聊聊税收新政那些事儿：契税的计税依据，您需要掌握这几点

山东政策君

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基本政策规定：
《契税法》规定，契税的计税依据：
（一）土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；
（二）土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额；
（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。
纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。
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政策解读：
《契税法》基本沿用《条例》及其细则中关于计税依据的规定，为减少征纳双方争议，总局在《执行口径》中对部分特殊情形的计税依据进行了明确。
一是关于合同确定的成交价格。根据《城市房地产管理法》有关规定，土地使用权出让、房地产转让必须签订书面合同，这是契税计税依据以合同确定的制度基础。但目前也存在一些问题，如以装修款名义签订“阴阳合同”非法规避契税的现象仍然存在。为堵塞征管漏洞，确保税收公平，《执行口径》第二条第（七）项规定，承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。
二是关于土地使用权出让计税依据如何确定的问题。《执行口径》第二条第（五）项规定，土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
三是关于依法核定契税计税依据的情形。《税收征收管理法》规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。《契税法》就土地使用权赠与、房屋赠与以及成交价格、互换价格差额明显偏低进行核定的具体要求，是《税收征收管理法》赋予税务机关堵塞征管漏洞、防范税收流失的一个有效管理手段。
四是关乎划拨土地使用权改为出让的特殊规定。《执行口径》第二条规定，（一）以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。（二）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。（三）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。
五是关于契税计税依据不包括增值税的细化规定。《执行口径》第二条第（九）项规定，契税的计税依据不包括增值税。为方便纳税人确定契税申报的计税依据，《征管公告》按照土地使用权出售、房屋买卖，土地使用权互换、房屋互换，税务机关核定契税计税价格等三类情形，作出契税计税依据不包括增值税的具体规定。
（一）土地使用权出售、房屋买卖的，承受方计征契税的成交价格不含增值税；实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定。
（二）土地使用权互换、房屋互换的，应分别确定互换土地使用权、房屋的不含税价格，再确定互换价格的差额。
（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为的，税务机关核定的契税计税价格为不含增值税价格。需要说明的是，土地、房屋权属转让方免征增值税的，承受方计征契税的成交价格不扣减增值税额。
   六是关于契税申报基本单位的规定。《征管公告》第一条规定，契税申报以不动产单元为基本单位。《执行口径》第二条第（六）项规定，房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。
来源：国家税务总局聊城市税务局纳税服务科
编发：国家税务总局聊城市税务局纳税服务中心（税收宣传中心）