配土地收益
前述谈到，储备土地的预期出让收入不能作为项目还款或投资回报资金来源，同时，土地需遵循“先收后支”的原则，而不允许从土地收入中直接偿还相应款项，否则属于违规变相举债。
另外，片区开发中不能将土地收益与按比例分配，土地储备项目应从拟收储到供应涉及的收入、支出必须全部纳入财政预算。但政府给予投资人在土地一级开发中合理成本和必要的利润是合规的允许的。
二、片区开发项目可融资性分析
项目可融资性就是项目在资本金到位后，根据项目特性和收益能否进行后续贷款融资。后续融资主要有两类，一是政府专项债券支持融资；二是开展市场化信贷融资。政府专项债券对项目支持受到当地政府额度限制，笔者此前在《政府专项债券能否支持企业立项片区开发项目》一文阐述专项债券支持企业投资项目方式。这里重点讨论后期市场化信贷融资。
（一）设计片区开发投融资模式需要被商业银行认可
近几年，中央和国家相关部委接连发文，对金融机构违规提供融资有明确规定。一是《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预〔2017〕50号）要求：对金融机构违法违规向地方政府提供融资、要求或接受地方政府提供担保承诺的，依法依规追究金融机构及其相关负责人和授信审批人员责任。二是《中共中央 国务院关于防范化解地方政府隐形债务风险的意见》（中发〔2018〕27号）明确：进一步完善金融机构问责机制，坚决问责继续涉及地方政府违法违规融资担保的金融机构及其相关负责人和授信审批人员。
政策已经明确，因此，地方或企业在开展片区综合开发项目时，需要请专业机构帮助其设计方案，确保方案合规性，可被金融机构所接受认可，才有可能实现后期贷款融资。
（二）片区开发项目运营收入低的难以进行市场化信贷融资
商业银行对项目融资判断主要是看项目第一还款来源，若是来自于后期运营收入，且项目准入及借款人准入具有合规性，必要时辅以市场化担保增信，就容易获得后续贷款融资。但若项目缺乏市场化运营收入，大部分收益来自土地出让收入，由于土地价格受到国家宏观调控及房地产市场影响会有相当波动，从融资结构看，这类项目难以获得市场化信贷融资。如从公开发资料显示：鲁南高铁曲阜片区项目、鲁南高铁济宁北站片区项目、鲁南高铁济宁兖州片区项目中土地收入/项目总收入，分别为95.6%、82.79%、58.23%。这三类项目没有获得市场化银行贷款融资，而是通过政府专项债券解决部分资金缺口。
但集大高铁项目和呼和浩特新机场两个项目，项目本身运营净收入较高，土地出让收入占比较低，土地收益分别为总收入的10.61%、35.45%。这类项目突出市场化运营收入，融资被金融机构所认可接受，在项目资本金到位后，就可进行后期市场化贷款。
三、片区开发项目收益性分析
片区综合开发中通常会有涉及土地征收、拆迁、整理，也会有许多公益类项目，包括市政道路、公用设施工程等。土地一级开发中的征收拆迁和开发整理两个阶段，虽然由政府组织实施，但许多地区政府缺少资金，拆补偿费、房屋拆迁费用、整理施工费等可能由投资方垫付。
另外，大量的公益性项目建设都由项目公司负责，投资人在项目公司所占股份通常达到90%比例，城投公司仅占少量股份。拆迁费、补偿费、基础设施建设和公共服务建设费是一笔很大支出，若投资人仅依靠未来土地筹备后出让收益来平衡，是否能到达项目融资自求平衡，即使达到自求平衡了，是否合规呢？需要投资人认真考虑和仔细预算。
来源：基础设施投融资
产融公会 & 启金智库 将于 2021年10月15-17日·郑州 举办《融资平台转型发展、综合性片区开发、城市更新和未来社区项目实务创新和典型案例高级研修班》，诚邀您的出席。
【主讲提纲】
第一讲、地方政府融资平台整合运作转型发展的逻辑与案例
（时间：10月15日周五上午09:00-12:00）
· 主讲嘉宾：罗桂连博士。现任上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家。清华大学博士，伦敦政治经济学院（LSE）访问学者。兼任中央财经大学管理科学与工程学院客座教授，中国中铁城市开发研究院专家合作委员会委员兼投融资研究中心主任，国际金融地产联盟（IFFRE）资产证券化与REITs专业委员会委员，中国保险资产管理协会资产证券化专业委员会顾问，国家发展改革委PPP专家库专家，中国REITs50人论坛专家委员，清华大学PPP研究中心投融资专业委员会委员，中铁资本等公司外部董事。
一、发展环境分析
（一）区域发展战略
（二）长期坚持“房住不炒”与房地产行业平稳健康发展
（三）投融资政策周期
（四）地方政府面临的主要挑战
（五）化解隐性债务的主要方式
（六）基础设施项目不同层级的分工
（七）重大项目投融资的主要模式
（八）市县级投融资工作的总体形势
二、转型发展要点
（一）国内融资平台发展的脉络
（二）存在的必要性
（三）各地融资平台存在的普遍问题
（四）融资平台的转型与分化
（五）融资平台转型发展的多层次任务
（六）转型发展要点
（七）主营业务板块
（八）核心能力建设
（九）融资平台转型的具体措施
三、牵头PPP模式
四、利用公募REITs
五、政府有力支持
（一）融资平台的风险分析框架
（二）培育强政府投资公司
六、互动答疑
第二讲、片区综合开发与TOD/XOD模式业务实操与典型案例
（时间：10月15日周五下午13:30-16:30）
· 主讲嘉宾：罗桂连博士。
一、综合性片区开发实操要点及典型案例解析
（一）操盘片区开发的要点
（二）典型案例梳理及部分案例详解
（三）深刻理解土地财政的深刻内涵和运作
二、TOD/XOD模式运作要点及经典案例解析
（一）TOD模式要点
(二）TOD模式典型案例
（三）XOD模式典型案例
（四）实施XOD模式的要点
三、互动答疑
第三讲、 政府投融资模式重构、隐性债务风险防范、片区开发项目策划及土地储备投融资实务
（时间：10月16日周六上午09:00-12:00）
· 主讲嘉宾：林正刚。拥有15年政府项目、片区开发、基建投融资经验。中国经济体制改革研究会理事，财政部金融专家，国家发改委和财政部PPP专家库双库专家，现任中至远资本总裁。长期致力于政府项目投融资、平台公司高质量发展、片区开发投融资、混合所有制改革的咨询与投资实践，深度服务国资客户超过100家，5个项目被评为财政部国家示范项目，参与发起设立省、市、县级引导基金及企业产业基金规模超过300亿元。
一、“十四五”地方政府投融资模式的重构与隐性债务化解
（一）政府投融资模式重构三步奏解读
（二）新基建与政府投融资新理念
（三）银保监15号文后隐性债务化解思路
二、平台公司片区开发项目ABO模式转型及合规性操作要点分析
三、片区开发项目暨土地储备投融资实务要点分析及案例分享
四、互动答疑
第四讲、城市更新项目投融资、产业勾地及产业投资基金实务
（时间：10月16日周六下午13:30-16:30）
· 主讲嘉宾：林正刚。
一、城市更新项目投融资模式的探讨
二、片区综合开发中的拿地要点暨产业勾地模式及实操
三、产业投资基金参与地方政府基建项目
1. 产业基金在基础设施项目中的功能演变过程
2. 资管新规、私募新规与23号文对于基金出资人的影响
3. 对赌模式在产业基金中的应用
4. 土储新政（财综[2016]4号、[2016]90号）后，产业投资基金参与土地一级开发项目的创新模式实务及案例分析
5. 产业投资基金非标转标准化退出的方式及案例解析
6. 如何运用产业基金整合各种资源
7. 注意基金参与项目采购流程中的合规性问题
8. 产业基金模式的归结
四、互动答疑
第五讲、片区土地一二三级开发的项目策划储备、项目管理及投融资实务
（时间：10月17日周日上午09:00-12:00）
· 主讲嘉宾：郭树锋。拥有20年丰富实战经验，14年省级财政工作经历，负责大型财政投资基本建设项目投资管理；6年社会资本工作经历，投资了包含17个财政部示范项目、2个国家发改委示范项目的几十个PPP项目，拥有丰富的基础设施投融资理论、政策和实务运作经验。现任杭州城投建设有限公司副总经理。浙江大学项目管理工程硕士，高级工程师，注册一级造价工程师，国家发改委和财政部PPP专家，浙江省发改委、财政厅PPP专家，浙江省、杭州市等政府采购咨询专家。
一、城市建设项目策划储备与地方政府隐性债务
（一）《预算法》精要解析及实践运用
（二）《政府投资条例》精要解析及实践运用
（三）化解地方政府隐性债务
（四）政府投融资和债务管理的源头
（五）隐性债务的认定原则
（六）近期重要文件回顾
（七）合规的投融资方式有哪些
（八）案例分析
二、片区（土地）一级、二级、三级开发项目实操要点与难点
（一）片区（土地）一级、二级、三级开发全貌解析
（二）片区（土地）一级开发三种模式及优缺点
（三）片区（土地）二级开发四种模式及优缺点
（四）片区（土地）三级开发核心考量及实践经验
三、片区开发项目策划储备要点
（一）片区开发的合规性要求
（二）片区合作开发类项目违规现状及应对
（三）片区开发项目如何资金自平衡
（四）片区委托开发项目参与主体及责权利
（五）片开发基本交易模式图解及要点分析
（六）片区开发模式核心三条主线如何把握
四、片区开发实操要点和项目管理要点
（一）实操和项目管理中六大重点事项
（二）操作难点及应对
（三）投资人选择的要点及实践
（四）战略合作者引入原则及实践
（五）项目如何融资、如何立项
（六）片区开发项目合规性五大探讨
（七）一三级联动开发模式与传统片区开发模式对比探讨
五、土地出让收入划转税务征收对片开的影响
（一）政策回顾
（二）出台背景
（三）关注点
（四）影响
六、最新15号文的实操影响
第六讲、新型城市功能单元——未来社区的顶层设计、项目创建、投融资安排、全过程咨询运用实务和案例
（时间：10月17日周日下午13:30-16:30）
· 主讲嘉宾：郭树锋。
一、未来社区的理解及趋势
（一）未来社区基本理念及内涵逻辑
（二）未来社区理念与第一二三批项目变化趋势
（三）未来社区的考核创新和体系化运作机制特色
（四）它为当前房地产项目开辟了怎样的新出路
（五）未来社区的红利要点你抓住了吗
（六）未来社区为何具有强生命力和一定会面向全国推广
二、未来社区基本政策要点
（一）未来社区是什么？
（二）政府与市场合作要点
（三）未来社区政策文件体系
（四）未来社区139顶层设计
（五）类型：整体提升、拆改、拆建、新建、片区、新城、乡村等
（六）城市更新+乡村振兴+片区开发+共同富裕的集合
（七）项目试点阶段规划
（八）项目申报要求
（九）建设、实施、用地三大主体的权责义务
（十）新建、全拆、拆改类项目总体运作思路
（十一）整合提升类项目总体运作思路
（十二）项目建设期、运营期的资金平衡
（十三）项目创建流程简析
三、未来社区创建内容
（一）要点总结、核心内容、深度要求
（二）基本情况：两调查和两调研
（三）创建目标：具体公式解析
（四）申报指南与主题设定
（五）总体设计与九大场景建设运营方案
（六）经济可行方案——资金平衡
四、未来社区数字化提升
（一）智慧社区服务平台
（二）数字化系统系统架构设计的必做项和选做项
（三）智慧服务平台搭建各方角色
五、未来社区全过程咨询应用
（一）服务对象：政府方、投资人
（二）内容：1 综合性咨询 +N 前期专项咨询+X 工程专项咨询
（三）项目管理策划总体思路
（四）全过程预算绩效管理要点
（五）对未来社区的意义和案例复盘
（六）费用谁来出？
六、未来社区实践和案例解读
报名方式：
15001156573（电话微信同号）
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编号	时 间	地点	主 题
D070	2021年 10月 15-17日	郑州	土地和片区开发+平台转型+城市更新+未来社区的运作要点、合规创新融资和典型案例高级研修班[点击查看详细介绍]
D071	2021年 10月 23-24日	北京	股权投资的投/管/退+境内外上市+SPAC上市实务和案例专题培训 [点击查看详细介绍]
D072	2021年 10月 29-31日	深圳	【困境企业 涅槃重生】企业重组/破产重整与价值提升闭门研讨及高级研修班[点击查看详细介绍]
D073	2021年 11月 06-07日	北京	新基建和数据中心IDC、分布式存储的投融资及工业互联网运用实务专题培训
D074	2021年 11月 13-14日	上海	私募股权基金的投募管退、尽调风控、S基金和QFLP基金创新实务和案例专题培训[点击查看详细介绍]
D075	2021年 11月 20-21日	武汉	不良或困境房地产（烂尾楼）的处置、重整、投资及基金化运作实务专题培训
D076	2021年 11月 27-28日	郑州	区县级政府平台公司最新合规创新融资、转型发展、项目包装策划及混改专题培训

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